515      搜狐

A股將迎小牛市，內在邏輯深度解讀

文|湖畔談股

星星之火可以燎原，隨著樓市調控的力度不斷加大，壓死投資客的最好一根稻草或將落地。消息麵，三天九城收緊樓市調控，限售料進一步擴圍。　自22日以來，中國已有包括重慶、南昌、長沙、南寧、貴陽、西安、石家莊、武漢、無錫等9個城市出台樓市調控新政，且多數城市將限售作為本次政策的核心聚焦點。我認為這是樓市調控的倒數第二步，最終房地產稅落地之時，也是樓市的總結之日。樓市與股市向來有蹺蹺板效應，如果此輪樓市調整完畢，股市是否會迎來新的春天呢？我認為小牛在路上奔跑了，各位朋友請看文章深度解讀。

一、重磅消息：樓市調控動作頻繁，此輪樓市調控有別於以往

1、樓市調控消息：樓市調控動作頻繁，調控範圍不斷擴大

1）樓市調控升級---限售，限售，限售，重要的事情要說三遍，說的簡單一點，就是房子不是想買就買，也不是你想賣就賣！上周末，嚴厲的地產調控接踵而來，從本周五晚間到本周六，重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊、貴陽先後發布樓市限售新政，部分房子2-5年內不能賣了。

通過梳理各地政策，我們可以就以上的幾個重點城市進行詳細說明：石家莊在限購的同時明確限售，要求新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內不得上市交易；重慶主城區新購新建商品住房和二手住房須取得不動產權證滿2年後才能上市交易；貴陽規定，在當地購買新建商品住房，3年內不得轉讓；南寧則是限售升級，在市區（不含武鳴區）法人單位購買二套及以上住房限售2年；南昌在“限房價、競地價”的同時，要求全市範圍內所有新交易的住宅，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；長沙除限購升級外，規定當地購買的商品房（含二手房），取得不動產權證3年後才能再次出售。

另外，央行會同銀監會要求各地監管部門，指導銀行規範個人消費貸款，防止消費貸款違規流入房地產市場。繼北京後，包括工行、建行和農行等深圳多家國有大行，9月22日集體上調房貸利率，首套房貸款利率較基準利率從5%上浮到10%，二套房利率從上浮10%上調到上浮15%。

2）樓市調控範圍還將進一步擴大，全國限售陣營已超45城 未來不排除其他城市跟進。目前全國已有超過45個城市發布了樓市“限售令”。此輪限售的邏輯主要是抑製房價過快上漲和限製投資客炒房。過去投資客通過不斷購置房源進行炒作，限售政策一出，短期內他們通過溢價轉讓獲益已經不太可能。這一輪調控信心較為堅決，有利於房地產市場長期穩定，未來會繼續從緊從嚴地持續下去，不排除會有其他城市跟進。

從房地產市場看，這種限售明顯打擊了房產投機和投資行為，使房地產的投資屬性降低。對於加杠杆的投資者來說，風險會越來越大。陽洋也認為，限售是交易控製，更多的是打擊投資炒房。新一輪限售再次印證了“房子是用來住的，不是用來炒的”核心，之所以強調“限售”而不是“限購”，主要是因為這幾個城市是去庫存和控房價並軌的城市。通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現。這對炒房行為會有較大遏製，將使市場更加理性。房產觀察做了一張全國“凍產”地圖，交代了房地產政策所影響到的城市，讓我們起來看看。

2、股市的表現：樓市調控密集出台 房地產板塊股市全線大跌

隨著周末房地產利空消息的公布，港股和A股上市的地產股都遭遇大跌，無論是A股房地產指數還是港股的房地產指數都在k線圖上留下了一條長長的陰線。。具體表現如下：

1）A股表現：周一，A股房地產指數今日跌了568點，跌幅超過3%。在東方財富的交易軟件中房地產板塊，共有127家公司下跌，僅11家公司上漲。房地產調控超預期 樓市凍結讓地產股一天蒸發千億，房地產概念股走低，A股房地產板塊早盤大幅下挫，領跌市場，直接帶動整個股市進行調整。

從個股情況來看，多家公司股價跌幅很大。萬科A股跳空低開，盤中跌幅一度超過6%，中房地產、陽光城等盤中一度逼近跌停。京能置業和藍光發展跌停，中房地產、陽光城大跌超過9%，有26家公司跌幅超過5%。其中，保利地產、招商蛇口、金地集團等地產龍頭股盤中跌幅均超過5%。

2）港股表現：和A股相比，港股地產股的跌幅更大，港股地產指數今日跌幅達3.96%。在港股房地產板塊中，有20多隻房地產港股跌幅超過10%，跌幅最大的中國奧園直接跌去18.64%。而一路不斷上漲的中國恒大也跌了8.81%，直接跌破了5日線和10日線。一直備受關注的中國恒大今年以來漲幅驚人，在今天以前，截至上個交易日，中國恒大今年以來的漲幅高達510%，並且股價也創下年內新高為30.5港元/股。但是如果算上了昨天，漲幅大幅減少至456%，中國恒大的股價也跌至26.9港元。

二、邏輯分析：樓市與股市，有你沒我，蹺蹺板效應明顯

1、首先要明確的是，房地產調控隻會越來越緊，房價必定下行。這點不要去懷疑，房地產的春天已經過去，冬天將會來臨。從當前的中國經濟形勢來看，地產驅動經濟增長的模式已經走不了多遠了。地產銷量增速持續下滑已經接近半年，棚改貨幣化政策力度漸弱、房貸利率持續走高，令地產需求持續走弱。地產銷量下滑最終會帶動地產投資回落，地產相關行業麵臨需求走弱的風險。如果地產調控繼續加碼，三四線地產也將逐漸降溫，而地產再融資並無鬆動的跡象，隨著債券償還高峰來臨，房企流動性壓力將逐漸增大。

從現階段房地產走勢來看，目前，三四線的城市房價走勢已經到了拐點。以南昌為例，在這次的調控中，處於限售的行情。但是必須要明確的一點是，當地產龍頭們，萬達、綠地、恒大的樓盤，在此輪房價的上漲中，已經基本上脫手完畢，老百姓開始接盤。那麼，所有的風險將轉嫁到普通的投資客手中。我認為，限售政策的出台，會是樓市拐點的開始，一旦房子不賺錢，或者不保值了，那麼投資的意義已經不再了，如果後期再配上房產稅，那麼，房子的賣盤畢將增多，房價下跌是必然。

需要重點說明的是，房價在中國的上漲，一直處於單邊行情，說的實在點，隻會漲不會跌。但是，這種上漲模式，在全世界都找不到，原因很簡單，這個世界上，就沒有隻漲不跌的商品，市場總是波動的，有漲必有跌。想想當年的黃金大媽們，沒有人認為金價會下跌，所以瘋狂投資買入金價，結果呢？紛紛被套。接下來，我就要分析一下，如果房價下跌，股市的會怎麼樣，這是才是重點。

2、中國的股市和樓市關係有點複雜---典型的蹺蹺板效應。

要說明股市與樓市的關係，就必要以史為鑒，但是又不能拘泥與曆史，就像萬點牛市，在中國還沒有發生，那麼誰又敢說，中國不會有萬點牛市呢？寫這篇文章的立意就是，告訴大家，A股小牛在路上，請繼續看分析：

首先，回顧曆史。005年之前，由於我國樓市(市場化初期幾年)和股市(股改之前)皆比較特殊，所以二者關聯度不高。再加上中國一直處於快速城市化進程之中，房價快速上漲是必然的結果，因此用房價指數並不能真實的反映出樓市和股市之間的關係，所以這裏我們選用了房價地產開發景氣指數來替代房價指數。

從圖上來看，大概在2014年2月以前，樓市和股市的走勢有著驚人的相似性，這一時期中國股市和樓市是正相關的。2014年2月之後股市開始一路飆升，上證指數甚至從當年7月呈現出直線上升態勢，而樓市則開始步入下行調整軌道。聯想到2014年2月中國樓市裏的頭條“杭州馬年第一降”，可以說中國股市和樓市的正是在這裏開始了蹺蹺板關係。看到中國的股市和樓市走勢圖，有一網友調侃道“原來樓市和股市是夫妻啊，上半場夫唱婦隨，下半場離婚了，各自飛，那麼以後還會複合嗎?”

其次，展望未來。我認為，現在的樓市調整，終將助推股市開始走牛，可以預見的將來，A股的小牛市已經在路上。為什麼這麼說呢？首先,無論是股市，還是房市，說白了，價格都是由錢來堆積的。那麼，這兩大塊的經濟體量是怎麼樣的呢？請接著玩下看。

根據公開資料顯示，全球房產價值相當於世界經濟2.7倍，在全球的角度上，這相當於世界經濟總GDP的2.7倍。將股票和債券也加入進來的全球主流資產當中，房地產占比60%。這一數字還相當於史上全部已經開采的36倍，全部發行在外債券價值的2.3倍，股票的5.5倍。

對於中國人來說，房產價值又是如何？最新的數據顯示，境內居民人民幣貸款已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億元。把境內居民的人民幣存款減去住戶的貸款後發現，中國人手裏已經沒有大量存款了，全國居民淨存款僅剩26萬億！ 這是一件很可怕的事，曾經，債務對於偏愛存錢的中國人來說，是個可怕的詞，而央行數據顯示，中國人已經沒有大量存款了，各種債務也越來越多，全國居民淨存款僅剩26萬億！那麼，除了基本的衣食住行消費，中國人的錢到底都去哪兒了？從貸款來看，過去幾年中國居民貸款已經呈現爆炸式增長。境內個人人民幣貸款已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億，當然，主要是因為房貸增長較快。下圖是房貸占居民可支配收入的比重，數據來源：上財高等研究院。

在房貸存量上，如圖所示可以看到，短短幾年時間，包含公積金貸款的房貸餘額與居民可支配收入之比已經在2016年底達到了68.3%，即使不包含公積金貸款，這一指標也在2016年底達到了56.4%。不斷膨脹的家庭債務已經成為居民生活的沉重負擔。

具體怎麼認識這個問題，那就是房價上漲過來，已經嚴重的製約的經濟的增長，當消費者不消費了，東西都沒有人買了，那麼經濟萎縮就是必然事件，這才是國家調控房價的一個很重要原因。那麼，房價下跌過快，必然會給國家財政體係帶來係統性風險，這就是我們經常所說的債務違約，導致的銀行壞賬增加，政府財政難以為繼將破產的現狀。當然這些已經不能發生了，為什麼？請繼續看分析。

從本輪房價調控來看，去庫存已經達到了目標，基本上，伴隨房價的上漲，瘋狂的中國人已經能把能買的房全部買完了，基本上房子已經順利轉嫁到廣大接盤俠手中。於是出現這種現狀，政府賣了地，開發者買了房，庫存沒了，消費如願買了房一片和諧景象。隻要房價不下跌，這是個完美的結局。從以上的數據來看，國內資金量已經不足以支撐房價走高。在把這些海量資金全部納入到房市後，中國監管的杠杆之源也就基本控製住了，那就就下了就是一件事，限售。把這個天量資金凍起來，當大家不能隨意買房時，供給少了，剛需即可支撐房價不大幅下跌。就沒有係統性風險。

3）為什麼說，房地產調整，A股小牛在路上呢？通過以上分析，我們可以發現，中國的錢總量是有限，不是房地產火，就是股市牛，因為不足以支撐全麵上行。房地產的資金，在不獲利的情況下，多數投資客會選擇賣房。當A股起來之時，這種賣房的錢會加速流向股市。但是，流速是有限的，為什麼？限購，都所有的房子，都是在2到10年內分布買的時候，資金就緩慢的源源不斷的流向股市，這就是國家崇尚的慢牛行情，所有說房子限售是必殺技。

三、投資策略：在樓市深度調整的背景下，A股投資策略解讀

在樓市深度調整的背景下，A股投資策略是什麼？本段將繼續解讀。此次房地產調控，不是以降價為目標，而是穩定房價，也許房價會小幅下挫，但是大幅下跌不可能。一是因為限售，想賣的賣不出去，所以供給有限。二是想買的房的人會減少，一方麵，剛需畢竟有限，且增長比較有規律，不會大幅增加，另一方麵，當房產投資不賺錢，大家也就不會買了，尤其是股市起來了，那麼，資金流向就會徹底改變。所以說，慢牛一直在，小牛在路上，在這樣的大背景下，應該如何操作呢？這將是一個係統性的問題，我將會在後續的發文中，為大家詳細解讀，請大家保持關注。接下就說說現階段的操作策略。

1、談房地產概念股。我認為房地概念股，短期來看，已經不具備較好的投資價值，隨著萬科A市值不斷創先高，短期應該已經見頂。但是，房地產股票行情不會那麼悲觀，因為會兩極分化。應該持續看好龍頭地產股長期投資價值。我認為，雖然龍頭地產股會受到政策情緒影響，但不影響中長期價值，龍頭地產公司主要布局在核心一二線城市，三四線占比較少，因此可能更加受益。

根據以上分析，房地產概念股，接下來的時間應該會有一波調整，這時不建議大家重點配置，比較像萬科A這樣的龍頭股，前期漲幅已經很大，回調概率很大。那麼，房地產概念股的投資機會在哪呢？我認為，隻有當牛市來臨，其他版塊的個股大漲後，導致風險已經大增之時，房地產概念股才有可能成為價值窪地，獲得投資客的配置。所以，我認為，房地產股票的配置，應該在第二批次。如果要配置房地產概念，根據房地產產業的發展，小企業會被陸續邊緣化，機會還在像萬科A這樣的龍頭，因為這些資本雄厚的公司，才能抗風險，謀轉型，大家可以重點配置。

2、小牛市行情，應重點布局科技股。畢竟現階段全球的牛市的都科技股在推進的，這才是下一階段的布局方向，我以為會陸續推好票。2017年以來，美股的牛市行情讓A股投資者羨慕不已，特別是跟創業板對標的納斯達克，屢創曆史新高，與創業板行情走出了截然相反的行情，納指年內漲幅高達18.59%。納指不斷創下新高的背後是科技板塊的發力，數據顯示，美國科技板塊成了牛股集中地，納斯達克100科技板塊指數年內累計漲幅高達22.5%，是美股表現最好的行業之一。

科技股的暴漲，也造就了像阿裏巴巴、騰訊這樣的牛股。這些股票市值不斷的創新高，推動了馬雲和馬化騰的首富之爭。我認為，科技是推動A股上行的關鍵力量，或者說是主要力量，這也就是今後一個時期行情變化的一大看點，前期的科大訊飛是A股的一道靚麗風景線，我認為這是方麵。對於選股方麵，我認為應重點配置科大訊飛這樣的細分領域的龍頭概念股，還是就是騰訊和阿裏巴巴重點介入的票，如思維圖新，掌趣科技等等，這些票中長期持有，應該會獲得超額收益。

3、希望大家重點關注雄安概念。節後或將行情。一來經過深度調整，技術形態較好。二來或迎重大利好，雄安新區規劃獲將批準。消息麵：日前中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗在河北雄安新區調研規劃建設有關工作。張高麗表示，黨中央、國務院高度重視河北雄安新區規劃建設。目前，新區規劃編製取得重要階段性成果，300多名一流專家參與規劃編製，優選12個國內外頂尖團隊提出城市設計方案，反複比較論證，充分吸收各方麵意見，總體規劃框架正在深化細化提升，22個專項規劃基本成型。改革開放政策設計工作有序推進，土地、住房、投融資等體製機製創新研究逐步深化。生態環境治理紮實推進，白洋澱流域上遊環境綜合整治和生態修複啟動實施。

根據早期的消息，雄安新區規劃應該原定於9月中旬發布的，現在看來，一拖再拖的原因是雄安規劃的高標準，所含的內容比較多，應該會有重磅消息公布，大家靜待公布時機的到來。根據現有信息來看，雄安新區總體規劃將成第二波行情啟動的催化劑，前期雄安新區建設將以土建工程為主，大型建築類央企和區域周邊建材類公司將率先受益。同時，城市設計、園林綠化、水汙染治理以及地熱開發利用等領域的公司也將受益。建議關注相關的股票。

最後更新：2017-10-08 14:54:03

  上一篇： 眾安保險明日上市，市值逼近千億，市盈率高達6697倍，你會買嗎？

  下一篇： A股權威！16：13中國股市突發大事件，周四多頭你怎敢不反彈？