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廣州16條措施扶持租房市場 成立國有住房租賃公司
為鼓勵發展租房市場，昨日廣州市政府出台16條扶持措施(下稱16條)，首次提出“讓租者幸福居住”的口號。16條中既包括租賃住房用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司等宏觀政策，也包括允許滿足條件的租房人群子女入讀義務教育學校等微觀措施。
租房產業將成新經濟增長極
去年國務院出台《加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，提出允許商改住、扶持發展住房租賃企業等措施，本次廣州市政府出台的16條，即為對中央政策的落地細化。
16條首次提出“讓租者幸福居住”的口號，從加大租房供應和保障租戶權益兩方麵提出各種措施，爭取到2020年形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體係，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展，建設市場規則透明、誠信體係完善、政府監管到位的住房租賃市場環境。
在加大供應層麵，16條將租房當作新的產業看待，提出鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極，甚至打造廣州現代租賃產業總部經濟。執行公租房租金標準的住房租賃經營機構，可以規定享受相關優惠。
在行政管理層麵，廣州將建立市住房租賃管理聯席會議製度，由分管副市長擔任聯席會議負責人，市教育局、市國規委、市住建委等為成員單位，聯席會議原則上每半年召開一次。
此外，將成立廣州住房租賃發展投資有限公司(暫定名)。負責統籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。
鼓勵城中村統一出租
在具體政策上，16條分別從增加供地和增加房源兩方麵著手。
增加供地方麵，租賃住房用地供應將納入年度土地供應計劃。同時，未來以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，開發商由競價轉為競自持租賃住房麵積。據南都記者了解，這一措施在廣州土地招拍掛市場已實施。
在增加房源方麵，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。同時鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。
對於目前廣泛存在的城中村租房市場，16條也提出鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租。
公積金支付租金提取限額提高
在保護租房需求方麵，16條重點提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。
具體來說，凡是政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。
此外，廣州將加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提取住房公積金支付租金的，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。
稅收方麵也有優惠，凡是個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。
政府還將加強租賃住房家具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。
解讀
具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區教育行政主管部門製定。
租戶子女有校可讀將加大覆蓋麵
一直以來，對於符合條件的承租人子女，廣州市各區教育局都會解決義務教育階段的入讀問題。如有廣州市戶籍，但沒有自購住房的人士，通常都會把戶口落在公共集體戶，而公共集體戶的地址無法跟實際居住地一致，各區教育局參照租住地統籌安排學位，不一定是租住地段的對口學校，但一般在租住地直徑不超過三公裏內安排入讀。而人才綠卡持有人子女，本身並無廣州市戶籍，但可以視同其享有廣州市戶籍資格，如若其在廣州有購買住房，則按照地段生人戶一致的要求，入讀對口學校；如果沒有自購住房，則按照實際居住地統籌安排公辦學位。
對於積分入學的隨遷人才子女，各個區標準有所不同，但都是按照社保、工作年限、居住年限等有關條件計分，按照分數由高到低來安排學位。業內人士告訴記者，今年廣州市對解決隨遷子女入學問題的力度有所加大，按照申請人數的比例來安排學位。今年各區要解決該區符合條件的申請人數的50%以上，明年該比例會進一步擴大。
解讀
以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，開發商由競價轉為競自持租賃住房麵積。
企業拿地將更保守小開發商或退出
今年4月13日廣州白雲區“魚苗場”地塊成為廣州賣地首宗新增“競自持、搖號”地塊後，7月14日，蘿崗、增城三宗地塊出讓也加入“限地價+競配建+競自持+搖號”的陣營。業界普遍認為，土地出讓規則生變將進一步推高行業集中度，尤其是廣州土拍升級，將競自持物業納入土拍規則中，一些小型開發商可能會因此退卻。因為自持物業對於開發商的資金實力和運營水平有較高要求，可能隻有一些有租賃市場運營經驗的大開發商才敢於下手。
有開發商表示，目前部分拿地項目會按照“456”要求執行———4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉，這樣相當於年化收益率普遍在10%以上，遠高於一般理財收益，但如果以後要自持，隻租不售，收益也會大幅下降，企業在拿地時會比較保守。
另外，廣州“3·30”有關“商住公寓不能轉讓給個人”的政策，讓開發商手中未售的公寓形成龐大的待運營的租賃空間，房企要拿地要自持之前，不會不考慮這方麵因素。
目前，北京已明確要求企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售。而廣州市對房企自持物業租賃還沒有出台單獨的細則文件，預計未來也會跟上。
(原標題：廣州市政府出台加快發展租房市場16條措施 成立廣州住房租賃發展投資有限公司)
最後更新：2017-07-18 08:53:12