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地產調或控，A股危與機

"我們認為有兩種房地產調控政策加碼情形影響A股：1.結構性調控的政策加碼（概率較大），對A股利略大於弊，在當前宏觀背景下，分母端正麵影響略大於分子端負麵效應，房地產溢出資金或將支撐A股估值；2.總量性調控政策（概率較小），在盈利和估值方麵對A股形成戴維斯雙殺。"七月份政治局會議強調要防止資產泡沫，但8、9月房地產市場依然火爆，我們預期近期更加嚴格的房地產調控政策即將出台。2016年以來，全國樓市火熱，“地王”頻現，重點二線城市房價飛漲。目前，南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經超過上一輪房地產周期高點。從2015年330新政二套房首付比例最低降至40%，營業稅征收期限從5年改為2年，不限購城市首套房首付款比例最低25%，公積金貸款首付比例20%，有資格的境外機構和個人可在中國境內購房等政策鬆綁後，房價開始V型反轉，2016年2月財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部2月19日聯合公布的通知，自2016年2月22日起，調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策，不限購城市原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，二套房首付比例降至最低三成，公積金存款利率上調，進一步助長了本輪房價的暴漲行情。

我們認為現在地產政策基本在土地和行政兩個方向，從目前樓市升溫的情況來看，效果不佳，有進一步加強的預期，貨幣政策的調控效果（信貸收緊等）影響較大，我們分為兩個情形討論對A股的影響。目前除了北上深一線城市的限購政策之外，合肥、蘇州、杭州、南京等二線城市陸續頒布限購令，抑製房價過快上漲。我們認為一線城市和二線核心城市更加嚴格的調控政策預期出台。

我們從本輪的房價上漲趨勢可以看出，一線城市對二三線城市有明顯的帶動作用。一線城市庫存低，二三線城市庫存相對較高。一線城市，以深圳、上海、北京為代表的，房價收入比明顯高於二三線城市（一線城市在20左右，二三線城市的房價收入比在10左右）；房地產的銷售麵積與房地產待售麵積之比從2010年開始走低，全國範圍內去庫存的壓力猶在，但一線城市的存銷比從2014年9月開始趨勢性向下，並且與二線城市之差在2016年年中之後敞口變大。

2005年和2010年的兩輪調整周期，政策出台節奏快，相對密集。2005-2007年新老國八條在一個月內陸續出台，要求商業銀行加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，後建住房電33號文和國六條要求通過稅收管理發揮調節作用，07年9月要求更加嚴格的商業用房購房貸款管理，即商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%，期限不得超過10年。

2010年開始，出口增速明顯下滑，國一十條、新國十條、新國八條等政策連續出台壓製房地產市場，在新國八條中對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

當前樓市調控政策效果不佳，或將出台更加嚴厲的調控政策，從而引導房地產行業景氣度下行。我們認為有兩種政策情形影響A股：1.結構性調控的政策（概率較大），對A股利大於弊，在當前宏觀背景下，分母端正麵影響略大於分子端負麵效應，房地產溢出資金或將支撐A股估值；2.總量性調控政策（概率較小），在盈利和估值方麵對A股形成戴維斯雙殺。

最後更新：2017-10-08 02:57:33

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