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王健林千億資產大騰挪

作者：雲掌財經 財心

最近1個月，萬達集團給外界的關鍵詞是：瘦身，變現，收縮，退出……

先是7月19日，萬達商業分別與融創中國、富力地產簽署了轉讓協議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權以及十三個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創。

“隻要有萬達，迪士尼十年到二十年之內盈不了利。”王健林的這番豪言壯語隨著十三個文旅項目的易主隨風飄散。

就當大家錯愕於首富忍痛割愛的決絕之時，王健林的大動作一個接一個。

8月9日深夜，萬達做了個大動作！

8月9日深夜10時52分，萬達發生了一項大動作：萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民幣。

受此消息影響，萬達酒店發展10日複牌後大漲，漲幅一度逼近40%。

今年2月以來，萬達密集收回至少400億萬達廣場注冊資本金

從今年2月以來，萬達集團密集收回至少400億元萬達廣場項目公司的注冊資本金。在已建成的萬達廣場中，至少有84家萬達廣場項目公司的注冊資本金減少，累計減少401.63億元。

7月25日媒體報道，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場這四個萬達廣場已經完全被中信信托持有；

7月5日，南昌西湖萬達廣場被珠江人壽納入麾下；北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場、遼陽萬達廣場則被民生信托持有。

綜合上述信息計算，王健林已經完成了總金額高達1109.63億元的資產大騰挪。

萬達集團：徹底告別房地產！

萬達所有的動作，並非沒有規律可循，其主線其實非常明確：輕資產。

對於萬達重組新動作，萬達集團微信號8月10日發布文章給出了解讀。

萬達集團官方微信表示，注入上市公司萬達酒店發展的萬達文旅和萬達酒管都是輕資產公司。萬達文旅主要從事主題公園設計、建造及營運管理業務。萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業務。

萬達賣掉的是酒店資產，但保留了酒店管理公司，賣掉的萬達酒店仍歸酒店管理公司管；萬達賣掉了萬達城91%的股權給融創中國，但是萬達依然是萬達城品牌擁有者和經營管理者。

按照萬達的說法，“萬達隻賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂”。

同時，萬達集團在文章中表示，萬達徹底告別了房地產，從此大步走上輕資產之路。

從今年年初，“輕資產”三個字就常常被萬達方麵和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業2020年以後原則上不再搞重資產，全部為輕資產。

王健林還打趣道，萬達商業不再是地產企業，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。

今年年初，王健林還稱，萬達商業“輕資產”轉型成功，並且公開宣布，萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，2017至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方，淨租金雙方分成。

王健林究竟圖什麼？

1、萬達酒店發展輕資產化，改善資產負債率

萬達酒店發展通過出售重資產而轉型輕資產化，改善資產負債率。

公告顯示，萬達酒店發展向大連萬達商業出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益，包括桂林項目的51%股權、倫敦項目的60%股權、芝加哥項目的60%股權和悉尼及黃金海岸項目的60%股權，具體作價則待獨立估值，並以該等項目公司的資產淨值計算，最終以現金結算。

我們來看看這些被萬達酒店發展出售的項目具體情況。

桂林萬達廣場項目的總建築麵積規劃約33萬平方米，其中包括15.3萬平方米的購物中心和17.7萬平方米的商鋪、住宅和其他銷售物業，已於2015年9月開業。

倫敦項目的總建築麵積規劃約11萬平方米，計劃開發為集住宅及酒店於一體的高檔綜合體項目，預計於2021年完成開發。

芝加哥項目的總建築麵積規劃約17.6萬平方米，計劃建設五星酒店（193套客房）及高檔公寓項目，預計於2020年完成開發。

澳洲悉尼項目的總建築麵積規劃約9.83萬平方米，計劃建設集酒店、住宅及零售為一體的全新高檔多用途綜合體項目，預計於2021年完成開發；黃金海岸項目的總建築麵積規劃約14.4萬平方米，計劃建設一棟五星級酒店和兩棟高檔公寓，預計於2019年完成開發。

相對於其收購的萬達酒管和萬達文旅，被萬達酒店發展賣出的項目屬於重資產業務。

王健林曾多次強調萬達集團要向輕資產模式轉型，並定下了兩個目標：一是2020年集團服務業收入、淨利占比超過65％，房地產銷售收入、淨利占比低於35％；二是2020年海外收入占比超過20%。

現在，重資產業務將從上市平台轉移到非上市母公司，輕資產業務將從母公司轉移到上市平台，這就首先實現了上市平台的輕資產化。

另外，萬達酒店發展在2012年到2016年的資產負債率分別為87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，從2014年起呈持續上升的狀態。公司在2016年的存貨為46.08億港元，占總資產比重為28%。

這樣的資產狀況並不樂觀。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，對於兩家輕資產公司的注入，從收入和盈利等指標來看，前期預計會在高端酒店和特色文旅產業方麵發力，這有助於培育高端的文旅消費需求。如果後續業務持續，那麼也可以培育輕資產業務，這對於此類企業降低負債規模也是有積極作用的。

在萬達集團發展戰略的層麵上，嚴躍進認為，在該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平台的戰略地位，帶有很強的資本運作的導向，有利於萬達文旅後續的積極融資和擴大國際化發展戰略。

2、利於萬達商業回A

分析完萬達酒店發展，我們再來看看母公司大連萬達集團。

萬達集團現在的架構比較複雜，擁有四大產業集團——萬達商業、萬達文化、萬達網絡和萬達金融。萬達商業旗下有萬達廣場和萬達酒店兩個重資產業務，萬達文化旗下有酒店管理業務、旅遊業務以及影視文化和體育等業務。

根據萬達集團官網公布的《2017年上半年萬達集團工作簡報》，2017年上半年萬達集團收入1348.5億元，其中萬達商業收入735億元（占比54.51%）、文化集團收入308億元（占比22.84%）、金融集團收入206.1億元（占比15.28%）、網絡集團收入25.6億元（占比1.90%）。

這次交易主要發生在萬達商業板塊及萬達文化板塊之間，萬達商業注入4個地產項目，萬達文化的酒店管理業務和文旅業務被剝離。

兩大板塊都發生了變化，會讓萬達集團未來的業務收入結構產生變化，萬達商業收入占比增加，其餘板塊收入占比減小。

同策谘詢研究部總監張宏偉指出，萬達集團的此番動作，是萬達對自己旗下業務的一個規劃和重組，有利於萬達商業回歸A股的進程。

嚴躍進也表示，透過類似做法，充分體現了萬達商業回歸A股的決心，萬達背後的各類資源正加快整合，這有助於梳理業務條線，對加快回歸A股有積極作用。

目前，證監會網站顯示，截至8月3日，萬達商業在A股的IPO最新排名已上升至第58位，狀態顯示“已反饋”。

3、或是為巨額海外投資

在注入資產的同時，萬達酒店發展亦將四個項目的部分股權轉讓給大連萬達商業：桂林項目51%股權、倫敦項目60%股權、芝加哥項目60%股權、悉尼及黃金海岸項目60%股權，對價以淨資產為準備。

吊詭的是，就在一天前的8月日，萬達酒店發展還發出《有關若幹媒體報道之澄清公告》，信誓旦旦地稱“沒有任何計劃作出媒體報導所述的出售。”

王健林如此騰挪或許是為巨額海外投資的未來布局。

根據媒體報道，萬達投到海外的資產總額約為2500億。網傳有關部門禁止金融機構對萬達海外投資提供資金支持，相關項目或有“爛尾”風險。

交易完成後，萬達酒店發展成為萬達文旅產業唯一上市平台，未來還有可能被注入萬達在海外投資的項目，其戰略地位大幅提高。

作為香港主板上市公司，萬達酒店發展可以為海外項目提供源源不斷的支持。例如此次重組，如果全部對價以的1.16港元/股發行的代價股支付，萬達可獲60.8億代價股。假如萬達酒店發展股價能炒到3港元以上，減持這部分股票可獲約200億港元。

蹊蹺的是，據傳重整上市文件，準備到A股“排隊”的萬達商業地產現在還敢收購資產，有三宗還是海外項目，莫非擔心回歸A股過於順利？

萬達的幾次轉型與產業版圖

五次轉型

剛剛提到1989年大連的萬達集團就成立了，這是立足於大連本土的一個房地產開發公司。一共有五次轉型，每一次都與大的經濟形勢和方向吻合。

1993年，萬達做了第一次轉型，走出大連，走向全國，包括當時到了廣州做房地產開發。

2000年的時候，萬達做了第二次轉型，從單純的住宅地產，向商業地產加住宅地產混合地產轉型。

2003年的時候，萬達做了第三次的轉型，從房地產企業轉向了文化產業，最開始的切入點就是電影，其實當時試了很多，包括百貨都不成，但是電影一試就可以，別看現在電影市場很大，但是2003年的時候，中國電影市場大概隻有15億左右的票房，現在差不多450億左右的票房，這個市場本身擴張了有30倍。

2012年的時候，萬達進行了第四次的轉型，進行了跨國的發展，也就是進入了買買買，他目前至少有30%的收入是來源於海外。當然這個第四次轉型，可能和他想把這個資產配置到海外有一點點關係，也許擔心國內房地產市場，也許擔心人民幣貶值，這個沒有官方的說法。

2015年的時候，萬達進行了第五次的轉型，從重資產向輕資產轉型，他開始大量的出售物業，包括這一次他和融創、富力簽的這個資產交割的交易，也都是輕資產轉型的一部分。

萬達產業究竟有多少？

萬達集團究竟有多少產業呢？大概分為三塊，第一個就是萬達商業，包括萬達廣場，萬達酒店，包括它的文化旅遊城，現在就賣給了融創的文化旅遊城，還有一些境外的投資的固定資產項目，還有萬達百貨；第二個板塊就是萬達文化，萬達文化最大的就是影視板塊，還有旅行社、體育；第三個板塊，就包括了金融、科技，金融裏麵比較出名的就是百年人壽。

它資產究竟有多大？2016年集團總資產接近八千億，但是負債率非常高，負債率占70%左右，整個集團的總收入在2250億左右，其中萬達商業貢獻的收入比是56%，文化是25%，其他的業務是19%左右。萬達商業的收入，既包括租金收入，也包括賣房子的收入，後麵會詳細的講述這個事情。但是2016年，非房地產銷售收入占比達到了55%，也就是說首次超過了房地產收入，這是它轉型過程當中的一個表現。2016年的利潤沒有披露，因為萬達商業私有化了。2015年集團總利潤，是三百億左右。

介紹一下2017年上半年的情況，萬達集團的收入是1349億，其中萬達商業的比重是降到了42%左右，萬達文化是提升到了23%左右，其他的就是金融和網絡科技，占到20多，比重也在提升。

樓市繁榮近20年，但這次不一樣

萬達用“輕資產”為口號，表達了不再做房地產的決心。與此同時，另一家房地產巨頭萬科早經開始在“賣房子”之外的業務上布局：

養老服務。目前萬科已在多個城市開始運營養老項目，包括帶長住床位的項目和社區居家服務及日間照料中心。

物流地產。7月14日，萬科集團宣布，攜手厚樸、高瓴等組成的財團，擬以總代價約159億新元（約785億元人民幣），收購新加坡物流巨頭普洛斯。

自持物業。據觀點地產消息，截至今年6月8日，萬科已經拿下五宗自持地塊，合計付出約170億的代價（不完全統計）。

無論是萬達、萬科，還是提出多元化、去房地產化的其他房地產企業，他們的行動是基於當前市場形勢的理性動作。經曆了將近20年的繁榮，中國的房地產市場確實來到了一個關鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產長效機製正漸行漸進：

1.抑製投機需求。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，去年以來，從中央到地方，限購、限貸、限售等諸多調控手段並用，已經將投機需求極大地抑製了下來。

國家統計局數據顯示，今年6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅已連續回落。其中最典型的莫過於此前房價漲幅第一的深圳了，據央視財經8月5日報道，自去年10月至今，深圳房價已連續10個月下降，每平方米累計下跌7154元。

2.發展租賃市場。

住建部會同發改委、公安部、財政部等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

在發展租賃住房方麵，各地方政府也已有動作。

比如上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地於7月24日被兩家地方國企競得，這兩塊土地均采取“隻租不售”模式，項目建成後將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價都不足6000元/平方米。

而成都則提出了組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體係等一攬子支持政策。

3.租售同權。

7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；7月下旬新華網報道，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方麵的製度，逐步使租房居民在基本公共服務方麵與買方居民享有同等待遇。

4.共有產權房。

北京市住建委委會同北京市發改委等聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，並征求意見。其中提到，30%的“共有產權住房”房源應該麵向沒有北京市戶籍的“新北京人”。據悉，共有產權房的配置並不低，不僅公共交通便利，容積率也並不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識別等技術。

目前來看，新的房地產調控手段多停留於地方層麵，但中央已經明確將建立房地產調控的長效機製，這一機製的出台隻是時間問題。對那些寄希望於將來房地產政策“反複”的人來說，北京市住建委主任徐賤雲在接受《經濟參考報》采訪時的一段話值得參考：

政策出台後，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了‘打補丁’，還發揚‘釘釘子’的精神。如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。‘穩定房價的決心不會變。’

結語

甩開包袱後，萬達將在輕資產道路上大步向前。

可以預見的是，萬達的輕資產業可快速實現收支平衡，對於萬達來說，自己的資金鏈也會更加健康，營收入將穩步提升。而身輕如燕的“新萬達”，自己的資產結構、企業模式也更加安全、可靠。

萬達還是那個萬達，但不再是從前的萬達。

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ID：yunzhangcaijing

最後更新：2017-08-20 11:56:28

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