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新存量時代 滬上實體商業地產加速洗牌
隨著市場供應節奏加快，商業地產已經進入存量時代。一方麵，自2015年掀起的“關店潮”仍在繼續，另一方麵，一場關於運營和資本的競爭也已經拉開帷幕。
連日來，《中國經營報》記者實地走訪上海港匯恒隆廣場、恒隆廣場、環球港、創智天地、合生匯等多個商業綜合體發現，不少商場不乏存在閑置、裝修、即將開幕等空置現象。
在這背後，部分商業地產商的物業租賃情況並不十分理想。據老牌商業地產商恒隆地產有限公司(00101.HK，以下簡稱“恒隆地產”)最新發布的半年報顯示，2017年上半年，公司物業租賃總租金收入減少2%至38.35億港元。
恒隆地產在回複《中國經營報》記者采訪時表示，商場開業一般都需要1~2個租期的時間優化租戶組合，恒隆看重長遠的回報，“我們能承受經營商業項目初期狀況，以至經濟周期困難時期，也能更準確地拿捏當地市場的喜好及需求，從長遠的角度為每一個項目度身訂造可持續發展模式。”
事實上，在經濟新常態下，隨著國家對創新驅動和“互聯網+”戰略的推動，“新零售”“智慧商場”“體驗式業態”等也成為滬上實體商業謀求突圍的方向。
多位業內人士在接受記者采訪時表示，近兩年來，商業地產正麵臨新一輪轉型，其根本原因在於消費升級，隻有不停地把握市場上最新的潮流，才能讓商場在市場上處於不敗之地。
核心商圈閉店頻現
記者在走訪中了解到，位於上海市徐匯區的港匯恒隆廣場購物中心高端品牌店鋪的客流量並不多，相反ZARA等定位年輕群體的快周轉品牌店客流較多。同時，大型指示牌上貼有“即將開業”“即將呈現”“升級改造”“即將揭幕/敬請期待”等情況也並不罕見。
除了恒隆地產，記者近日走訪位於上海市普陀區的月星·環球港發現，目前環球港也約有十餘家門店仍處於裝修施工停業中。而坐落於上海市五角場商圈最後一個黃金角的合生匯購物中心，盡管適逢換季，秋季新品上市，不少商家打折力度頗大，各個店鋪內卻鮮有顧客光臨。
據上海市商務發展研究中心日前發布的《上海城市商業綜合體發展情況報告(2016~2017)》顯示，截至2016年底，上海已有189個城市商業綜合體，銷售規模達到1360億元，年客流總量18.7億人次。這些城市商業綜合體中，零售業仍占據龍頭地位，但比重持續下降。其中，百貨業態甚至同比負增長，下降1.1%。
關店頻現的情況顯示了部分商業巨頭的上半年物業租賃情況並不令人滿意。
半年報顯示，2017年上半年，恒隆地產及其附屬公司物業租賃的租金收入下降2%至38.35億港幣。其中內地物業租賃收入下滑4%至19.49億元。倘撇除期內人民幣兌港元較上年同期貶值5%的影響，則租金收入上升1%。
恒隆地產方麵坦言，除上海的恒隆廣場外，公司業務所在內地城市的高端商品消費依然低迷。
數據顯示，上海港匯恒隆廣場的商場出租率下降15個基點至81%，租金收入同比下降7%，零售額下降5%。此外，恒隆地產上海以外的6座購物商場表現各異，總收入減少3%。其中，濟南恒隆廣場的租金收入同比下滑1%，無錫恒隆廣場的租金收入同比下滑12%。
恒隆地產2017年半年報亦提及，上海港匯恒隆廣場於2017年年初啟動優化工程，整個工程將分期啟動，至2019年年中完成。19%的可租賃麵積現已關閉進行優化及翻新工程，導致出租率有所下降。
恒隆地產方麵向本報記者解釋稱，在商場開業後，一般都需要一至兩個租期的時間優化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行汰弱換強。並表示，公司方麵亦積極尋找機會，提升物業的價值。“我們先後在香港和上海進行多項資產優化計劃。這些措施將進一步提高我們的競爭力。”
優淘城總裁薛建雄認為，近年來在商業地產麵臨轉型的形勢下，恒隆也在被動進行轉型。港匯恒隆廣場通過更新，借二線品牌把人流帶進來，通過二線品牌的培育帶動一線品牌的消費。“整個商業進行重組之後效率會重新提高。根本問題是消費升級。”
上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌同時強調，上半年港匯恒隆廣場出租率的下降並不能代表整個行業，“像嘉裏中心、來福士、龍之夢、合生匯等商場業績穩健向上，新開的來福士、太古裏業績不算理想。所以不能說整個商業地產受到了大衝擊。洗牌期至，有好有壞，以前的方向都已經走不通了，各自都在探索不同的方向”。
加碼布局體驗式業態
商業地產服務及投資機構世邦魏理仕近日發布的2017年一季度全球頂級商圈租金報告顯示，伴隨全球零售市場日趨艱難，跟一年前相比，全球頂級商圈租金整體下滑0.1%，其中亞太區租金同比下降0.1%，中國市場除上海(+5.3%)有所上漲外，香港(-8%)和北京(-2%)出現下滑，廣州和台北與去年持平。
而據第一太平戴維斯提供的數據顯示，截至2017年第二季度，上海南京西路商圈、南京東路+人民廣場商圈空置率均有所增加。其中南京西路商圈空置率為9.1%，較2016年同期增加3.4%；南京東路+人民廣場商圈空置率為14.3%，較去年同期增加0.8%。
與之相對，五角場商圈的空置率減少0.7%達9.1%，徐家匯商圈空置率減少3.4%降至1.8%，淮海路商圈的空置率也減少0.1%至4.2%。
零售市場的艱難和電商衝擊的雙重壓力促使各大開發商也在不斷調整自己的運營模式和業態布局。
繼三大來福士開業後，凱德集團於近日又開出另一項目凱德·星貿。凱德集團中國區首席執行官羅臻毓在接受本報記者采訪時表示，已經開啟新模式向新零售進行轉變。“從樓宇的角度來講，我們要建造智慧型樓宇，從收取數據到智能化管理樓宇、實現樓宇調控係統的智能化；第二，要讓我們的樓宇與有智慧的消費者更容易地銜接；第三，我們也在部署不同的渠道，在商場裏麵做更多體驗性的東西，通過線上線下，讓商家更容易地打通渠道。”
除了商場運營，多元業態布局也是開發商探索的一大方向。上海市五角場商圈的創智天地匯集著美吉姆，贏在起點、泡泡少兒教育、新東方、芝麻街英語等眾多兒童教育業態布局的品牌。
據創智天地相關負責人稱，為提升園區內親子業態的競爭力，創智天地正在積極接洽覆蓋K12教育階段的國際學校資源，計劃在已有覆蓋0~12歲教育段的基礎上，延展教育跨度，完善項目內整體教育鏈。
此外，體驗式業態布局雛形初現。新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾於日前公開表示，未來的消費將會是精神消費，“未來我們可能不叫購物中心，而叫體驗中心。”
萬達網絡科技集團總裁曲德君在日前舉行的2017商業科技峰會中表示，未來的零售業以及服務業將變得更加以人為核心，並以最自然的方式響應著每個人的個性化的需求。他同時強調科技發展對業態布局的重要性，“曆史經驗表明，科技總是能深刻改變世界發展的格局，催生或更迭業態，創立或顛覆客戶關係。”
高力國際谘詢服務部董事張如瑩強調，商場更多的是要靠經營方式來進行導流，除此之外，是否有推陳出新的場景、手段、市場營銷活動、空間設計，這些都決定商場能否成功地為項目進行導流。商場本身要能夠導流，客戶才能夠來，從而享受各種業態體驗。
(原標題：新存量時代 滬上實體商業地產加速洗牌)
最後更新：2017-09-17 05:33:06