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業內專家支招破解REITs前行障礙
近期有關REITs的消息頻現，先是國內首單權益型長租公寓類房地產信托投資基金(REITs)獲深交所批準發行，接著是國內首單儲架發行的央企租賃住房REITs獲上交所審核通過，沉寂多年的REITs再次成為熱門話題。
盡管這些是住房租賃領域資產證券化的創新嚐試，但仍隻能稱為類REITs。阻礙真REITs前行的障礙到底是什麼？有何好的解決辦法？對此，證券時報記者采訪了REITs行業不同領域的專家，看看他們如何來支招。
稅收和收益率低
是兩大障礙
對於中國REITs多年來一直沒有突破的原因，中國REITs聯盟秘書長王剛接受證券時報記者采訪時表示：“一個行業的成立不是一蹴而就的，我們目前在做‘金字塔’的事，最底層是法律架構和財稅架構，倒數第二層是合格資產、運營管理能力、資產管理人，倒數第三層是上市交易配套體係，塔尖是投資者教育，這是體係性的綜合問題，基礎體係沒搭建好，即使現在證監會的法規出來了也不能根本解決這些問題。”
“其中，稅收是比較大的障礙。”王剛認為，土地增值稅和雙重征稅問題大，導致很多資產不會選擇REITs這條路，稅的問題解決了，資產就樂意做了。“真正的REITs要求收益部分90%強製分紅，在REITs這個公司層麵上就免征所得稅，錢分給各個投資人，由投資人去處理自己所得的稅負，這是在持有端。我們現在比較大的問題是在前麵的重組端，過去幾年，中國的資產要麼是開發的，要麼是基金買來的。基金買來的還好，有SPV(特殊目的載體)結構，且賬麵值比較高；開發的項目，尤其是混合型的物業，裏麵既有住宅又有商場，要把商場從開發公司裏拆出來，會產生土地增值稅，四級累計稅率最高能到60%，非常高。在沒有政策激勵的情況下，巨額的土地增值稅會限製中國可證券化資產規模的形成。”他說，此外，租售比不合理也是一大障礙。
作為近期兩單類REITs的評估機構，戴德梁行高級董事胡峰接受證券時報記者采訪時則認為，中國真正的REITs一直沒推出來最主要的原因，第一是要找到合適投資收益的物業，在收益率部分能達到投資人需求的適合REITs的物業不是很好找。“以前的資金成本比較高，投資收益率也比較高，信托產品的收益率動輒就10%，現在這種商業物業的收益率可能隻有5%~6%，住宅隻有1%~2%，這樣的產品出來後，投資人會去買嗎？國外利率很低，甚至是負的，收益率有個3%~4%或4%~5%，投資人就願意買，很多國家利率都非常低，所以他的物業做REITs相對比較好。但是我國現在資金成本高，覆蓋不住這些內容。因此，資金成本這部分比較重要。”他說。
“第二，REITs要上市是萬裏長征第一步，往後麵還需要有完善的機構運營管理在裏麵。”胡峰說，比如上市後怎樣把物業收入提得更高，把成本降低，得到穩定的現金流。而目前在中國能夠有利於管理的團隊不是特別成熟，也是剛剛開始，所以提升物業資產的價值，資產的管理是需要發展的。第三是REITs的製度法規還需要去完善，特別是在前期的風險控製部分非常重要，物業評估在整個REITs中的作用非常大，要控製項目風險，要把物業的價值和房地產的情況客觀反映給投資人和監管部門看。第四是對投資人，包括機構投資人和個人投資人的教育、介紹REITs的情況等。“這十年雖然有一些困難，但是大家一直在努力推進中。”他說。
提高租金和降低售價
兩手抓
對於租售比低的問題怎麼解決，王剛認為，從租售比=淨租金/售價看，要麼把租金做上去，要麼把售價降下來。“租金做上去實際上是我們管理能力的體現，通過增值把租金做上去；把價格降下來，要找相對比較便宜的機會，從開發階段介入或者找不良的機會，能把價格降下來。主要從這兩個途徑考慮問題，但方式方法有很多種。”他說。
對此“兩手抓”策略，國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示讚同。他指出，對於公租房、廉租房、保障房等公共租賃資產本身就具有公益性質，老百姓所繳納的租金非常有限，建議通過地方政府補貼或購買服務方式付費，從而提高租金，滿足投資者收益率基本要求。同時，無論公共租賃住房還是長租公寓，一般位於成熟社區，往往還有底商、停車場等高收益率資產，在做這類資產證券化時，建議將低租售比的住房資產與高收益率的同社區優質資產打包到一起，相當於提高了底層資產包整體收益率。
關於售價這塊，王步芳認為，從保護REITs投資者利益和資產證券化風險控製的角度來看，一般類似於銀行抵押貸款一樣按照市場價值打折進入REITs產品，相當於降低了售價。並且在類REITs產品中，一般次級證券往往是原始權益人或其戰略投資人持有並為優先級證券提供增信，這也起到降低售價的類似作用。
“總之，未來通過REITs來規範房地產‘持有-經營’的精耕細作模式會越來越多，這符合中央對房地產和金融市場長期穩定的要求，有利於‘三去一降一補’。”王步芳說。
(原標題：業內專家支招破解REITs前行障礙)
最後更新：2017-11-09 05:03:38