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王健林、潘石屹瘋狂變賣資產，不想做地產商了！隱藏了什麼秘密？

最近，王健林又幹了件大事兒！一下子就把萬達的十三個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創中國，共收資金僅631.7億元。其中，十三個文旅項目91%的股權作價295.75億元，76個萬達酒店作價335.95億元。

作價295.75億賣掉95%股權的13個文旅項目，各個基本都是幾百億的規模，重金投入。具體項目包括：

圖片來源：每日經濟新聞

而王健林本人也多次對這些項目表態，十分重視。他曾揚言：“迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來大陸。因為我們有一個戰略就是好虎架不住群狼，上海隻有一個迪士尼，萬達在全國其他地方，開了15到20個。”其中，宣布將投資500億元建設廣州萬達旅遊城對標香港迪士尼，無錫的項目對標上海迪士尼。

這些項目都是萬達競爭迪士尼的“武器”啊！王健林怎麼就舍得降價大甩賣？

潘石屹也在賣賣賣

其實近期不僅王健林在賣賣賣，他的同行潘石屹近來也在賣賣賣！

6月26日，潘石屹的SOHO中國以35.73億元出賣了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中國又宣布整售北京光華路SOHO和淩空SOHO兩個項目。其中被整售的北京光華路SOHO還是SOHO中國的核心物業，且原本不在計劃出售名單中。

這是近期賣項目的情況。贏商網還整理了近三年來SOHO中國出售項目的情況：

2014年2月，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股；

2014年9月，SOHO中國又宣布將上海淩空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網；

2016年7月，SOHO中國又將上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險；

近期出售的3個SOHO項目，再加上前三年出售的3個SOHO項目，SOHO中國在三年裏共出售了6個項目！

為什麼兩個地產大佬都在賣賣賣？是不想再做地產商了嗎？

王健林：多次表示“不再做地產商”

據財新網報道，對於這次甩手賣項目、賣酒店，王健林是這麼說的：“其實萬達商業的負債並不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”他預計，這次交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產收入。

另據萬達內部人士透露，賣掉這些資產，進一步輕資產化，或還有助於萬達商業盡快回歸A股市場。萬達商業不希望被劃入房地產板塊，因目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。萬達商業IPO的審核狀態為“已反饋”。

萬達集團從兩年前開始提出轉型，萬達集團董事長王健林多次表示“不再做地產商”的想法，雖然現在地產收入仍遠高於公司其他各業務板塊。

王健林不想再做地產商，那他想做啥？

王健林向財新網透露，萬達集團戰略會這樣調整：首先是全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等。王健林稱，所有這些業務板塊，除網絡明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層麵金融機構債務。

所謂輕資產業務，如輕資產類萬達廣場，內部是這樣劃分的：投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，淨租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成。

據其半年工作報告披露，今年上半年，萬達廣場以輕資產方式拓展了26個，新開業的萬達廣場有9個，占比達四分之三。王健林預計，今後每年輕資產萬達廣場在40至50個左右。

潘石屹：外灘和望京SOHO在，我就還是一個開發商

賣掉這麼多SOHO項目的潘石屹在接受《每日經濟新聞》采訪時稱，“從我心裏麵來說，永遠不能夠銷售的，一個是外灘SOHO，一個是望京SOHO。外灘SOHO位置太重要了，望京SOHO太漂亮了，我很喜歡。”隻要兩個項目在，潘石屹說，他自己就還是一個開發商。

而至於為什麼出售多個SOHO中國項目，潘石屹是這麼說的：“SOHO自從決定銷售物業以來，一直秉持做生意最基礎的原則，就是低價買入、高價售出。現在的資產價格相當高起，所以我們會處置一些資產。”

他還解釋說，衡量商業物業價值的標準隻有一個，就是租金回報率。當然，這也與國家利率有很大關係。例如美國，在利率非常低的情況下，一般商業物業的投資回報率是5%，特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。租金回報率越低，售價就會越高。而在中國，淨租金回報率僅有2.7%左右，同時利率比美國高出好幾倍。因此，潘石屹覺得這個時候是出售物業比較恰當的時機。

不再專注拿地建新項目的SOHO中國，把大部分精力放在了發展SOHO 3Q項目上。潘石屹就曾在媒體麵前表示，出售SOHO項目的回籠資金，將大部分用在SOHO 3Q項目上。

SOHO 3Q是SOHO中國推出的一個移動共享辦公產品，裏麵聚集了大量初創型公司。而與孵化器不同的是，SOHO 3Q隻做辦公平台，不會涉及投資創業企業。

據SOHO中國方麵透露，目前SOHO 3Q已成為北京、上海、廣州、深圳擁有17個中心，下一步還將進軍二線城市，他們看好二線城市的發展勢頭。

為什麼王健林們不想再做地產商？

眼下，錢正越來越值錢，高負債的地產商這兩年日子不好過。

據彭博社2016年發布的報道稱：中國地產商2017年的日子不好過，償債金額創紀錄高點，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

對於中國高杠杆的房地產開發商而言，2017年可能會是借貸盛宴後終於要嚐到苦果的時候。

監管單位已切斷主要融資來源，上海證交所10月提高地產商發債的門檻。此後，地產商就沒有在上海證交所發債。據彭博匯整的數據，過去兩年來，通過上海證交所的發債量佔國內發債40%左右。而上述限製舉措恰逢最差時機，因為地產行業明年有173億美元的債券到期，創紀錄高點，2018年還有279億美元的債券到期。

中國政府對於限製發債小心行事，一方麵設法溫和抑製不動產泡沫，一方麵要避免造成房地產業廣泛的衝擊。據彭博行業研究估計，地產商佔中國經濟的比重多達20%。房地產業也受到融資成本普遍增加的威脅。在全球債券回落以及央行緊縮杠杆之際，國內公司債AAA評級的收益率溢價來到2015年7月以來最大。

NN Investment Partners指出，小型地產商將受創最深，而大型地產商仍有能力在上海證交所發債。

“整體來說，2017年融資環境會越來越艱困，”NN Investment駐新加坡資深信貸分析師Clement Chong說。“隻有體質強的地產商可以在境內發債，但受到很多條件製約。小型地產商被迫到境外市場發債，前提是得到監管單位批準。

——Bloomberg 2016-12-12

而據北京師範大學金融研究中心主任鍾偉撰文稱，隨著中國經濟增速的放緩，以及全球央行重新回歸常態化軌道，我們有可能迎來一個錢越來越值錢的時期。這就意味著借錢的成本更高了。高負債的地產商，今後的日子的確沒那麼好過了。

最後更新：2017-10-08 05:32:03

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