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魔獸
樓市調控一周年：炒房客逐漸退出 剛需安心挑房
2016年國慶期間，全國20多個城市密集出台新政，拉開了樓市調控的序幕。截至目前，新一輪樓市調控即將迎來一周年，炒房客已經逐漸退出市場。
近一年來，在經曆了重啟限購、推動購租並舉、上浮房貸利率等政策後，重慶、南昌、南寧、西安、長沙、貴陽、石家莊等城市近日又相繼出台限售政策，進一步抑製市場的炒作氛圍。而就在上述多城升級調控政策前，各家銀行已率先通過提高房貸利率為樓市降溫。
一切表明，這一輪樓市調控仍將繼續。中原地產首席分析師張大偉分析，政府對樓市的調控力度正從過去抑製住15個熱點城市，開始逐漸延伸到更多的熱點二三線城市。
他認為，本輪房地產調控政策的原則是因城施策。對於房地產需要去庫存的城市發布寬鬆政策，對於房地產庫存周期短的城市，未來將會有更多約束性政策。
楊華(化名)則道出了剛需購房者的切實感受：“基本沒有人搶房了，可以選擇的麵很大，我的內心也不會因為擔心被跳價而焦慮，真正買到了適合自己的房子。”
購租並舉圓百姓住房夢
去年底召開的中央經濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑製房地產泡沫，又防止出現大起大落。
近一年來，樓市新政均圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”展開。最值得關注的是，我國正多管齊下建立購租並舉住房製度，以滿足多層次住房需求。就地方政府的具體舉措而言，在“購”的方麵主要是抑製投機性購房，推出共有產權住房等；而在“租”的方麵，則是加大租賃住房供給，試點利用集體用地建設租賃住房等。
相比過往數次樓市調控主要調節購房行為，此次更注重對市場上租賃需求的滿足。
九部委今年7月發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，此後多省份加快推出了鼓勵住房租賃的相關政策或舉措。
張大偉稱，從鼓勵住房租賃的政策內容看，主要是加減法政策，加法是增加供應，減法是減少選擇租賃居住的阻力，“主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租住房用地。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容。政策落點主要是保護租房者、維護租賃關係穩定。”
為了增加租賃房源供應，國土資源部、住房和城鄉建設部8月28日發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，包括北京在內的13個城市獲批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
此次部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬於一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場，將有利於房源供應，也有利於城中村改造。
如果說限購、限售等調控政策更側重於抑製投資投機性購房，那共有產權住房政策的推出，則更注重保障剛需群體的住房需求。
北京9月20日發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，自9月30日起正式實施。《辦法》規定，共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，推出共有產權住房是北京住房保障政策的一個突破，借助共有產權住房模式，可以有效降低住房所有權進入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加自有住房機會，提高住房自有自住比率；與公租房比，共有產權住房有利於減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體係運行效率和可持續性。
“北京的共有產權住房，應該是長效機製的重要組成部分之一，有許多的創新點。它兼顧了公平，特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質同權的創新，房屋的質量、環境以及將來物業費的繳納等等，各個方麵都透露出同質同權的意圖。” 北京市房協秘書長陳誌稱。
首都經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，北京市共有產權住房政策準入條件更加嚴格，聚焦無房家庭首次購房需求，有利於解決住房民生問題，建立購租並舉的住房製度。由於目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力。通過提供共有產權住房，明確了政府和個人持有的產權份額，降低了購房人的房價，有助於百姓住房夢的實現。
房貸收緊驅趕炒房客
從取消房貸利率優惠到上浮房貸利率，各家銀行近一年來對於房貸的逐漸收緊，使得炒房客成本飆升。
就在本月，北京、上海為代表的一線城市商業銀行，再度上調首套房與二套房按揭貸款利率，首套房按揭利率較基準利率上浮5%~10%，二套上浮20%，已經成為北京銀行業內的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%~10%，二套則在11%~18%不等。
二線城市也不例外，青島、天津等城市首套房貸款利率最高上浮10%幾成標配。此外，南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，較基準利率上浮5%~10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。
第一財經記者電話采訪多地銀行分行及房地產中介了解到，今年8月，青島轄內的銀行陸續上調首套、二套房利率至較基準利率上浮10%和20%。記者獲悉的一份天津某地產公司內部資料顯示，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農行、工行等大行還可以拿到基準利率，經過近期調整後，如今統統上浮5%，二套房則大部分為上浮15%。
業內人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，上浮10%比首套房貸執行基準利率時每月要多還287.6元。如果參考北京當前的房價，首套房貸款800萬元，還款期限30年，上浮10%後，每個月就要多繳2414元，意味著每年的還貸額多了近3萬元。
上浮10%尚且如此，掐指一算，以北京為例，從年初的首套按揭貸款尚有折扣優惠，到如今銀行普遍較基準上浮10%，北京今年第六度上調按揭貸款利率後，首套房按揭貸款利率總體上浮了30%。
“應該是為了驅趕炒房者的。”某住房剛需網友在房貸利率上浮後在論壇發帖表示。
事實上，“3·17新政”(提高房貸利率)後，北京銀行業新增房貸已經形成明顯的逐月下降態勢。3~6月，轄內銀行機構新發放個人住房貸款金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發放節奏持續放緩。與此同時，剛需購房貸款占比正在顯著提升。商業銀行除了調高首套房貸款利率，對於二套房的貸款利率更是大幅增加。二季度剛需購房貸款占比超七成。
北京銀監局黨委委員、副局長蔣平近日在銀監會例行發布會上指出，6月份發放的個人住房貸款中，對無房群體發放貸款金額占比83.1%、貸款戶數占比81.2%，兩項占比均環比明顯提高，貸款結構進一步優化，調控效果進一步鞏固。
房子是用來住的。作為傳統的按揭貸款大行，建行半年報顯示，個人住房貸款餘額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業務嚴格執行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。工行方麵，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的占比超過九成。
一二線熱點城市房價停漲
隨著各類政策的出台，樓市調控效果顯而易見。
根據國家統計局初步測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，8月份，在因地製宜、因城施策的房地產調控政策持續作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場延續穩定態勢。從環比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。
張大偉發現，調控政策使得一二線城市房價拐點出現，15個熱點城市新房環比價格出現了最近3年來的首次全麵停漲。這也可能解釋了為何新一波“限售”調控主要以二線城市為主。
不少購房者的感受逐漸統一：炒房客的逐漸退出，令真正的剛需開始享受樓市平穩的紅利。
今年4月，楊華拿到自己房子的鑰匙時長長舒了一口氣。從去年開始，楊華經曆了樓市的突然火爆，以及調控後的不斷平穩，見證了市場從熱到冷的全過程。一名房產中介也對第一財經記者表示，如今的二手房市場已經進入買方市場，剛需購房環境已大幅改善。
開發商同樣開始感受到市場的調整，很多開發商已經開始提前出貨，希望降低負債水平。
“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買；最近我們還準備推500套房源，目前意向客戶不到600組。市場明顯開始降溫。”一名廈門開發商人士告訴第一財經記者。
“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但是從最近的一次開盤看，我們沒有實現100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發商城市總經理告訴記者。
(原標題：樓市調控一周年：炒房客逐漸退出，剛需安心挑房)
最後更新：2017-09-24 23:47:44