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超6成萬達廣場位於三四線，王健林的對手都有誰？

到明年底，將有184座萬達廣場在三四線城市高調會師集結，占其全國萬達廣場總數超六成。

文 | 頭條君（Dtoutiao）

持續停牌，等待衝刺回A，萬達商業缺席了由各大地產商參演的香港中期業績發布會。

多次動蕩之後，萬達商業今年上半年究竟得分幾何，充滿著各類想象。而萬達商業管理昨日通過官方微信公布的數據中透露的信息或能稍稍滿足外界快要溢出的好奇心。

萬達商管集團表示，在2018年開業的52座萬達廣場中，三線城市占了38座。而如果加上預計截止到今年底三四線城市萬達廣場，到2018年底，將有184座萬達廣場在三四線城市集結，占比達到63.67%。

在13個文旅項目轉手融創後，如何下好萬達廣場這盤大棋成為了董事長王健林工作的重中之重。顯然，其堅持的一大招數是“快速往三四線城市下沉”。

雖然是進入三四線城市的先遣兵，可隨著零售藍海變成紅海，王健林在下的這盤大棋遇到的競爭對手團也越來越大，其中包括新城控股、紅星商業、凱德等。

2018年52座廣場項目開業

在8月31日萬達商業頒獎盛典暨答謝晚宴上，萬達商管集團首席總裁助理兼招商中心總經理王銳介紹，截至8月31日，萬達集團在全國已經開業了212座萬達廣場，持有物業麵積達到3300萬平方米，成為目前中國最大的不動產的運營商。

到今年年底，萬達預計將會開業的萬達廣場達到237座。其中，一線城市15座，二線城市76座，三四線城市將會達到146座。

當很多企業還苦於下半年目標的調整與執行中，萬達卻已為萬達廣場製定出了全年路線圖。“（2018年）預計將開業52座萬達廣場，一線城市3座，二線城市11座，三四線城市38座。”

萬達2018年開業廣場項目（圖片來源：萬達商業管理微信）

在萬達商業管理給出的開業廣場項目圖中，藍色小圈表示，到2017年底237座萬達廣場的布局情況：

萬達廣場全國八大區域數量占比情況（資料來源：萬達商業管理 製圖：贏商網）

不難看出，萬達廣場在全國八大區域落子的數量相對平衡。其中，排在前三位的是華中（36座）、華北（35座）及東北（31座）。

而在2018年開業的52座萬達廣場中，華北10個、西北11個、東北3個、華中6個、西南7個、華南4個、東南4個及華東7個。

萬達2018年52個擬開業廣場項目（資料來源：萬達商業管理 製圖：贏商網）

值得注意的是，在這52個擬開業廣場項目中，南京仙林萬達茂是唯一的一個大型文旅項目。該項目的定位是全球唯一全球候東方文化主題樂園，目標客群為品質家庭和時尚青年男女，以”MORE”為主題。

曆史資料顯示，仙林萬達茂所在的地塊曾是南京2014年總價地王。當年，萬達集團以36億元的底價將達24.45萬平米的仙林湖“定製地塊”納入囊中。這也是萬達在南京的第四個綜合體，此前已有南京的新街口、河西江東門、江寧東山三項目。

彼時，南京萬達的相關負責人指出，仙林湖綜合體將打造成“萬達茂”，“與過去的萬達廣場將發生根本的改變，不再以商業為主，而是以文化娛樂為主，零售占比低於25%。”據贏商網早前報道，仙林萬達茂預計將於2018年6月1日開業。

王健林這盤棋有哪些對手？

直觀數字串起了萬達廣場近兩年開業路線，但萬達商管集團首席總裁助理兼招商中心總經理王銳發言背後透露的另一信息則是萬達廣場堅持的擴張思路——“快速往三四線城市下沉”。

數據顯示，整個2016年，萬達共開業了52家萬達廣場，其中一線城市2座，二線城市12座，三四線城市38座。

截至今年底，237座萬達廣場在一線、二線及三四線城市的分布數量數量分別為15座76座及146座。

如果算上2018年擬開業的38座，明年萬達在三四線城市將共有184座萬達廣場高調會師集結，占其全國總萬達廣場數約為63.67%。

無疑，當下一二線城市地價高企，“一地難求”是包括萬達在內的所有開發商都繞不開的難題。住宅開發尚能依靠高周轉以保證資金快速回籠，但對動輒上萬平米的商業項目而言，短時間內覆蓋掉土地成本實現盈利難上加難。

雖然行業內不乏收縮三四線城市、回歸一二線城市的房企代表，例如寶龍，但從普遍而言，囿於土地成本的壓力、一二線城市商業飽和等問題，能看到更多商業開發商投向“廣袤”的三四線城市。

當然，萬達能夠形成超六成廣場項目分布在三四線城市局麵並非一蹴而就，而是經過了近4年的沉澱。據贏商網了解，2013年9月10日萬達商業年會上，萬達集團負責人公開對媒體稱，未來公司將重點布局三四線城市。

“大部分一二線城市城市綜合體量已接近滿負荷，因此，經濟水平較好的三四線城市將成未來萬達廣場擴張的重點區域。”上述人士彼時透露，2013年將開業13個萬達廣場項目中有7個在三四線城市，而2014年開業的24個項目中，三四線城市項目數量也超過一半。

作為“先遣部隊”，萬達在很長一段時間內享受著在藍海中暢遊的快感。但隨著新城控股、紅星商業、凱德等越來越多房企紮堆湧入，王健林這盤三四線大棋越下越難，盡管這些企業或在規模、運營實力方麵與萬達還存在一定差距。

新城控股2017上半年房地產出租情況（圖片來源：企業中報）

從新城控股已開業項目可看出，目前公司旗下的商業產品“吾悅廣場”的選址也大部分以三四線城市為主，且二者已多次上演土地爭奪戰。最近的一次針鋒相對發生在7月13日的合肥肥東FD17-10號地塊上。

早在拍地前，已有消息傳出肥東FD17-10號地塊為萬達量身定製，據悉拍地現場萬達還帶了廣州富力作為幫手，但地塊最終被新城以35億元的高價拿下。

雖然上述地塊由於價格過高而在新城控股內部被定為“失誤”，但側麵仍然能看到萬達在獲取土地上難度不斷加大。

如果說新城控股是在自持項目上給萬達增加障礙，那以“管理輸出”為重心的紅星商業無疑在分食萬達商業在三四線“輕資產”蛋糕。

2017年紅星商業資產管理新增項目（資料來源：企業官方微信 製圖：贏商網）

據贏商網統計，截至今年7月底，紅星商業新增的資產管理項目已超過6個，涉及的區域和萬達廣場的分布也有很大部分重疊。

為鉗製住對手們勐烈進攻，從萬達公布的這份開業廣場項目名單中不難看出，其奉行的招式仍是“快”與“大”，即“唯快不破”與“掌握了多少資源，就掌握了多少話語權”。

而從其最近啟動的“西部計劃”中亦可窺見一二。近日，有媒體報道稱，萬達董事長王健林率團到甘肅考察，稱將加大投資力度，在蘭州市投資建設一個大型文化旅遊項目，同時選擇甘肅其他城市新建設10個項目。

“快”與“大”之外，瞬息萬變的商業戰場，亦要求萬達不斷提升自身運營能力以適應三四線城市消費者需求。對此，有業內人士亦曾分析稱，考慮到三四線城市年輕人占比少於老年人，萬達廣場、萬象城等下沉到後，通常都是圍繞“生活”展開業態組合。

這樣看來，無論是來自外界的競爭者，還是對內部的運營高要求，王健林的三四線大計必然是一場“披荊斬棘”式的旅途。

商業地產頭條原創報道

轉載授權，請聯係頭條君

最後更新：2017-10-08 03:45:20

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