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房地產長效機製 各項政策有效銜接是關鍵
中央近期再次提出要穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機製。自房地產長效機製出現以來，房地產主管部門、金融機構和各級地方政府陸續出台了“五限”的調控手段、熱點地區增加土地供給、改變土地出讓政策、租售同權試點與立法準備等一係列措施，在穩定房地產市場的同時提升中低收入階層的住房保障力度。
目前來看，各項政策的效果正逐漸發力，北京、環京、合肥等本輪房價快速上漲的熱點地區商品房市場已出現明顯降溫，以機構為主導的租房市場也在相關政策影響下迅速發展，房地產長效機製的雛形正初步顯現。按當前政策導向，長效機製應包含土地供應機製改革、金融機製設計以及財稅機製改革三個方麵，其中土地供應機製改革是根本，金融機製設計是手段，財稅機製改革是重點。
在房地產供應機製改革方麵，除了對庫存水平不同的城市采取分類的土地供應策略外，土地供給結構將逐漸發生較大改變，以往以商品房為主的土地供給將向共有產權住房和租賃住房傾斜。近期，北京市住建委等委辦局共同起草的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式向社會征求意見，該辦法的出台標誌著前期北京自住型商品房試點的成功，自住房未來將正式轉向共有產權住房。較自住房而言，共有產權住房購房者產權比例更加靈活，也更能保障無房常住人口的住房需求，未來土地供給也將顯著增加。數據顯示，未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套；產權類住房中，商品住房約占70%；商品住房中，共有產權房和中小套型商品住房約占70%。未來針對不同收入階層將形成不同類型的房屋供給解決其居住問題。高收入階層通過商品房解決，中等收入階層通過共有產權房解決，中低收入階層通過租賃住房解決。
對不同收入水平階層有針對性的土地供地機製改革可以說是從根本上化解樓市的供需結構性矛盾，之所以說是結構性矛盾而非整體供應不足，是因為就我國整體而言，住房自有率與人均居住麵積均已較高。財政部曾發布資料顯示，2012年末我國住房自有率已達85%，相關研究報告預計2016年末這一數字已達89%，而2016年末美國住房自有率僅為63.7%，2015年末日本住房自有率為61%。不僅如此，國家統計局數據顯示，2016年，全國居民人均住房建築麵積達到了40.8平方米，也遠超發達國家。究其原因，主要是我國房屋租賃市場發展嚴重滯後於發達國家，這也是近期住建部等9部委發文促進租房市場發展，廣州試點租售同權、北京和上海加大租房供地的道理。
在如此高的住房自有率和人均居住麵積背景下，房價2016年仍出現爆發性增長主要有以下三個方麵原因：一是房屋分配不均。北京大學曾發布草根調研報告，2013年我國有超過10%的家庭擁有超過兩套以上住房。二是人戶分離人口較多。截至2016年末，我國共有人戶分離人口2.92億，其中流動人口2.45億人，而絕大部分流動人口在戶籍地擁有住房，在工作地卻無住房。三是商業銀行信用快速擴張導致房屋居住屬性向資本屬性快速轉變。由於房屋供給的結構性不足問題，疊加2015~2016年樓市調控放鬆與流動性泛濫，才使得投資與投機性需求集中爆發。居民杠杆比率由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，這其中主要貢獻是中長期貸款，也就是房貸。
因此，抑製投機性購房金融機製設計是構建房地產長效機製的必要組成部分。事實上，一線城市對二套房的定向加息政策目前正在逐漸向二三線城市傳導。在金融去杠杆與歐美加息縮表的背景下，預計未來市場利率仍將呈現出緩慢上升的態勢，而房貸利率特別是二套房貸利率將快速上升，不僅如此，銀行放款周期也明顯加長。隻有將抑製投機性購房金融機製固定下來，並充分利用公積金改革措施最大限度地支持首次購房居民、防止其被誤傷，同時嚴格控製開發商拿地的杠杆比例，並開拓穩健的居民投資渠道，才能確保房地產長效機製的有效建立。
再者，隨著未來城市供地結構逐漸向共有產權和租賃住房傾斜，地方土地財政必然受到影響。國土部數據顯示，2016年，全國土地出讓金高達3.56萬億元，僅次於2013年的4.2萬億元，創曆史第二高，占財政部公布的當年地方財政收入的近4成。而且，營改增後，地方財權進一步壓縮。對房屋征收財產稅是發達國家的普遍做法，考慮到當前我國房屋分配嚴重不均，應率先針對擁有多套房屋和持有高檔住房的居民征收財產稅。此外，通過合理的財稅製度改革，逐步讓農村集體建設用地有序入市也是大勢所趨。隻有從根本上進行土地財政改革，才能讓房子回歸居住本身屬性的同時調節貧富差距。近期為抑製樓市炒作，韓國政府就對投機過熱地區有多套房者轉讓房屋征收重稅。
綜上，房地產長效機製的建立是一個係統性的工程，隻有土地供給機製改革落實到位，才能化解房地產的結構性短缺，使房地產炒作失去“最後一棒”的接棒人；隻有金融機製設計落實到位才能使房地產資本屬性逐漸減小並回歸居住的本來屬性；隻有加緊研究並開征對多套房擁有者的財產稅，才能讓房地產分配更加合理，才能讓地方政府告別土地依賴症。不僅如此，各項政策還需要平穩過渡與有效銜接，像“五限”這樣的行政性調控手段最終還是要回歸到經濟手段調節上，但需避免2015年出現的在金融機製設計和財稅機製改革未完善時就盲目退出限製需求政策導致的房價暴漲，以及由此可能引發的係統性金融風險。隻有形成環環緊扣、緊密銜接的房地產長效機製才能保持房地產市場的穩定。
(原標題：房地產長效機製 各項政策有效銜接是關鍵)
最後更新：2017-08-06 01:15:24