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越秀地產上市25年銷售規模400億 廣州地王閑置近5年
日前，克而瑞、億翰智庫等統計機構發布2017年中國房地產企業銷售排行榜。綜合來看，越秀地產股份有限公司銷售金額約406億元，相較2016年的303億元增長34%。
不過，對比各大房企近年銷售規模的快速擴張，越秀地產的發展步伐顯得慢了半拍，排名在40以外。越秀地產的毛利率近年出現滑坡，已由2012年的47%下降至2016年的21%，且呈現持續下滑的態勢。
此外，越秀地產仍受累於2013年在土地市場的激進表現。記者近日實地走訪發現，時隔近5年，越秀地產耗資25億元拿下的廣州地王項目至今仍未動工。
針對銷售規模、地王開發等問題，《中國經營報》記者日前致函采訪越秀地產，其回應稱：“上市公司目前已進入公布2017年度業績的靜默期，為符合上市規則的要求，期間原則上不接受媒體采訪。”
上市25年銷售規模僅400億
記者梳理近年財報了解到，1992年上市的越秀地產2012~2016年的合同銷售金額分別為123 億元、146 億元、220 億元、249億元和303億元，近年增長速度有所放緩。
在2017年，越秀地產雖然突破400億元，但相比同為廣州本土房企的富力地產、雅居樂，則要遜色不少。克而瑞榜單顯示，富力地產、雅居樂的銷售規模已達800億元水平，是越秀地產的近兩倍，排名第23、第24。
在2017年2月舉行的2016年業績會上，越秀地產董事長張招興曾表態：“我們要追求有質量的增長，不是簡單追求規模，會把質量、穩健經營排在第一位。”
不過，縱觀整個行業，房企追逐規模已是大勢所趨，市場競爭也將愈加激烈。克而瑞指出，2017年各梯隊房企集中度增幅遠超2016年水平，在行業集中度不斷提升的背景下，未來市場份額將向大型品牌房企靠攏。同時，房企分化格局將延續，未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。
談及規模對房企的重要性，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉向記者分析：“房地產行業進入成熟階段後，新增開發空間較小，各大房企都在搶占發展空間，市場準入門檻因此會相對高一點。而具備了一定規模，房企可以降低融資成本以及單位產出成本和管理成本等等。”
在接受記者采訪時，國泰君安國際研究員劉斐凡也指出，如果房企達不到一定規模，容易被行業淘汰。“在品牌、開發、拿地、融資等方麵，大型房企的優勢已經很明顯。而且，中小型上市房企的估值也相對較低。”
需要注意的是，越秀地產的毛利率近年也呈現不斷下滑的勢頭。2012年，越秀地產的毛利率曾達到47%，2013年則大幅下跌至28.9%，毛利率由此開始滑坡，2016年已下降到20.8%；時至2017年中期，毛利率同比也略有下降。
廣州地王時隔近5年仍未動工
銷售規模難以擴大的同時，越秀地產的廣州地王項目也遭遇著入市的難題。
在2013年，越秀地產曾拿下三宗地王項目，除了武漢精武路地王，其餘兩宗位於廣州的海珠南洲路和蘿崗雲埔工業區。
具體來看，越秀地產於2013年5月以24.6億元、4.2萬平方米配建麵積的代價，奪得了廣州海珠區南洲路1026號地塊，扣除配建麵積後的樓麵價約3.5萬元/平方米，刷新了廣州最貴單價地王紀錄。同年10月，越秀地產與基金合作以43.5億元拿下蘿崗地塊，折合樓麵價9181元/平方米，當時創下蘿崗地塊單價新高。
雖然同年拿地，但與銷售多年的蘿崗地王項目形成巨大反差的是，南洲路地王時隔近5年仍未動工開建。
近日，記者實地走訪了解到，占地4.27萬平方米的南洲路地王項目被圍牆封閉，但大門處的保衛室空無一物，布滿灰塵。此外，地麵建築雖已拆除，但地麵長滿了雜草並堆有生活垃圾。
記者沿著該地塊圍牆行走一圈，並未發現任何動工告示以及相關項目信息。而且，也沒有看見員工在搭建好的工人活動板房出入，地塊上也無任何施工器械或動工的跡象。
對於該項目遲遲未動工的原因，在上述業績會中，張招興曾向《中國經營報》記者表示：“主要由於政府規劃沒有落實，2016年下半年重新調整規劃，近期已經基本完成，預計很快將會開工建設，推出市場。”然而，時隔近一年，記者並未看到相關的項目規劃文件，而該地塊也仍然處於閑置狀態。
另外，需要注意的是，南洲路地王項目盡管擁有江景資源，但位於偏僻的城中村，生活配套並不完善。而高昂的土地成本，也使得項目多年來麵臨著貼本銷售的壓力。不過，隨著區域房價的上漲，如今項目的入市壓力已有所緩解。
“這個地王項目的銷售成本價比較難預估。如果拿地後一年時間推出市場，那項目的盈虧平衡點大概在5萬元/平方米。”房地產分析人士鄧浩誌對記者分析稱，按這樣計算的話，該項目現在入市銷售也不見得會虧損，可能還會有一點盈利。“但該項目已經閑置近5年時間，期間的利息成本會很高。”
據房地產中介人士的介紹，記者了解到，目前南洲路地王項目旁邊的品牌房企住宅社區珠江禦景灣，二手房均價在3.5萬~4萬元/平方米之間。而相關樓盤信息顯示，位於廣州海珠區廣紙板塊的臨江一手房項目，房價已突破6萬元/平方米。
原董事長陸誌峰被立案審查
值得關注的是，在2017年12月17日，廣州市紀委通報稱，對廣州越秀集團有限公司、越秀企業(集團)有限公司原黨委書記、董事長陸誌峰(已退休)進行了立案審查。
資料顯示，2008年7月至2013年4月，陸誌峰任廣州越秀集團有限公司、越秀企業(集團)有限公司黨委書記、董事長，兼任越秀地產董事長；2013年4月退休。
對陸誌峰立案審查的具體細節，廣州市紀委並未闡述。通報顯示，經查，陸誌峰違反廉潔紀律，收受可能影響公正執行公務的禮金；違反國家法律法規規定，利用職務上的便利和職務影響力，為他人謀取利益，單獨或夥同親屬共同收受他人巨額財物，涉嫌犯罪。
“陸誌峰身為黨員領導幹部，理想信念喪失，嚴重違反黨的紀律，並涉嫌犯罪，且在黨的十八大後仍不收斂、不收手，性質惡劣，應予嚴肅處理。”廣州市紀委指出。
記者查閱獲悉，陸誌峰在越秀地產的近5年時間裏，公司的總資產由2009年的370億元，上升至2012年的700億元，增幅約89%。陸誌峰退休後，自2013年7月31日起，由張招興接班擔任越秀地產董事長一職。截至2017年6月30日，越秀地產的總資產已經擴至1323億元。
(原標題：越秀地產上市25年銷售規模400億 廣州地王閑置近5年)
最後更新：2018-01-06 09:34:04