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南京首現地王虧損停工 近萬億貨值高價地回款不足一成
日前，媒體報道，南京首個虧本地王，京港奧未來墅自帖“封條”停工，施工方稱項目拖欠了兩千多萬工程款，給錢再動工。
南京地王隻是冰山一角，記者日前在廈門實體考察發現，廈門島外很多高價地因為市場陷入調整，地價比房價還高，開發出來必虧無疑，不敢真動工，集體患上了拖延症。
據中原地產統計，2015年來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億的地塊合計有50宗，貨值近萬億，有29個項目基本確定了案名。按照正常的節奏，從2016年及2015年的30宗高總價地塊看，2576.8億的土地款，獲得的網簽銷售額僅僅277.5億，銷售回款率隻有11%。
地王“虧本賣”
據了解，京港奧未來墅項目是2016年4月15日拿的地，樓麵價22353元/平米，今年9月份開盤，單價2.5萬/平米。
雖然南京對新房有限價，京港奧未來墅開盤當天也隻賣了七成，所以並非限價導致的結果，因為周邊二手房隻能賣到2萬多，這本身就是市場價，即使沒有政府限價，也賣不了更高價。
據業內人士透露，該項目還有一筆中融信托34億的融資即將到期，而其今年銷售額最高不超過5.6億，開發商的資金是個大考驗，即使虧本也得賣，必須回籠資金還款。
“地價都一兩萬了，房價還不得賣三四萬嗎？”地價高，所以房價會更高的邏輯，是很多二三線城市的購房者，堅信房價要漲而擠破頭搶房的一個原因，購房者一致認為，房企不會虧本賣房。
2016年，尤其第三季度，是一二線城市地王頻出的高潮期，按照開發周期，預期在2017年下半年入市回籠資金，有的城市是因為政府限價，開發出來沒錢賺，比如長沙，而有的城市，是因為調控後市場已經轉向冷清了，即使政府不限價，也沒錢賺，比如廈門、南京、蘇州、合肥等城市，合肥文一集團今年就出現貼著成本，甚至是虧本甩賣項目的情況。
某房地產信托機構的人士告訴記者，對有些城市來說，如果是高價搶的地，現在就成了燙手山芋，如果市場好，項目本身就不愁融不到資，一旦開發出來沒錢賺，現在也不會有大房企接盤，起碼是過幾年等市場到了要反彈的時候，但這一過程中，肯定會有些小房企撐不下去。
拖延不動工
一家福建的地產商在2015年12月，深圳樓市的高峰期，拍下了兩宗住宅地王，其中一塊樓麵地價最高8萬/平米，另一宗5萬多，但也拖了2年，最近才開始動工。
業內人士透露，該地塊一直不敢動工的原因，也是因為地價太高，周邊的別墅產品大概在10萬左右，高層7萬多，開發出來沒什麼賺頭。
“隻要在2年內開工，都是合規的。”該地產商對記者說。
記者從深圳規土委了解到，現在沒有收回土地之說，房企可以申請延期。一般來說，土地出讓後，合同會約定什麼時候開工、施工、竣工時間都會寫明，通常竣工時間是1-2年，假如時間到了，開發商還沒有開工，就可以申請延期，開工期隻能延期一次，但竣工期可以無數次延期。延期一般是半年、一年、兩年。延期半年的違約費是出讓金的5%；一年是10%；兩年是20%。違約金最高也隻有出讓金的20%。但出讓金並非土地總價，地價是包括出讓金和配套費的。如果延期2年都沒有動工的話，會再收閑置費，具體會由評估公司評估，投資了多少，工程施工量達到多少，如果達到項目投資額25%以上，就不算閑置。
2012年國土資源部出台規定，土地閑置2年不動工，政府將無償收回。但很多土地拖延動工，都有各自的“招數”，比如改規劃，這一點回旋餘地就很大。
地方對於出讓的土地管理也是有緊有鬆，海口管理比較緊，據當地業內人士告訴記者，今年已經收回了幾塊閑置地。
而廣州一個公司也對記者說，他們有塊地，從2009年拖到現在一直沒有動工，地價漲了10倍，土地證做了抵押，直接套了5倍的錢出來，也不用交閑置費，政府說收地收了幾年也沒有動真格。
記者日前在廈門實體考察發現，島外很多高價地不敢真動工，地價都3萬多了，房價也隻有3萬多。據當地房企對記者說，高價地的項目選址隻能把項目先圍起來，放個挖土機在工地上，有人來監管時，就挖幾下，沒人管時就不挖了，能拖多久拖多久。
“開工後，工程可以慢慢建，建好了還可以捂盤惜售，反正應付方法多的是，總之，就是盡量拖時間賣，拿了高價地後，到開售，至少可以拖個三五年，又迎來新一輪周期。”上述廈門房企說。
六成地王股權變動
據中原地產統計，2017年來一線城市合計成交住宅土地198宗，成交金額達到了3715.15億元，創造了住宅土地年度成交紀錄，從溢價率看，則隻有18.76%，是最近多年來的最低點。部分城市甚至開始出現了之前很少見的流標，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經達到了44宗，其中一線城市北京出現一宗，廣州出現2宗。
今年6月份，一家開發商在深圳高價拿了塊地，樓麵地價4萬多。拿地之時，該房企拿地人士對記者表示，“別看現在貴，但可能過幾年就不貴了，過去大膽擴張拿地的房企現在都是贏家，保守的房企都落後了幾條街，所以不想再用過去的經驗畏手畏腳了。”
然而半年快過去了，該地塊也沒計劃開工。“我們在很多城市拿的項目都是地王，現在隻能拖著，等到能賺錢的時候再賣，行情不好沒錢賺。”該房企直言不諱的對記者說。
融創董事會主席孫宏斌最近在公開論壇上表示，對房企而言，調控最大的風險是土地買貴了，隻要土地便宜，調控也不怕。
但一家上市房企高管對記者坦言，房企真的很難避免不在狂熱期去搶地，通常會跟散戶買房一樣，很難在逆周期拿地，因為低迷期，銷售不好，回款不足，為了過冬，有錢也不敢去拿地，所以往往是跟風高價拿地，而且曆史經驗表明，過去搶的地王，過幾年回頭看，簡直是白菜價，尤其是在激烈的土拍現場，看到別的大房企都來了，大家都預期後市房價還要漲，也容易導致房企大腦發熱。
據中原地產統計，因為涉及的資金體量大，50宗高總價地塊中有32宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達64%，其中部分項目都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權的變動。
“隻要不全是高價地，大房企倒沒什麼問題，內部允許項目出錯，集團可以計提虧損，中小房企就不同了，本身項目就不多，一兩個被拖累，整個財務就受影響，”一家上市房企高管對記者說，特別是這幾年崇尚高周轉的公司，拿了項目也沒法拖延，一旦市場轉冷，資金回籠變慢，就容易陷入困境，因為有的土地款都是靠貸款，需要銷售回款還債。
(原標題：南京首現地王虧損停工 近萬億貨值高價地回款不足一成)
最後更新：2017-12-16 05:04:41