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綠地布局多元化嚴控拿地成本 下半年業績或爆發
曾為上海房企“領頭羊”的綠地控股集團股份有限公司(600606.SH，以下簡稱“綠地控股”)近日發布了2017上半年報，集團主要經濟指標平穩增長，營業收入1260億元，歸屬於母公司股東的淨利潤47億元，較去年同期分別增長17%和1.3%。其中，利潤總額83億元，同比增長31%。
另據中國指數研究院發布的《2017上半年品牌房企銷售業績排行榜》，綠地控股以1390億元的總銷售額，位列全國房企第五位。
不過，與房地產主業相比，綠地控股在多元化產業布局的路上還處於探索階段，利潤貢獻遠遠不足主業。與此同時，在調控政策趨緊和樓盤去化難的矛盾下，為了加快銷售進度，綠地旗下項目被指為購房者“製造”稅單，涉嫌違規售房。
針對上述情況，綠地控股相關負責人在回複《中國經營報》記者采訪時表示，昆山項目稅單操作屬於違規行為，在公司內部肯定是不允許的。對於當前今後的樓市研判，綠地方麵稱當前土地市場價格處在高位，在樓市未來限價限購等調控走勢不明確的情況下，集團將嚴格控製拿地成本，合理製定下一步計劃。
部分多元化業務還處於擴張期
綠地金融控股集團董事長、總裁耿靖曾在接受媒體采訪時表示，綠地控股的房地產業每年銷售收入占集團全部收入的50%，利潤貢獻達70%以上。但房地產業快速發展的時期已經過去，企業必須升級轉型，整合調整。
記者梳理半年報數據發現，2017年上半年，綠地控股房地產業務實現營業收入648億元，建築、商品銷售、能源、汽車等業務的營業收入合計為674億元。
不容忽視的是，房地產和酒店產業的毛利率分別為22.99%、88.44%，同比上年增長0.45%、0.15%，而建築、商品銷售、能源和汽車的毛利率卻相對較低，分別為3.27%、2.57%、2.44%、6.06%，同比上年減少1.87%、2.05%、1.22%、4.11%。根據2015年及2016年年報，商品銷售的毛利率分別為0.37%和0.69%，每年的毛利率不足1%。
綠地控股的“大消費”戰略包括進口商品直銷、酒店旅遊、汽車服務等業務。據公司介紹，截至2017年6月末，綠地全球商品直銷中心實體門店總數達到31家，已進入上海、北京、南京、杭州、蘇州、濟南、鄭州、成都、長沙、無錫等全國10餘座重點城市，其中上海區域門店數達到15家。
記者就此走訪了位於上海虹口區的綠地全球商品直銷中心，該直銷中心門店麵積將近上千平方米，擺放著多種來自新西蘭、泰國、英國、韓國和美國等國家的進口水果和零食等。工作人員介紹稱，商品中將近60%為直銷模式，都為真實進口產品。記者注意到，店內的商品偏中高檔次，一包來自台灣的薯片售價24.9元，另一包來自西班牙的150克的薯片售價27.9元，門店內客流量並不高。
對此，綠地控股相關負責人解釋稱，商品直銷業務隻是“大消費”領域中的一個部分，跨境商品直銷業務上半年銷售收入約3.5億元，同比增長90%，毛利率為26%。大消費領域包括線下的綠地全球商品直銷中心，不過其核心競爭概念是跨境保稅倉，不僅給綠地旗下的門店和線上電商供貨，而且做天貓等其他跨境電商的供應鏈服務。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，商品零售類業務毛利率本來就比較低，綠地做進口商品直銷的主要目的並非賺錢，而是為了全產業鏈覆蓋和知名度的提升。“綠地的商業項目眾多，在項目裏開個超市順理成章，方便客流導入。加之綠地的海外資源，引入一些海外商品的利潤相對就比較高。”
至於毛利率低的原因，朱一鳴表示，商品直售業務還處在擴張期，各項投入成本較高，穩定後毛利率會有所好轉，但也不會特別高。
監管趨嚴加速推盤
隨著上半年相關調控政策的不斷推出，長三角地區多個城市的房地產監管趨嚴。開發商推盤須接受相關部門的指導價格，購房者也須符合相關條件。在此情形下，一些樓盤為了加快銷售進度，打起了“擦邊球”。
近日，江蘇省昆山市城東的綠地21新城項目的工作人員向記者表示，外地戶口的家庭在沒有繳納昆山市社保的情況下也能在公司購房。
去年，昆山市為了促進房地產平穩運行，出台過樓市調控政策，非昆山市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計一年的納稅或社保證明。
日前，記者以上海購房者的身份來到昆山市洞庭湖路218號的綠地21新城項目，綠地控股江蘇區域中心房地產事業一部渠道專員李莫(化名)介紹稱，該項目在9月17日開盤。由於報名搖號選房已經超過300戶，需要先繳納訂金2萬元或者手機轉賬才能參與搖號。
當記者表示沒有在昆山繳納過社保時，李莫表示：“沒有關係，到時候交1.5萬元，銀行會過來辦理申請延期一年手續，先選房，隻要搖中房號，公司會想辦法搞定。”
昆山市住建局房管處副主任周芳傑得知這一情況後向記者表示，將會對樓盤交易進行核查，如果社保和稅單與實際人不符合，肯定無法辦理網簽合同。“之前處理過消費者不滿足條件購房的情況，若消費者還遇到類似銷售行為，並且受到利益損害，可以向房管處舉報，一經查實將勒令開發商退還相關款項，如果發現稅單造假的情況，消費者還可以向公安機關報案。”
不過，對於上述樓盤涉嫌違規的銷售行為，綠地集團昆山區域營銷負責人劉振予以了否認。其表示，周邊其他樓盤或許對補辦社保的手續持開放態度，售樓處有相關代辦業務，但綠地項目禁止出現，購房者一般自行去辦理。同時，集團對銷售人員也有自查措施，監督個人銷售行為。
記者同時了解到，今年以來，綠地在北京、上海、西安等地多次因違規被處罰。據此前媒體報道，6月13日，西安房管局發布公告稱，綠地旗下的項目涉嫌在商品房銷售活動中存在捂盤惜售等違法違規行為，暫停綠地控股所有下屬公司在西安商品房預售許可申請，依法對其嚴肅查處，並視其整改情況再做進一步處理。
戰略保守下半年業績能否爆發？
綠地控股董事長、總裁張玉良在年初時曾表示，綠地銷售業績會在2017年全麵爆發。不過從目前的局勢來看，綠地的業績表現在國內房企規模榜單上充滿諸多變數。
根據中國指數研究院發布的《2017上半年品牌房企銷售業績排行榜》，銷售規模排在綠地控股之前的分別為碧桂園、萬科、恒大和保利。數據顯示，與排名前五的其他房企相比，綠地控股在財務指標上的差距開始加大。淨利潤方麵，恒大錄得231.3億元，綠地控股僅為62.5億元。毛利率方麵，恒大、保利、萬科分別為35.8 %、30.8%、24.8%，綠地控股整體毛利率僅為14.3%。與此同時，作為曾經行業前三最有力的爭奪者之一，綠地目前銷售額僅達到“碧萬恒”的一半左右。
記者注意到，上半年同期，恒大、碧桂園、萬科及保利新增土地麵積分別為6764萬平方米、5084萬平萬米、1537萬平萬米及1693萬平萬米，拿地金額分別為1279億元、1295億元、1463億元及625億元。雖然綠地控股在拿地麵積方麵實現穩健增長，但2017年上半年新增權益土地麵積約247萬平方米，權益計容建築麵積約631萬平方米，與前五名其他房企相比拿地規模略顯保守。
克而瑞研究中心數據顯示，綠地上半年的新增項目中，67%是以底價或近底價成交，剩餘33%以低溢價率成交。
綠地控股方麵回複本報稱，集團上半年至少70%拿的是住宅用地，80%以上新增土地集中在一二線城市。
對此，上海中原地產分析師盧文曦認為，低價拿地是為了防控風險，綠地拿地態度保守也是為安全考慮，能夠保證其他業務有效運行。
朱一鳴則指出，綠地與各省市的戰略合作和超高層建設項目，大多有政府身影，特色小鎮項目是其今後布局的重點，也是政府重點引導的方向。“綠地的轉型發展路徑和其他幾家房企不一樣，偏重於資產運營和城市建設，基建、消費和金融三大板塊占營業收入的比重較高。他的使命可能不是要創造多大利潤，而是要做國有資產的保值增值，比如在上海，綠地則更偏重於資產的運營。”
(原標題：綠地布局多元化嚴控拿地成本 下半年業績或爆發)
最後更新：2017-09-24 02:32:42