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魔獸
土地供應嬗變的蝴蝶效應：靠“限”字訣平抑房價恐難長久
今年上半年，土地市場相對平穩，高價地對市場預期的影響有所減弱。業內人士認為，若要全麵評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。
7月4日，上海掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體量不大，底價也不高，但其中一項出讓條款卻引人注意：競得人必須在出讓年限內，100%自持物業。這也意味著，該地塊所建項目隻得出租，不能出售。
這並非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出現由房企全自持拿下的地塊。
作為房地產調控的一部分，去年以來，土地出讓規則出現了明顯調整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如保定、珠海在部分土地出讓中，就祭出了“十年限售”的條款。
另一個特點是“限價”，配合已經廣泛使用的配建製度，在限製土地出讓總價的基礎上，競標配建部分(通常是保障房)的麵積，已成為熱點城市土地出讓中的“標配”。
本月初，石家莊新推出的三宗土地，則同時對土地價格和商品房價格實施“限價”，並與“限售”結合。此前保定已推出這一製度，且隨著三四線城市地價的攀升，這類規則正呈蔓延之勢。
今年上半年，土地市場相對平穩，高價地出現頻率明顯下降，高價地對市場預期的影響有所減弱，似乎說明規則的調整頗有成效。但業內人士認為，若要全麵評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。
“拉高”與“做低”
7月初，石家莊正定新區推出三宗住宅用地，並提出“雙限雙競”規則。具體而言，在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的情況下，先競土地價格，未超過土地最高限價的，按報價最高者得的原則確定競得人；超過土地最高限價的，在該最高限價基礎上，向下競房屋銷售平均價格，按出價最低者得原則確定競得人。當房屋銷售平均價格低於下限時，則停止競拍，該宗地流拍。
不僅如此，這三宗土地還被鎖定了十年限售期，即競買人在房屋銷售時須告知購買者，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。
對此，北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，每家企業對土地成本的核算不太一樣，但由於配建部分的成本相對固定，企業往往最看重商品房部分的預期售價，據此來核算盈利空間，並確定拿地成本。
他表示，按照上述地塊的規則，商品房售價被限製，相當於項目的貨值被固定下來。土地價格被限製，相當於土地成本被固定下來。項目要想盈利，就隻能壓縮開發成本。“但開發成本往往跟質量成正比，如果開發成本不高，容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等。”
當前土地出讓中盛行的“限售”要求，被認為與此有著類似的邏輯。該人士表示，“限售”相當於變相壓低項目的預期售價，由於盈利空間受限，開發商隻得在成本上做文章。
住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示，這類規則雖然能將房價控製在一定水平，但可能會造成“降質減配”的情況，影響居住體驗。
另一類較為流行的出讓規則為“限價+配建”，即限定土地最高價格，競拍配建的保障房或其他房屋麵積。
這類規則最早始於北京，如今已成為各大熱點城市的“標配”。7月5日，佛山禪城區一宗土地拍賣中，甚至深化為“限價+競人才住房+競自持麵積”。
上述規則顯然可以有效限製高價地，但在降低土地成本方麵，恐怕收效甚微。
以7月5日福州市閩侯縣兩宗宅地出讓為例，最終兩塊地未扣除配建部分的成交樓麵價均不超過1萬元/平方米。但由於配建比例均超過一半，當地業內人士分析，分攤到商品房部分的土地成本將達到2萬元/平方米。如果繼續競拍，這部分成本還會進一步提高。
有分析人士如此解讀這種邏輯：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，純商品房地塊承擔的成本就越高。
對於這種情況，企業的慣用應對手段為“拉高”和“做低”。具體做法為，在保證配建規模的前提下，盡量提高配建部分的容積率。相應地，商品房的部分容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的住宅。表現在項目布局上，配建部分顯得“又高又密”，商品房則表現為“低而稀疏”。
“也可以反過來理解：拉高商品房部分的價格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房價格並未被有效控製，配建部分(通常是保障房)的居住體驗還被犧牲了。
成本壓力仍大
“限價”與“限售”的做法，起源於一線城市，從去年下半年開始，已在各熱點城市大行其道。按照業界的主流觀點，隨著三四線城市地價攀高，這類做法正在向這些城市蔓延。
今年6月28日和7月6日，浙江湖州在兩次土地拍賣中，就采取了“限房價、限車位價、限裝修價、競地價”的規則；7月5日，安徽蕪湖一宗土地出讓采取的規則為“限地價、競市場調控房”。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這類出讓方式的推廣，有其正麵效果。如有助於減少高價地的出現，並減少高價地對市場預期帶來的刺激。
今年以來，市場上的高價地已明顯減少。根據中國指數研究院統計，今年上半年，全國300個主要城市中，一線城市土地交易的平均溢價率為22%，同比下降40個百分點；二線城市的平均溢價率為32%，下降17個百分點；土地出讓規則調整較少的三線城市，溢價率為57%，上升32個百分點。
嚴躍進還向21世紀經濟報道記者表示，配建製度的存在，有助於實現商品房市場和非商品房市場的共同發展。
與此同時，“限售”規則的推出，可遏製短期炒房行為，並在一定程度上增加租賃住房供應，分攤銷售市場的壓力。對於“租售並舉”供應體係的構建有所裨益。
但他同時也表示，配建製度導致的成本分攤，會造成商品房地塊的實際成本高企。從長遠來看，仍將對房價產生一定支撐。按照顧雲昌的說法，“‘假地價’很容易計算出來，分攤到商品房部分的‘真地價’是多少，外界並不知道。”
根據房地產開發周期，這批地塊將在明年入市。受訪者普遍認為，按照真實的土地成本，屆時的商品房銷售價格可能會進一步抬升。
中原地產在此前的一份報告中也指出，按照真實的地價水平，在很多熱點城市，未來房價要至少上漲50%，才可保證項目盈利。部分高價地項目，則要求房價有100%的漲幅。
上述房企人士還指出另一重邏輯：土地出讓條件的苛刻，會將小型房企逐漸淘汰，並造成市場競爭的不充分。在部分區域市場，若定價權被部分大型房企把持，同樣不利於價格穩定。
顧雲昌認為，這些規則帶有強烈的行政色彩，容易扭曲價格信號，因此不適合長期實施。
他表示，在房地產的“供給側結構性改革”中，企業的確負有供應多類型、多層次住房的責任。但在土地出讓端，也應當注意“供給側”改革，避免規則變化帶來的種種問題。具體而言，需要盡快將此納入到房地產調控的長效機製中。
(原標題：土地供應嬗變的蝴蝶效應)
最後更新：2017-07-08 10:49:42