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魔獸
租售並舉：北京未來5年建設40萬套集體租賃住房
11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱《意見》)，確定了未來五年北京將供應1000公頃集體土地，約能建40萬套集體租賃住房，租金參考周邊市場水平，鼓勵簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年。同時，集體租賃住房可依法出租獲取收益，但不得對外出售或以租代售。
供應量：40萬套租賃住房
從供應計劃來看，北京市規劃國土委相關負責人表示，北京市計劃於2017-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。而根據今年4月北京市發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，今後五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。以此推算，1000公頃大約能建設40萬套租賃住房。
在關注度較高的租金方麵，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，並參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。
中原地產首席分析師張大偉測算，北京租賃市場房源總量接近250萬套，這1000公頃的租賃住房入市後，相當於在未來五年，給北京房屋租賃市場增加約15%的房源，若能按照計劃完成這部分供應，屆時北京住房租賃市場的租金將會出現明顯下調。
早在2011年，北京市就向國土資源部提出利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請。同年，國土部批準北京市開展試點工作，北京市成為全國第一個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。
截至去年底，北京已先後啟動了唐家嶺、溫泉鎮太舟塢村、平房鄉平房村、西北旺鎮皇後店村和北七家鎮海落村4批5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設公共租賃住房近1.5萬套、總麵積約110萬平方米。在集體用地市場租賃住房供應方麵，從今年下半年開始，前期用地工作已經展開，目前北京已經有17個集體租賃房項目落定，分散在海澱、朝陽、石景山、昌平、房山、順義等區域。
租期：限定10年內避免以租代售
為從製度上杜絕以租代售的可能，在租期方麵，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低於3年。但如果承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。
考慮到房屋建設需要資金，《意見》提出，集體租賃住房項目的資金籌措主要包括四種模式，即農村集體經濟組織的自有資金；市區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金；農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持；農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與國有企業聯合開發建設。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，北京對於集體建設用地的政策放寬，符合此前中央對於租賃市場發展的導向，“集體建設用地過去的改革重點在於和國有建設用地同權，而現在發展租賃市場，實際上也是同權的一個重要體現。對於此類用地發展租賃市場來說，既實現了相關土地價值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持”。
“一般租賃房設置的最長租賃期限是20年，《意見》此次將時間縮短到10年，顯然是為了最大限度規避潛在的以租代售可能，但需要注意的是，設置租賃期限如果過短，也可能無法滿足消費者穩定居住的需求”，亞豪機構市場總監郭毅告訴北京商報記者，整體上看，《意見》通盤考慮了現階段北京市場情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。
有業內人士提醒，即使限定了租賃期限，也可能出現租戶不斷續租的情況，最終發展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎上，要求租戶按年繳納而非一次性繳納全部租金，“不過這一模式可能會挫傷開發商的建設熱情，可以說，如何在企業利益和租戶利益之間保持平衡，是未來相關監管政策需要特別注意的”。
合規：產權證按項目核發
遊走在政策之外的小產權房合法化之路已被相關部門明令禁止，為了避免這一形式在北京死灰複燃，《意見》在集體租賃住房的產權管理上明確規定，房屋不動產權證書(包括土地使用權和房屋所有權)按項目整體核發，不予分割辦理單元產權證書。同時，權利證書還應注明：僅用於租賃住房建設和運營，未經批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。
在郭毅看來，根據現行政策，集體建設用地上本就不能建設大產權房屋出售，《意見》此次再度強調不得分割單元產權，是為了全方位堵死建設所謂小產權房的可能。
居住設計方麵，《意見》提出，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等公共服務設施。房屋套型結構和麵積標準，可結合實際情況按市場需求進行規劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房，屆時租戶可實現拎包入住。
專家指出，在符合規劃的前提下，由集體經濟組織利用自有集體建設用地集中建設租賃物業，使城鄉接合部農村從無序收租的“瓦片經濟”提升為規範合法、以租賃為主的“樓宇經濟”。“利用集體建設用地開發租賃住房，不是為了一次性出售再分錢給村集體成員，而是確保成員們都能獲得長期且持久的收益”，郭毅表示，相較於此前多地嚐試的開發廠房、文旅型產業型項目，租賃項目持續性更強、收益性也較高，同時這部分項目也能彌補城市供地不足、建設規模壓縮帶來的難題，實現多方得益。
模式：專業機構參與經營
在規範租賃模式方麵，《意見》提出，鼓勵專業化租賃運營。鼓勵將集體租賃住房委托給專業化運營企業進行管理和運營，提高租賃業務和物業管理的標準化、專業化水平。
“集體土地建設的大規模租賃房源，會需要整合和專業化經營，以此來看，專業化租賃機構參與租賃房的運營管理顯得尤為關鍵。”嚴躍進如是說。
嚴躍進進一步分析稱，目前專業化的租賃機構包括三類，一是以傳統中介為主要組成部分的中介機構，這類機構需要增加公寓運營能力；二是專業從事長租公寓的機構，包括各路資本及企業成立的租賃平台；三是地方政府專門組建的中介經營機構，比如說一些國有企業憑借既有土地資源進行開發，或者說通過過去的國有房屋置換公司等進行改製等而形成。
專業化的租賃機構未來經營更多的是對房源的持有與運營管理，這也是專業化租賃機構參與租賃房運營管理的優勢和基本立足點。不過，嚴躍進表示，要防範把租賃經營變為勞動密集型產業，要采取新技術來經營，同時，要從房屋籌集、房屋出租等方麵降低各類成本，通過成本壓縮來提升盈利能力。
長租公寓自如相關負責人在接受北京商報記者采訪時表示，在租賃房屋的運營中，專業化租賃機構在產品設計、服務規範性、技術平台的搭建和可持續運營管理上有很大優勢。自如方麵看好專業化租賃機構參與租賃房屋的運營管理前景，並願意協同政府參與到租賃房的運營中。
(原標題：租售並舉利劍：40萬套集體租賃房)
最後更新：2017-11-17 04:49:34