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孟曉蘇：中國REITs已水到渠成 可從政府資產開始推動
“靚女先嫁”破解收益率低難題
近日，被各方唿籲和醞釀多年的REITs(不動產投資信托基金)再次成為公眾話題。有消息稱REITs產品即將啟動，證監會目前正加緊研究製定相關政策法規。
“我推動了12年，這次REITs是真的要來了。”國務院發展研究中心證券化REITs課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇在接受《中國經營報》記者專訪時表示。
在孟曉蘇看來，REITs在中國“大行其道”是遲早的事，是中國經濟發展必須要走的路。他認為在中國發展REITs可從基礎設施等政府資產開始，從好的基礎設施資產開始做成REITs.
REITs唿之欲出
“一方麵，近幾年地方債居高不下；另一方麵大量基礎設施資產和存量不動產又十分龐大。REITs無疑是化解債務，盤活存量資產最科學的金融工具。”在談及REITs再次成為公眾話題的原因時，孟曉蘇認為現在中國REITs的啟動已經水到渠成。
孟曉蘇告訴記者，2008年以來，大規模的基礎設施建設對GDP的增長、就業率的提升起了很大作用；從長期來看，中國的基礎設施建設仍會繼續。但另一方麵，中國地方政府的投資資金多通過負債的方式得到，目前中國的直接負債是27萬億元，加上或有負債和間接負債，數量還要大一倍。通過負債發展的問題必須解決，居高不下的地方債始終是懸在中國經濟頭上的一把利劍，最近甚至引發了國外評級機構下調中國主權信用評級。
“過去我們隻懂得要麼靠政府投資、要麼靠負債發展，卻沒有找到一個科學的證券化工具，既能解決負債問題，又能讓投資者通過持有這個項目獲得權益。”孟曉蘇表示，中國70%的地方債是用於基礎設施建設，都是有資產保障的，而REITs無疑是用來化解這些地方債、盤活這些基礎設施資產最科學的證券化工具。
“我們連PPP都能學過來，為什麼就不能學國外已經成熟的REITs呢？我們的問題在於可選擇的金融工具實在太少了。” 孟曉蘇告訴記者，全國的PPP入庫項目有11000多個，真能做成的隻有1300多個。表麵上，政府通過PPP不再直接承擔債務，而是由企業或投資人承擔債務，但是不少PPP是要求政府提供補貼或者購買服務，變成了政府的間接負債和長期負債。
在孟曉蘇看來，REITs在中國“大行其道”是遲早的事，是中國經濟發展必須要走的路，是“基礎設施和地方債實現華麗轉身”的必然選擇。他認為，相比於成功率並不高的PPP， REITs這個國際上已成熟的金融工具，能把負債變成權益，用於盤活中國現有龐大的存量資產，能夠實現習近平主席倡導的“三去一降一補”效果。
推動REITs十二年
2005年，孟曉蘇最早引入REITs，隨後他在天津展開REITs試點工作，並設立“領銳基金”，寓意“領跑REITs”；2007年孟曉蘇提出中國REITs發展應該從保障性住房等具體政府資產開始；2014年孟曉蘇提出了用REITs化解政府地方債和盤活龐大的基礎設施資產；2015年7月，國務院發展研究中心成立了以全國政協陳元副主席為總顧問、以劉世錦和孟曉蘇為組長的國家資產證券化REITs課題組，王步芳任秘書長。
“這兩年REITs不斷升溫，始作俑者就是我們這個課題組。” 孟曉蘇告訴記者，課題組先後研究了37個國家的REITs發展情況，並將REITs與中國實際相結合展開研究。課題組團隊還赴全國二十多個省市做了大量的REITs調研、宣傳、推動工作。
在孟曉蘇推動REITs發展的12年裏，他曾在在多個場合引用世界規模最大的REITs機構德意誌銀行睿富全球總裁的兩個預言，一是REITs遲早在中國大行其道，二是中國政府的學習需要一個很長的時間過程。第一句話說對了，第二句也如此。孟曉蘇帶著課題組在全國各省市實際推動REITs的過程中，一直致力於打破“固定資產不能直接流入資本市場”的傳統思維，加快人們對REITs的認知。
讓孟曉蘇感到欣慰的是，如今REITs的政策環境越來越好。李克強總理在去年和今年的兩會政府工作報告中反複強調要推進資產證券化特別是基礎設施資產證券化，從各部委到地方政府也先後發文表示要推動REITs發展。孟曉蘇相信，在中國做出像股市一樣規模大的REITs市場是完全有可能的。
“如果不解決收益率過低的問題，做REITs是無從談起的。”在孟曉蘇看來， REITs落地最大的問題是收益率不足的。參照國際經驗，REITs收益率一般在6%~8%之間。以北京和上海的租賃住房為例，租售比隻有百分之一點幾，這意味著投資者如果按照市價去持有一段物業，按照租金回報差不多要90年才能收回成本，這是無法做成REITs的。
考慮到在中國做資產證券化標的資產收益率不高的問題，孟曉蘇提出了“靚女先嫁”的解決方法。首先要讓地方政府把收益率在6%以上的好資產拿出來，先做成REITs流通變現，特別是已經產生收益的基礎設施資產，包括原來的PPP項目，都可以通過REITs盤活逐漸轉換過來。
“醜女怎麼辦？收益率不夠的資產怎麼辦？我們可以通過REITs的結構設計，適當用一定的政府補貼和購買服務把收益率提升上去。”這個方法適用於公租房、廉租房、地鐵、輕軌、公交、路橋、水電氣熱等本身就具有公益性質的基礎設施資產。因為在使用者付費不足以正常運營這些基礎設施時，由政府補貼或政府購買服務來保障社會公益服務就非常必要。
另一方麵，孟曉蘇提出應盡量壓低管理成本保證收益。按照國際慣用的管理內部化方法，用原有的機構來管理資產標的。通過REITs解決權益結構的問題，把負債變成REITs單位的同時，管理權仍在原有的機構。
在談及早期的多頭監管的問題時，孟曉蘇則表示：“現在REITs的直接引導和管理機構隻有一個，就是中國證監會。”至於市場關心的稅收問題，現在也有了不少解決辦法。比如新的基金管理法，就對基礎設施資產證券化合並納稅作了規定，能夠解決很大一部分重複納稅的問題。
不動產證券化需製度創新
“無論是降房價、還是漲租金，都不能解決租賃住房的租售比和收益率過低的問題。共有產權房是解決這些問題的一大創新。”孟曉蘇認為，政府在土地出讓時持有一部分產權，能夠降低房子的成本，提高租售比，滿足不動產證券化對收益率的要求。此外，共有產權房還一定程度上解決了社會“夾心層”的問題。
“資產估值如果過高，收益率就會低，無法做成REITs上市，投資者也不會買賬；資產估值如果過低，則麵臨國有資產流失的問題。”在談及基礎設施資產證券化過程裏國有資產流失問題時，孟曉蘇提出應在REITs設計中規定產品到期後政府有按照原價回購基礎設施資產的權力，這樣可以規避國有資產的流失。
REITs分抵押型、權益型和混合型三種。抵押型REITs不用回購，也不用不出資產負債表；權益型REITs需要出資產負債表；混合型REITs則是兼有權益型和抵押權型的特點。孟曉蘇表示，發展混合型REITs比較符合中國國情，前期出表解決資產負債的問題，後期回購做抵押型解決國有資產流失問題。
在孟曉蘇看來，REITs還能夠抑製資本炒房、促進社會公平。通過不動產證券化能讓老百姓以交易證券的方式來滿足持有房產的願望，也符合中央強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”原則。此外，除了政府的基礎設施資產，還有大量的私人商業資產也將通過REITs變成社會公共持有，促進社會公平。
“REITs如果推行，銀行資金、社保養老基金、保險資金都會非常願意進入。我們資本市場太單一了，資本不是上股市，就是上債市，還缺一個重要的REITs市場。”孟曉蘇表示，從長線來看，美國REITs的收益率遠遠高於股債市場，REITs產品推出後，將會受到穩健型投資者的青睞。
(原標題：孟曉蘇：中國REITs已水到渠成 可從政府資產開始推動)
最後更新：2017-10-07 09:18:15