783
魔獸
世聯行融資計劃縮水 擬發債17億獲取5萬間公寓
在經曆定增失敗的風波後，世聯行(002285.SZ)發起新一輪融資計劃。世聯行10月24日的公告宣布，臨時股東大會已通過公司公開發行A股可轉換公司債券的議案。
這是一份“縮水”過的目標。據世聯行《公開發行A股可轉換公司債券募集資金使用可行性分析報告 》，募集資金總額將不超過17.3億元，計劃全部投向世聯集房長租公寓建設項目，在租賃需求強勁的城市，租賃建設5.32萬間長租公寓。
而去年7月，世聯行披露的定增計劃是，非公開發行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，租賃建設13萬間長租公寓。
由於再融資政策法規、資本市場環境、融資時機等因素發生了諸多變化，這個定增計劃在今年5月終止。
時移勢易，一年間行業形勢有所改變。近年，國家相關部門陸續出台了一係列鼓勵政策支持住房租賃市場的培育與發展。早前的政策見於2015年1月，住建部印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(建房[2015]4號)；進入2017年，關於鼓勵發展住房租賃市場的一係列政策更是密集出台。
除了政策環境的變化，運營商在運用資本方麵也開始進行資產證券化的探索。
今年2月，魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上交所掛牌，這是國內公寓行業中首單ABS，發行規模是3.5億元；8月，自如發行中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃，此項ABS的發行規模為5億元。
更具破題意義的消息發生在10月。先是10月11日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃獲深交所批準發行，擬發行金額為2.7億元；再是10月23日，保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃在上交所獲批通過，擬發行金額50億元，是行業中最接近REITs的產品。
中債資信ABS團隊的研究報告指出，ABS的邏輯是，債權及未來收益權等任何可以在未來產生現金流量的權利均可進行資產證券化融資。
易居房地產研究院總監嚴躍進對第一財經表示，租賃市場發展正逐漸步入到金融化包裝的時代，金融產品的創新能有效促使房地產企業/運營商獲得資金回籠的機製。
無論是金融產品的創新還是相對傳統的融資手段，其本質上均是解資金之困。正如魔方公寓副總裁陳雷所言，“長租公寓的回本周期是5年到6年，但公司每年要開上百家門店，現金流不足以獲取房源投資隻能通過金融市場來解決部分投資資金。”
世聯行並非沒有發行長租公寓資產證券化產品的打算，世聯行董秘袁鴻昌告訴第一財經，“公司正在研究、醞釀相關的計劃。”但他也表示，公司三季報披露在即，程序上不能透露過多細節。
世聯行表示，假設實際募集資金少於擬投入資金，不足部分公司將以自籌資金解決。此前，世聯行公寓業務未進行過專門融資，全靠自有資金發展。
2015年，世聯行探索新的資產運營業務類型，公寓業務開始於斯。據世聯行中報數據，至今年6月，世聯行已在全國範圍內簽約超過4萬間長租公寓。而其目標是，至年底，規模擴張到10萬間。
世聯行認為，我國房地產市場由增量轉向存量的趨勢明顯，住房租賃業務具有廣闊的發展空間。 而在英美等成熟的房地產市場，領先房企除了在住宅開發、銷售等傳統業務保持優勢外，資管、租賃等針對存量市場的服務業已成為核心業務。
類比全球五大行之一的房地產投資管理及服務公司仲量聯行，2016年其租賃服務收入遠超谘詢、銷售等業務，達到17.59億美元，占總收入的比重達到25.86%。
而據世聯行中報數據，今年上半年，實現營業收入33.38億元，同比增長23.83%，其中公寓業務的收入是0.6767億元，占總收入比重為2.027%，但同比增長494.78%。
最後更新：2017-10-24 21:53:06