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魔獸
小房企拿地維艱：土地市場“擠出效應”蔓延至三線城市
7月7日，上海發布《住房發展“十三五”規劃》指出，“十三五”時期，住房用地供應5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應總量較“十二五”增加20%。
對於急於補倉，並謀求在“長三角”區域發展的企業來說，這無異於一個“大禮包”。但現實中，並非所有房企都能享受到供應端的政策紅利。
隨著地價漸趨高企和土地出讓條件日益苛刻，小型房企在土地市場的競爭中也走向弱勢，並幾乎從一線城市土拍市場絕跡。即使在部分三四線城市，激烈的競爭態勢也正將小房企擠出市場。分析人士指出，這一輪市場下行周期過後，市場將出現新一輪洗牌，優勝劣汰將率先發生在前端的土地市場。
萬元門檻的壓力
由於地價過高，熱點城市早已不適合小型房企生存。梳理過去兩年北京市場的拿地記錄可見，住宅地塊得主絕大部分都是“熟麵孔”。近年來，在一些熱門地塊的出讓中，為分擔風險，大企業組成聯合體拿地已成常態。
6月22日，在北京房山區青龍湖地塊的出讓中，共有7個主體參與競買，其中有4個為聯合體，分別是“國開+萬科+首開+龍湖”、“保利+中海+中糧+天恒”、“房山新城+城建+招商”、“首創+遠洋+五礦”，前者成為最終的得主。
當日出讓的順義地塊，也被“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯合體競得。
大型聯合體的出現，反映出熱點城市土地競爭激烈、風險較大。按照某房企人士的說法，這既與地價高企有關，也與出讓規則的調整密不可分。
“現在的出讓條件，對土地價格、房屋價格、配建規模、建設房屋類型都有限製，還對自持有所要求。”該人士表示，經過核算，純商品房部分的成本越來越高，在當前限價條件下，這意味著很大的風險。
由於難以承受這類風險，近兩年來，小型房企已經逐漸退出熱點一二線城市，隻有部分擁有特殊優勢(政府關係、一級開發、特有某種資質)的小企業還在支撐。
近期，由於資本溢出效應，三四線城市土地成交旺盛、價格攀高，小企業再度麵臨類似壓力。
中原地產研究中心統計數據顯示：2017年上半年，全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到13691.3億，同比2016年上漲38.4%。這些城市的平均地價上漲了27%，地價上漲城市主要集中在三線城市。
鏈家研究院院長楊現領向21世紀經濟報道記者表示，在本輪周期之後，已經有一大批三四線城市的房價超過一萬，這是房地產開發具備一定規模效應的基礎門檻。他指出，隨著“萬元俱樂部”數量越來越多，對土地爭奪也就越發激烈。
就地價而言，楊現領指出，在本輪土地出讓中，一些熱門三四線城市土地溢價率很高，地價幾乎漲了一倍，對後期消化帶來很大挑戰。在這種情況下，大型企業並不在意一個項目的短期得失，而更在意長期的布局，相比之下，小型房企就顯得十分被動。
西安某小型房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，考慮到自身實力不足，該企業從未在西安的公開市場拿地，而是借助較早進入的優勢，以協議的形式，早年在高新技術開發區獲取了一批土地。但近年來，這批土地的開發進入尾聲，繼續協議拿地難度較大，因此公司正在尋找收購的機會，但也同時考慮從該市場抽身。
此消彼長
“優勝劣汰是市場的基本規律，實力不足的企業被淘汰不見得是壞事。”住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌表示，現階段，大型房企為繼續提高市場占有率，正逐步把戰線拉到三四線城市，進一步擠壓小房企的生存空間。
他認為，大型房企、中型房企之間都有可能出現兼並整合，相比之下，小房企(尤其是民營企業)麵臨的困境更大。
在7月6日下午的銷售及經營電話會議中，萬科董秘朱旭也指出，在大型房企全國性布局的情況下，小房企的生存空間在不斷受到擠壓。
朱旭援引數據稱，在萬科長期關注的27個城市中，6月的土地成交麵積和成交金額都增長了超過100%。朱旭表示，開發商拿地十分積極。以萬科為例，如果算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產包，萬科上半年拿地金額約達1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業內屬投入最多的一家企業。
中原地產的統計也顯示，今年上半年，已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比數據增長66.4%。
這組數據的另一麵，則是大量小型房企的憂傷。顧雲昌表示，新房市場的總量已經很難再擴大，“如果有企業多拿了地，就一定有企業拿不到地。”
就在上海公布供地計劃之前，重慶在7月4日公布了主城區住宅用地供應中期規劃，未來五年主城區計劃供應住宅用地9.5萬畝，其中2017-2019年供應5.8萬畝，2020-2021年供應3.7萬畝。
7月5日，廣州也宣布今後五年(2017-2021年)初步計劃年均供應住宅用地約5-6平方公裏、可建麵積約1250萬-1500萬平方米，較“十二五”期間增加近兩成。
分析人士認為，就這些城市的量級而言，這部分新增供地顯然是“大佬”的遊戲，小型房企很難享受到這輪紅利。
鏈家研究院根據成交金額統計，今年前5個月，TOP5開發商的市場占有率由去年的15%提高到23%，TOP10的份額由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。楊現領指出，僅從數據上對比，中國TOP10開發商的集中度已經超過30%，接近美國水平。不僅小型房企，下一階段大中型企業之間的分化也會非常顯著，甚至可能出現大型企業的退出或整合。
(原標題：小房企拿地維艱：土地市場“擠出效應”蔓延至三線城市)
最後更新：2017-07-08 10:49:42