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樊綱唿籲趕快推行房產稅：應施行增量改革 雙軌過渡
“房產稅唿籲了十幾年，我現在繼續唿籲，要趕快施行房產稅。怎麼實施？我的建議是，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，增量改革”，著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱8月8日在“2017博鼇房地產論壇”上表示。
在房地產稅的征收環節上，樊綱建議，根據房屋價值進行稅收減免，如對僅有一套房屋和低價房屋進行稅收減免，降低低收入階層的住房成本。
樊綱分析，需求側改革最重要的長效機製就是房地產稅，因為房地產稅是內在穩定器，一是改變收入流，將未來要交的稅現在逐步繳納，並非在地價中一次性繳納；二是減少投資需求。
他還稱，房產稅征收不會造成房價暴跌，因為目前房地產在多行政手段調控下，需求被嚴重抑製，一旦實行房地產稅長效機製，就可以放開調控，合理需求足以彌補擠掉的不太合理需求，房地產仍然能平穩發展。
以下為演講實錄
樊綱：非常高興再一次參加博鼇論壇，感謝陳詩濤女士和觀點雜誌，今年已經是第17屆了，我是從一開始就參加的。
這次給我出的題目是“政策預期”，看到這個題目就想到了去年的話題，去年有若幹個話題，其中一個話題是，大家說房價貴是因為地價貴。當時我問的問題是，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎？你怪誰？一定是你預期未來的房價高於你現在拿的這個地價，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。然後有人就說，當時我舉牌拍地，我相信房價能漲，我這個地價還能掙錢，但我沒預期到政府又變了政策，政府又出來限購了。這就是政策預期問題。
你怎麼能假定政府看著這個房價飆升下去而坐視不管呢？如果去年沒有這些政策出台的話，我們現在仍然沉浸在房地產的狂歡當中，房價在飆升，我們在不斷買房，大概用兩三年的時間，然後就是大崩盤，房地產崩盤、金融崩盤。這次炒房的時候，連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎麼能假定政府麵對這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這裏麵是要起作用的。
但是反過來講，這些政策都屬於短期政策，待會兒我還會講什麼是短期，什麼是長期。
現在要討論的是長效機製，今天早上我們談到了房產稅的事，房產稅不僅是個長效機製，提上議程也是一個非常漫長的過程。
這是第17屆了，我記得我第一屆參加的時候就講了房產稅的問題，每次都講，講了十幾年。城鎮化的問題也是講了很久，一直提不上日程，這也是一種政策預期。
長效機製究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購這些短期政策，還是建立一些長效機製？現在好像是看到了曙光，我老是說曙光，你們都認為是黑暗即將到來。
剛才說的金融風險和房地產的長效機製，在最近一次工作會議上，領導人還提到了要加快出台房地產稅。因此現在有些事情也開始逐步明朗，叫了多年，討論了多年。
講到長效機製，就要把供給側、需求側的這些問題係統的點一點。
我先講供給側。供給側、需求側這個詞大家都比較熟悉了，以前供給側、需求側都是學術界的詞，我們隻在內部用一用，一般不太敢用，現在中央文件把它寫出來了，大家都比較熟悉了，這對我們分析問題也是一個便利。
供給側的長效問題首先就是城鎮化戰略問題，是發展小城鎮還是發展大城市的問題。
土地是有限的，關鍵是怎麼分配，用到什麼地方，是遵循城市化的人的行為規律、人的遷移的基本規律，在這個城市化的初期階段主要發展大城市和大城市周邊的這些小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規律去人為地發展小城市？這是我們現在在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，這是供給側的基本的問題。
最近有點起色，盡管還在說城鎮化，盡管還在說要發展小城市，但是畢竟最近出了個雄安，給了一塊大地，住建部已經開始說要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個重要的供給側的問題。
還有土地製度的問題，包含農村的宅基地怎麼辦，農民進城的過程當中土地流轉的問題，這個涉及的問題很多，可以單獨討論。
為什麼我們有的城市地價不高，例如重慶，它又在山區，人又那麼多，它的地價並不高，原因就是房價一往上走政府就供地。老有人說經濟學解釋不了房地產的問題，其實就是最基本的供求關係問題。
還有容積率的問題，在這個論壇上我也講了很多年，我們是土地稀缺程度世界上最高的國家之一，我們把容積率搞那麼低，城市是好看了，但是住房稀缺了。
然後就是租賃市場的問題，這次對租賃市場的發展有了新的契機，確實中國需要發展這一塊，我們也特別欠缺這一塊，中國的住房自有率是世界最高的，租住率幾乎是世界最低的，這是很不正常的一個情況。
這裏涉及的真正的是法律問題，是法律的保障問題，保障租者的權利，保障租客的權利。其它國家都有很多法律保障。
加上我們的居住問題，我們是個人租賃為主，還是企業租賃為主，怎麼能夠形成一種良好的市場機製，這裏麵有很多問題確實值得討論。總之一大串的問題是供給側的問題。
最後講講需求側。需求側首先要講一個問題，我們有大量的合理需求，今天早餐會的時候我們的房地產商在討論是不是還有10年、20年，房地產還有沒有發展前途。
我記得前幾年有些經濟學家論證中國以後就是低中增長了，不要再想什麼7%、8%以上的高增長，其中一個重要原因就是需求沒有了，以前有住房需求，現在住房自有率已經這麼高了，已經蓋了那麼多房子，怎麼還會有需求？
你要看看中國的各種區域的人群的住房自有率確實很高，農村可能是最高的，達到了80%，小城鎮80%，中等城市80%，大城市也有80%，這麼一看確實好像住房需求沒了。但是我們正處在城市化進程當中，我們正處在經濟發展、收入增長的過程當中。
不光是城裏的人收入提高了要改善居住，大家現在可能更多的是講這個問題，這是改善性需求，這也不是剛性需求，剛性需求是指我家有了一個孩子，或者兩個孩子，兩口變四口了，我的房子要大一點，這是剛性需求。我說的是一個城市化進程當中的合理需求，就是遷移帶來的需求。
農民要進城，在小城市買個房子，小城市的人要到中等城市，在地級市買個房子，地級市的人要到省會買個房子，省會的人到北上廣深買房子。
這裏再強調一下城市化的問題。從過去30多年城市化進程當中的人口遷移，主要進了大城市，這就是城市化帶來的住房需求，它一樣是合理需求。
大城市人的收入在提高，他要再換房子，他要改善居住條件。你說大家有沒有房住？都有房住，所以這個不叫剛性需求，房價高他就不買了，他就不到那兒去了，這是他的合理住房需求。
投資需求也是合理的，投資需求在一定意義上也是合理的，隻不過我們純粹為了未來的房價飆升，跟住完全沒有關係，他也不是為了租，那你可以說是不符合合理需求這個範疇。
但是我們想想這個市場，在城市化進程當中，在人口遷移過程當中，在人們進大城市的這個過程當中會產生大量的需求。在這個意義上，我覺得房地產市場的發展還遠遠沒有結束。
這裏麵的問題在於怎麼形成一些長效機製，使得這些需求更多的是屬於這種合理性需求，也就是住的需求，而不純粹是炒的需求，那些人買了房於租也是住，不是自己住，他是為了別人住，也是合理的，他完全不住，放在那裏等著升值的，從房地產的角度來講確實是缺乏合理性。
這裏我再區分一下在這些問題上什麼是短期政策，什麼是長期政策。供給側基本都是長期的，我們研究經濟增長、經濟發展，那些因素都是長期的因素。
唯一的一個短期因素，供給側的短期的政策，就是去庫存、去產能。一個人長成勞動力，這是增長因素，需要18年、20年的時間。
長著長著長出一個瘤子，要去掉這個瘤子，大概一上午做個手術就結束了，它屬於短期的。需求側更多的是短期的，我們的貨幣政策、利率、貸款的控製，加上限購，它可以一下子很長時間實行限購、實行控製投資需求的政策，但是它屬於短期因素，它不屬於長效機製。
在需求側最重要的長效機製就是房地產稅，就是住房保有的保有成本。你租出去了，不是你持有了，這個成本就降低了。但是無論如何，你有這個地產，你要付這個成本，然後逼著你要去租，你不租的話，你就會不斷地虧損。提高你的保有的成本，這就是房地產稅的最基本的原理。
房地產稅之所以是一個長效機製，它同時是一個內在穩定器，其實是兩個原因，大家說得比較多的是把未來要交的稅逐步交，而不是在地價當中一次性交出去，這是收入流的改變。
它為什麼能減少投資需求呢？是因為這樣的一種交稅的辦法，一次性的收這個稅，因為公共品供給、環境、道路等等公共設施的提供，都是需要成本的，你要為這個公共成本付費。
當你現在想這個問題的時候，現在征這個稅的時候，往往根據現在的重置成本征稅。而未來這個GDP是要上漲的，土地的價格是要隨著GDP不斷增加的，其它各方麵的成本也是會增加的。按照現在的標準收費，你就低估了未來這個公共品的價值，等於給購房者讓了一大塊利，讓的這塊利就足以使購房者買這個房子等著未來升值，而不去做任何租賃的事情，這是一個重要的問題。
另外一點，房產稅是跟著房價走的，有的國家是跟著租金走的，無論如何，房價漲了，租金漲了，當市場的需求高的時候，你要付出的稅也就跟著漲了，這時候人們就會調整自己的需求，有的國家房地產稅一出泡沫，他要交的房產稅比自己的工資都多了，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應，這是一個內在的穩定器。這一塊就不多說了。
說一些具體的問題，一個是怎麼實施房產稅，這一塊討論了很多年，我把我的觀點再說一下，我的建議是，借鑒中國改革的寶貴經驗。
中國的寶貴經驗是什麼？新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，有一個過渡期，增量改革，這都是中國改革成功的經驗。
新房新辦法，20年過渡，老房子錢已經交過一輪了，他交的那個稅有20年的時間折現大概都折現沒了，20年之後再征那個房產稅，對那些老房子是合理的。
現在大家說的這些利益問題，什麼灰色樓房的問題，什麼送禮的問題，20年內你愛怎麼解決就怎麼解決，20年的時間慢慢解決，別讓這個問題拖了房地產的後腿，別讓曆史包袱拖現在的後腿，過去的泡沫已經發生了，重要的是未來發生不發生泡沫，重要的是未來的房價，你不要管過去那些事情。
然後適當的有些減免，這個我跟過去的想法可能不太一樣，以前我主張是根據人頭減免，現在我主張根據房子的價值減免，你在控製每家隻有一套房子減免的情況下，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點。
這樣兩大既得利益人群的權益得到了保護，第一是舊房子，第二是低價的房子適當減免。
然後借鑒國際的經驗，不同的地方有不同的做法，包括我們的房產稅究竟有多高，定在什麼位置上，經常有人說房產稅沒什麼用，我們試行了兩個城市也沒什麼效果，你試那個豪宅0.1%、0.2%的稅，它當然沒有效果，天下沒有不起作用的價格，隻有不夠高的價格。
全世界的房產稅大概0.8%到2.8%之間，美國有的地方超過3%，但是多數都沒有超過3%。根據不同的區域、不同的地方，不同的稅種，英國都是實行累進稅的，房子價值比較低的除了減免以外，房產稅稅率也比較低，價值越高的稅率越高。
我從媒體上看到一個消息說，英國最高一等的房產稅是17%，意思就是說你要買5000萬英鎊的豪宅，每年要交800萬英鎊的稅，你得真是土豪，你得真是有錢，你才上得起這個稅。
有人說要出台房產稅就得估價房子的價值。當然是這樣，全世界都是這樣的。我母親是學建築的，解放前在上海做的工作就是給房子測量、估值，中國以前都有房產稅的。
而中國的房產稅估值現在是世界上最容易的，老拿這個問題說事是沒有道理的。為什麼最容易？我們城市裏哪有幾棟獨特的房子？獨特的房子得一棟一棟估值，我們一片小區大概的價格都知道，算算樓層、朝向就可以了，在中國給房子估值是最容易的一件事情。
房產稅唿籲了十幾年，我現在繼續唿籲，要趕快實行房產稅。
實行了房產稅會不會暴跌？我認為不會，因為我們現在的房地產狀況是在這麼多行政手段的調控下，我們的需求被嚴重抑製的。你要一旦實行這種長效機製，你就可以把這些東西都放開，當這些東西放開的時候，那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那也不太合理的需求，房地產仍然能平穩發展。
所以為什麼叫長效機製呢？長效機製就是為了能長治久安，就是為了使我們的機製更好地根據市場機製運行，我們要讓市場機製真正良好地運行下去，我就講這些，供大家參考。
(原標題：樊綱唿籲趕快推行房產稅：應施行增量改革 雙軌過渡)
最後更新：2017-08-09 09:23:09