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A股地產股半日蒸發2292億，多隻內房股大跌超10％！後續還有哪些影響？

在10月份重要會議前夕，樓市風聲鶴唳！

短短兩天時間，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市密集出台樓市調控措施。其中，除西安、武漢外，其餘城市實施了限售。而自3月份，廈門開啟樓市限製交易的先例後，據不完全統計，目前全國已有超過45個城市發布了樓市“限售令”。

越來越多的城市，在加入限售的隊伍……

今日開盤，房地產板塊則應聲大幅下挫，京能置業、藍光發展、中房地產近乎跌停，金融街、華僑城A、萬科A跌逾6%。內房股方麵，碧桂園跌10.9%，創2016年3月以來的最大跌幅；富力地產跌9.08%，創9月8日以來的最大跌幅；中國恒大跌8.81%；融創中國跌7.51%。

千言萬語匯成一句話：現在還能買房嗎？中長期看，還能買房地產板塊的債權、股票嗎？

先來分析下本次樓市調控的目的和邏輯。從發布時間和8個城市的集中程度看，很明顯這是大會前夕，有關部門主導的一次施壓，而且劍指去年以來漲幅高於其它同類型的城市，明顯意思即是，中央調控的態度是堅決的，也不允許出現“金九銀十”的銷售超預期局麵。

而買房後三到五年甚至八年不讓賣，則直指投機性炒房。說白了，一些投機性炒房利用甚至加大杠杆，連首付來源可能都是高利率借的，如果再算上拿房時間，5年後市場供需和政策都不明朗的情況下，可能連房產稅都出來了，你還敢炒嗎？再者目前房貸利率全麵突破5%、M2增速到了曆史穀底，換句話說，用杠杆炒房的徹底玩完。如果還想炒，請用自己的錢。

而限售這個政策，幾乎是一定可以預期會擴大到其他城市的。因為房地產目前過度發展，對經濟的危害太大，最直白的，如果買賣一套房就能賺一輩子的錢，誰還辛苦工作；而房地產蓄的水，以及債務比例，無數個經濟學家從經濟對比的各個角度都論證了：過高！危矣！所以中央非常明確地指出，房地產目前的定位是住的，不是炒的！

而限售政策，可以將房地產鎖定到去年以來漲到高位的資產，不讓它交易，就不會貶值，這樣就可以防止房價下降帶來的銀行係統性金融風險。

再把視野擴大一點，為什麼到今年十一前，各地和中央仍在不斷放調控大招？答案在中美關係。9月21日，美聯儲宣布縮表計劃。9月22日，標普下調中國主權評級以及香港評級。幾乎前後腳：國內8城聯動，樓市調控版圖再擴大。

而隨著美國加息，中國的市場利率也會攀升，基準利率不可能差市場利率太多，否則就有了套利空間。這樣的話，中國也將迎來5-6次加息，這個加息的力度，足以刺破我們很多債務泡沫。而美國每一次縮表都會對其他國家經濟產生巨大影響。誰的杠杆大，誰的泡沫嚴重就會摧毀誰。那麼問題來了，現在誰的債務最多呢？

講個笑話，中國房子和美國股票，從來都是隻漲不跌，不斷被看空、不斷被打臉。如果5年前還相信，隨著中國城市化的進程，房地產會蓄越來越多的水是正確的選擇。那麼現在，大城市圈的發展方向，恐怕已無人質疑，如此就會有更多的城市落寞，沒有不破的繁榮。

而9月22日調降評級後，必然提高中國及中國企業的發債利率，讓我們整個的經濟運行成本上升。主觀意圖和評級方式可以不論，但利率上行，會倒逼央行加息，而市場利率上行，股市的估值則會下行，所以這兩天的股市調整，跟這個有很大關係。

更重要的是，我們總是習慣地認為，樓市的調控政策已經趨於尾聲。但事實卻是，美元的一係列動作還隻是剛剛開始，在這種情況下，中國樓市調控趨於尾聲的言論近乎笑談。這就好比，幾個人一起打牌，牌桌上最牛X的大佬說，不玩鬥地主了，改玩炸金花。你在牌桌上說這對你沒啥影響，誰信啊？隻能跟玩。

顯然，中美金融暗戰之下，樓市高位限售凍結了大量資產，就能以時間換空間，用這個時間差解決其它債務問題，和發展其它的經濟增長點。所以，近期才不斷提及人工智能、新能源汽車、工業4.0等戰略新興領域，甚至有實質利好，投資者中長線可密切關注。

但也不能說房子就真的不能買了。畢竟老百姓買房，看的是實際利益，而非數據和預期。而在現有土地政策不改變的情況下，地方政府仍會賣地；在現有戶籍製度不改變的情況下，老百姓砸鍋賣鐵就會買房。

很明顯，前段時間出台的租售同權、共有產權房等政策，就是為了在商品房買賣外，找到第三條樓市發展的道路，但都是黑燈瞎火搞試驗，土地咋來、產權咋算、戶籍咋算，都是民眾要求一步、政府才講一步。

而土地政策和戶籍製度的改變，好比自己給自己脖子上架刀，太難。也因此，過去的房地產調控政策很少有堅持超過兩年的，一旦市場發生逆轉，所有的措施就會立即取消，甚至還出台鼓勵購房的政策，這就是事實。

而在5年之後、10年之後，市場又會出現怎樣的局麵呢？恐怕誰也預料不到。唯一可以大概率預期的是，20年之後，中國人口會變少，科技會更發達。

再看房地產板塊的股票，中小企業就放掉吧，畢竟現在是樓市縮表周期，小房企生存困難，大房企尚可趁機展開兼並收購之路。對於龍頭房企，尤其是土地儲備和土地位置優勢明顯的龍頭企業，仍然可以等待經濟周期複蘇後的下一次剛需購房潮來恢複雄風。

資本市場討論的地產龍頭集中度加速上升的邏輯並未被破壞。但至少在目前，地產經濟周期仍舊是被拉長了，就算不是寒冬，至少也是次切實有效的降溫。

對於普通老百姓來說，如果買房是剛需，那就果斷入手；如果是投資，那麼可以先等等，分城市分位置來擇機購入；如果是資產配置，最好不要把全部本錢都投入到房子裏，流動性風險太大，可能預見了曙光，但還沒見著就離場了。

最後，套用林采宜周末刷屏的一句話，“曆史的經驗告訴我們，所有的不正常最後都會變成正常。悠著點，不要著急買房子”。

最後更新：2017-10-08 13:28:51

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