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欧神水库文章精选
前段花了两周的时间，把欧神水库论坛公众号的文章List看了大部分了，个人觉得欧神的文章，还是有不少见地，在炒房以及有些事情的见解上，确实有独到之处。有些觉得精华的部分，财哥一一收集起来了，方便各位兄弟姐妹方便阅读。水库文章List
以下是收集的一些片段，请各位慢用: 我们将一切手段赚来的钱，尽可能地兑换成砖头。这样才能长久保护我们的财富。纸币并不是一种很坚挺的资产，所以“纸本位”是极大错误的。如果有一天，我们能找到更好的资产。譬如玄幻小说中写的“蓝晶”，产量有限，用途广泛，易于隐蔽不会被政府抢劫。那么我们一定会毫不犹豫地将所有资产转换成蓝晶，并坚持“蓝晶本位”。很可惜的是，目前并不存在“万世不移的资产”，所以我们只能尽力勉强选择房产作为不错的标底“砖本位”。 为什么要这样呢。因为投资界有一句古话：“账算得越细，钱输得越多”。钱财忌讳算得精细，越是算到小数点后二位的人，他把头垂得太低，以致于抬不起来。一个人过多纠缠于之末细节，他就没有勇气思考大的图景。如果你连10元，20元的小钱也都要赚尽，你多半不能集中精力去赚100W，200W。所以炒楼业的第一条忌讳：不数钱。这已经几乎形成一种迷信，一种信仰。大佬们刻意地不数钱，不去看统计数字，从而使自己处于某一种特殊精神状态。这颗心只去看前方有什么商机，不需要知道自己已经赚了多少钱。女人简直不可理喻。她们总是喜欢一些花花绿绿的东西，却从来不计算真正的利益和布局。我跟她解释了很多次。人类在这个世界上生存，是一场竞争。每个人都力求活到人上人，每一分利益都被斤斤计较，都挖空了心思在争夺利益。可是女人，女人是感性的动物。她们会说“何必这么辛苦呢”，何必这么激烈呢。做一个小白领不是很好。做一个中低收入的教师不是很好，每年有三个月假期。好什么呀，加班费每节课只有人民币15元。教师几十年都买不起一套房子。教师不能随心所欲飞Maldives。 大约在2003年时，全上海最贵的板块，最贵的房子是哪一处。这个问题大概已经很少有人答得出，猜得出。答案是镇宁路板块。其大致的位置，是在静安与长宁的交界处。标志性楼盘是东方剑桥，东方雅苑，嘉里华庭等等。为什么内地的城市发展不起来，为什么内地的农村发展不起来，是投资不足，是交通不便，是缺乏人材物么。 都不是。重要的事情要说三遍，“法治成本，法治成本，法治成本”。内地最高的成本差异，是法治成本过高。你钱再多，你也经不起抢。亏损的时候没人关心，一旦开始赚钱，村干部村委书记全都挤过来了。招商引资的时候说得好好的。一旦固定投资下去，确定你不能走了，各级官僚的嘴脸都出来了。不吃死你吃谁。所以内地发展不起来，关键不是缺乏道路，也不是缺乏投资，而是缺乏法治。只有人多的地方，才会产生商业。只有人口密度达到千人公里以上，才会诞生复杂服务业。只有500W人口以上的大城市，才会诞生纸醉金迷。
我要的是纸醉金迷的生活，我要你山清水秀干什么。上海最美丽的景观是“人”，是人山人海。每一次我站在熙熙攘攘的人群中，我就感到兴奋，手心发热。因为我知道，这才是我的主场，只有在统计大数的人口中，我才能发财，经济学才能变成人民币。全世界风景秀美的地方多了。但是大城市却有限。大城市中心，才是唯一稀缺的地方。 我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果呢，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子，拿出去镇不住GF和ZMN。对，就是老大楼的一楼。可是这样的房子赚钱啊，重要的是差价和涨幅啊。你女人懂个锤子呀。 五）高端涉外租赁我从来不碰“高端涉外租赁”市场。虽然这是一个高大上的市场，是光鲜体面的市场。“高端涉外租赁”指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北，新天地，碧云。我见过很多人，无知而且傲慢。我们做的这些“土拨鼠”生意，在人家眼里简直不值一晒。人家做的是什么，是老外，是董事，是亚太区CEO。动辄数万元租金，房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%，人家也并不低，还比你高了。在这个价位，300元股票也是有交易的。甚至有非关联中小股东买入。可是你说李河君是否就有3000亿资产呢。不是的。因为在300元的价位，股票是极端的“小众市场”。只有极少数的人才接受这个价格。而你不能抛。只要你抛售额一超过阈值，股价就会断崖式下跌。甚至发生过抛售0.6亿股票，市值下跌1700亿的事件 我们常常谈论市中心，传统核心老地段的“文化底蕴”。许多外地移民，屌丝小年轻，一跑进来就骂，“狗屁文化底蕴，几颗梧桐树有什么好看的”。其实“文化底蕴”和梧桐树无关。你哪怕把树砍光了，他还是文化底蕴。所谓“文化底蕴”，其真正的含义，是“大家公认的好地段”。这是什么，这就是“大众市场”。这个18万亿是什么概念呢。截至到2015年，上海市GDP（预）是25500亿元。一般情况下，国家税收要拿掉30%，企业收入35%，能分给居民发工资的不会高于35%。也就是工资8500亿左右。这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。这说明什么呢，“人赚钱难，钱赚钱易”。在过去十五年内，哪怕你全部的工资累计，一分钱不动。总数可能8万亿都不到。
而上海居民的资产升值是18万亿！四）剥削现在我们来说一说，“外地人”创造的财富，是怎样落到“土着”本地人手中的。你这400万元/户，是怎么来的。这主要通过“宏观剥削”。香港人曾经有过一个笑话，玩具大王，电动马达大王，龙虾大王，无论你赚了多少钱，最终你都是为“房产商”打工。上海的逻辑，与此类似。他通过几个管道，吸干外地人的血：· 以极高的价格，将浦东土地售予外地小白领· 将市中心豪宅卖给温州土豪· 55平米限制，售出老公房· 交易税费· 四）炒家眼中的租赁观· 买卖是买卖，租赁是租赁。· 当你入货一套房子前，你先要想清楚，你图的是租金，还是差价。· 好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者，未必很升值。譬如某些极小（平米）户型· 好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产，可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。 市场上的买家主要有三类：1）买来自己用，自己住。2）买来投资争取加价转售3）买来长线收租，以收取租金为主。对于前二类客户，你这个“房屋状况”都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉，全部重做。而第三类客户呢，第三类客户极少。限购下几乎不存在。当你贪图了这细微的蝇头，一个月2000，一年25000，四年100000。而在最主要的一个战场“买卖战场”你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子，被压价绝对不止十万，可能是20万，30万，50万！虽然你可以解释群租不伤固体结构，但市场绝大多数时候是恶意压价，尤其是有一个压价的名头。所以“群租”房东一般的商业模式: · 买下房子，群租装修· 租赁N年· 敲掉群租，恢复成普通装修，然后再出售· 卖房子之前，一定要把租客赶走。· 把所有能扔的东西都扔（藏）掉，一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。· 软装尤其重要，弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴，贴在墙上萌萌的软软的梦梦的，就象是家一样。· 这样，不仅你的房子能比别人更快的卖掉，而且可以卖出“远超”小区均价的价格。一般可以超出10~15%左右。通常是多卖50W利润。 四）大面积低单价赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转你要做到的是：1）找一个相对低估的房源2）尽可能买较大的面积3）耐心持有可见，这个流派赚取的是纸面财富。推后延迟，乃至完全不考虑未来抛售的困难。但是，世上哪得十全十美的事。我就是要赚钱，就是要尽快达到A8，2000W，3000W，4000W。先把净资产做高，至于抛售套现的事，那是以后的事，以后再说。先发财，比什么都重要！先发财，比什么都重要！先发财，比什么都重要！
那么这个流派的缺点是什么呢。缺点是:1）没有流动性2）没有租金然后再卖出时，我需要等待漫长的岁月，等待时代逐渐变迁，等待沧海变桑田。上海发展那么快，一切都会变的。人口，环境，地铁，人口比例构成，凡事都会改变。如果我能够等待足够漫长的岁月。总是会有一二次找到机会。而“买入价”低，则确保了我立于不败之地。 我们讲到，任何一个流派，核心考虑的必然是“风险”，考虑的“如果上海楼市彻底崩溃，我该怎么办”。老破小流派，基于这样一个思想：“我就是有每年5%的租金回报，你能拿我怎么样”。所谓的老破小流派，并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。所谓老破小流派，指的是一种思想：“房租/房价，百分比最大化”。我就是有长线稳定高租金收，楼市崩盘，又能拿我奈何。因为人，首先人是有一个“基本生活需求”的。然后才是进一步的愉悦和舒适。譬如对于一个外地来上海打工的人，又或者是刚踏上社会的大学生；他们对于住房的唯一要求，就仅仅“有一张床”，有一个梳洗的地方。这是非常非常强大的“刚需效应”。其力量如此之强大，千锤百炼。在租赁市场上，面积到了35平米以下。租金就不再变化。也就是说，35平米和32平米，29平米，26平米，23平米，其房租都是一样的。而我们知道，“低单价大面积”流派最大的特点，就是赚得动。二百八十平米，每平米赚三万，一下子就是900万利润。 按照某多军今年七月买绿城顶复的经验，也就是三个月的时间。所以“老破小”流派从赚钱的角度而言，是极其吃亏的。哪怕你持有上20套，总交易50套，摊开算算也就一千万的利润。还不如人家绿城顶复三个月。这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房，他就会以租房为刚需，而抛弃掉其他一切参数。 同样道理，如果某人一定要在小陆家嘴“买房”，则低总价流派就是刚需和首选。低总价流派几乎是稳赢的，永不亏钱。从事“低总价模式”要注意：1）一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。有一些内地小县城，那不是房子破房子便宜，那是真的没人住。2）死守内环内。3）最低总价学区房，也是一种战法。 老破小流派有几大好处：1）入门门槛低。老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例，则首付只需要24W，甚至更低（写高）。2）租金比率高房租和月供几乎可以相冲，后续无压力。3）没有空置期4）拆迁概念5）出租房东不付佣金6）风险有限，便于练手还有几点别人很少注意，但其实很重要的事：7）老公房没有“处房情结”。老公房不存在落地打七折的现象。事实上，他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。8）老公房没有“带看回避”。[1] 老公房是唯一的在有租客情况下，也能看房子的房屋类型。略差，但不大。都住老公房了，大部分人并不怎么挑剔。9）老公房交易成本极低。交易成本分显性成本和隐性成本二笔。因为上海市政府的偏袒，老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。隐性交易成本，主要是“压价”。老公房的价格极为透明，压价幅度超低。这二者合力，使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。10） 流动性老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足也就是目前我们这个社会，我们这个民族，我们这些国民；你扑上去第一眼看见的，就是这么破破烂烂的房子，然后你“啐，垃圾”。你不善于挖掘事物背后的价值，你看到一些很肤浅表面的东西。现在，让我告诉你一个真正秘诀中的秘诀。你回看照片“未装修的状态”，其隔壁那套，还仍处于这种破破烂烂的状态。而且，也还是卖130W小加。上士闻道,勤而行之。现在你知道该怎么办了么。评论：不要为装修，品牌买单。 低总价小面积，低单价大面积 论升值，鉴于“出售时品相一定要好”理论，民宿和法租派都极佳流派。民宿甚至更好一点。因为软装花团锦簇。论适应性，法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环都根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在Downtown，但其他区域也是有移植活下去的可能。民宿相当于“法租流”的全面加强版。而在中国的交易中心：Start Transaction解除抵押交易过户End Transaction交易中心是不提供类似的服务的。你一旦垫资，交易中心需要七天的工作时间。这段时间内完全可能有变数，房东再次被法院查封。 如果你买二套温州土老板的房子，你有可能被里面“金碧辉煌”的底色吓倒。这种纯皇鎏金的风格，还有黑胡桃木的家具，非常地耗钱。动辄几十万。而这样的“高档”装修，在真正的Re-Sale市场，并不能卖出价钱。装修投资，绝不是材料越高档越贵越好。 职业炒家所做的装修，是一种被称为“专为出售所做的装修”。这种装修很怪，很怪异，内行几乎一眼就看得出来。啊，原来对面也是同行，哈。“专为出售所做的装修”有一些基本元素：a. a) 通常是极简风格，或者北欧Cybertech风格。因为相对于繁复法欧，极简无疑省钱。b. b) 用料并不高档。但足以吸引眼球。你花200,000元买一个GROHE的花洒，并不能使你的房子升值。相反，500元买一个可以360°向上喷水（洗脸）的水龙头。则非常地有逼格。a. c) 材料质量不重要，关键是要新这里面一个诀窍：大规模地使用玻璃，塑料面。真正有经验的装修师傅都知道，玻璃做的样板房，看上去晶莹剔透，美艳不可方物。可是时间久了，玻璃表面会氧化。最终所有的玻璃都会钝化，而变得象老光镜一样混糊糊地非常难看。可是，全新的玻璃，厨房塑料面板，在短时间内能给人非常大的视觉冲击。形成一种“很新很新很新---全新”的概念，从而极大托高售价 二）贵妇流为什么我们说了炒楼的好几个流派，可是从来没有人说过“豪宅别墅流”，甚至也没有“仁恒万科流”。因为这些流派不赚钱，买别墅不赚钱，买豪宅不赚钱，买仁恒倒赔要亏钱升值的房子，往往是破破烂烂被低估可改造的房子。最贵的房子，通常是一手精装品牌CEO豪宅别墅，食人草专门吞咽贵妇的“旅游地产”不能碰。任何的旅游地产都不能碰。包括国内的，美国的，三亚的，湾区的，大堡礁的，百慕大的，马尔代夫…………滑雪场，度假村，温泉屋，散售酒店，海滨别墅…………任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽，如此景色动人。因为旅游地产，几乎是完全没有二手市场。无论你买来多么精致，多么昂贵，他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。为什么；只有大城市，才有房地产。绝大多数的中国学生，如果你是正正经经大学毕业的。你肯定认为“读书——上班——进外企或公务员”，是一条再正当不错的职途了。而对于低层劳动人口，他们所谓的“做生意”，则大多是初高中毕业，开个小面馆，足浴店，快递转运站之类的。 其实在二者之间，仍然有一条路可以走。只不过很少有人知道。这就是等你有了二三百万启动资金，做房子诸流派的事。这条路并不妨碍你读大学。体面的高才生外企白领，一样可以做“法租流”。有了二三百万以后，你可以试着买一套很破很破的房子，“凤姐变冰冰”装修得身光颈靓然后再卖出去。赚几十万，一张单子赚几十万。一年可以做2~3个来回，这可比你的“卅万年薪”赚得多多了 如果你要对过去十五年做一个总结的话，那么是：“如果你不买房，无论你从事任何职业赚多少钱，你都是输家”。这是一件非常残酷的事情。房价涨了将近十倍，创造千万级富翁。任何工资都贬为零头。那么你要注意，“人力类”的八大流派，几乎全都是采取的“牛熊中立”。中立意味着没有头寸，没有头寸意味着没有享受到楼市上涨带来的增值。他们赚得再多，这也不过一份高高高高薪的工资。所以他们也是被“秒杀”的。 八大流派，一样都是输家。我们要说的是，“人生其实是分模式的”。“决定你上升的，不是你本职工作的勤奋程度。而是你的框架模式”。一个枪法百环的神枪手，和一个枪法巨烂的陆军学校士官生，后者更容易升营长。对于这样一个流派，每年赢利可以稳定在70~80W之间。如果复流水线，则效率还要高。而普通的白领，上班可以赚多少呢。“年薪三十万”，已经算是一个职场精英白领了。“冰冰+本职工作”当你年收入百万之后，复利+积累，1000万身家对你来说已经不是遥远的事。纵观多军八大流派，无论药单流法租流还是老破小流，基本都可以维持“几十万一张单”的赢利水平。 按照这个赢利水平去套。普通人奋斗个六七年，在“八大流派”第一线，基本都有一二千万身家。这就是模式之残酷性。模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。赚钱这种事，关键看模式。框架比勤奋更重要。 不仅仅大势在涨，而且我们可以很明确地和你说：“未来在涨”。从目前拍卖的几个地块来看，很明显三年之后，上海就是一个“普遍十万”的局面。中环线附近，无论是大宁，新江湾，汶水路，还是杨高路，锦绣路，甚至上南，全部都是逼近十万。大势在涨，逼空在即。然后我们再说第二个例子：上海市场。今年上海涨得没有深圳多，但平均也有30~50%。大致是六万均价的房子涨到八万。很多人感到绝望。但我们可以跟你说，“你还能买到去年价格的房子，现在是笋盘最多，发财最容易的时刻”。道理也是类似的，市场不是一个人，是100个人。价格不是一个价格，是100个价格。 在炒房这个领域，当你买进“大面积低单价七折笋盘”，其实你干的是同样的事。即现金-- 翻好几倍但是流动性很差的资产然后，人们真正忽略的，是第二步：流动性很差的资产-- 流动性好的资产（现金）普通人的目光，容易停留在“升值”上面。搭桥的第一步。== 小燕子投资股票，十天翻8倍。 这种事情是新闻标题，是头版头条，是街头巷尾谈论的八卦。而事实的真相呢，真相是小盘股涨八倍，那都不算事。真正难的是第二步：“1.5亿股票变成1.5亿现金”上士闻道，勤而行之；中士闻道，若存若亡；下士闻道，大笑之影响一个地段档次的有很多因素。例如历史人文，绿化，景观，居民人口，化工污染。但是无论如何，“便利”是一个很重要的指标。你到所有的CBD都很近，你生活在灯红酒绿的市中心，那你就是好地段城市有边界么答：一套房子，一个地段，最重要的升值发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。但是，总而言之，有一句话你要记住：
“在双数年的Dec/Jan年末一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10~11月份一轮行情结束。吃饭睡觉”。超过35KM半径的房产，没有必要购买。因为他们可能永远也没有机会溶入上海。22~35KM之间的房产，可以购买。他们在未来的十五年中会有一个突变。22KM之内的房产，只会有平均涨幅. 按2016年目前上海市场的现状，一套500家入户的居民小区，真正诚意挂牌向外抛售的房源，连5套都不到。也就是1%。在这样的情况下，二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成，而且还有限购限贷之类麻烦。在这样情况下，一手KFS事实上获得了“任意定价权”。原本4W的地段，他敢开7W。原本5W的地段，他敢开8W。原本6W的地段，他敢开10W。 为什么不开，反正没有人竞争。KFS只要顾忌另几个区的KFS，不要集中月份开盘。方圆五公里之内，他几乎是没有敌手的。职场收入之低，归根到底是它对你的“潜能”挖掘太少。 几乎任何一家公司，对你潜力的开发，都不会超过30%聪明人和庸人，在职场上并无多大区别。干活少贡献少，自然就收入少整个公司中，只有一个职位，是100%潜能开发。每一寸力气都用上的。那就是老板。我想，这就是创业的魅力。以及为什么那么多的人喜欢单干吧买入房产全部重新装修，不需要装修的房产，不是我的菜。通常只有价值回归空间，而没有价值创造空间。从不买新房，买入的所有周转性房产全是2手房。我手中已无余货，从12月起，尝试性买入2套小房子，在09年初获利抛出。于是在2月迅速买入数套房产，160万买进后一整容，立即挂238万价格，218万出手。就“买房”这件事来说吧。多军老手再三告诫的是：“远郊一手品牌精装CEO盘小户型高单价酒店式公寓”。 呃，PLUS“以上全错”。也就是说，这八个元素；· 远郊· 一手· 品牌· 精装· CEO盘· 小户型· 高单价· 酒店式公寓· 统统都是不可以碰的。碰一个道歉，碰二个赔钱，碰三个粉身碎骨。而资深炒楼多军建议的呢，是：“市区边缘 二手 国营开发商 毛坯 亲民盘大户型 低单价 纯住宅”。我们只说一次，请牢牢抄下来。并贴在你的床头。一直不停地有人问我，该如何买房。也有人不停问我，“炒楼学”这一科该如何入手。 我的回答向来很简单，五个字：“看房二百套”。看房二百套，自然心里象明镜一样。所以你需要的，还是“看房二百套”。当你花上十四个星期的双周末，每个Weekend都从眼睛睁开一直忙到忘记吃午饭。则四个月后，你自然成了大师。心中自然有一杆秤。无差别人类劳动。 “勤奋”本身就是一种智慧，一种最大的智慧。只要你老老实实地做到了“看房二百套”。你本身就已经战胜了95%的业余选手。在这样的情况下，你把“提干”抛在脑后。偷偷溜出来啃笋盘，已经是需要很大的勇气了。别的不说，让你妈妈听见了。肯定要骂你“不务正业，不求上进”被骂得抬不起头来。 我相信只有不到0.1%的人，才会选择1.“老板今天下午宣布你提干”，这么极品，这时候你还能请假溜出来。去啃笋盘。 而真正的答案，应该是0.真正勤奋的人不上班。 这就叫做“兵者,国之大事,生死之地”。什么才是“国之大事”。是600W的房子买卖重要，还是加薪3000元重要。你要用非常非常谨慎的态度去看待“买房”。看二百套房子，记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事，开会是小事。 那么，问题出在哪呢。 问题在于，你正在迅速地“失去杠杆”。 令多军最为头疼的，是当你的财富以五倍十倍迅猛速度增加时，你的负债并不能以同样速度增加。对于房地产市场，如图2表格。
假设25%的年回报，是一个比较可以接受的下限。则一套房产，持有到第五年，因为“负债/资产”比，杠杆率越来越低，回报越来越慢。正确的做法，就应该是“抛掉”。再重新拿了300W，按揭买1000W的房子。2）限贷最理想的做法，始终是“抛掉一套，买进三套”。抛掉一套几乎无贷款的， 30%首付加大杠杆买入三套看二百套房子，记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事，开会是小事。 房价并不高，房贷并不贵；关于房贷，我们只有一句话：“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完”。这一些话题，细细研究，需要比较长的篇幅才能说清楚。所以会留待以后慢慢写出。本周会有四到五篇文章。我们只需要记住，“通胀每年14%”这一个基本常识就可以了。为什么，因为在多空角力之中。多军处于绝对的压倒性的优势，这不是多军分歧，这就是屠杀。原因，在于一句无比冷酷又无比残酷的话，“Time ison our side时间站在我们一边”。 中国的货币，目前正在以每年13%的速度在贬值。而除了房产，你几乎没有任何投资渠道可以保值增值。如果老一辈父辈还有记忆的话，都喜欢津津乐道当年“36元”大学生毕业月工资。而现在36元可以买什么，星巴克门口一杯咖啡房价=大盘指数+板块强弱+自身优良 那你就需要“顶”。一般在市场中，刚出来7天之内的房源，是中介花力气推得最多的。中介也知道房子不好卖。所以“新”房源就意味着希望，“新”状态就意味着希望。(譬如你和中介说全新翻修，其实就新买了个洗衣机)。中国可用于民间投资的机会特别特别地稀少，相对而言，中国的资产特别地“昂贵”。远远和欧美国家估值体系不同。中国的股市，是全世界P/E最贵的。中国的VC，也是全世界最疯狂的。在过去的十六年，我们连续押了16把大。赚到盆满钵满。如果你要问2017，2018年，估计我们仍然是押大。“虚高”和“涨不涨”绝对是二码事。 业混得非常牛，有一个十分稳定的现金奶牛。也就是说，其实房产投资客的资金比刚需客是更安全的。刚需客大面积断贷了，真正的房产投资客也很难出现断贷款。但是有一个临界点叫做于3年。这个时间点很刁钻，这是个分界线，没有哪个房产投资客会保有3年以上的月供。而事实上这个观点是错误的。世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。你说学票blablabla，很好，我听着。可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常非常高昂的。我们宁可不做。你就给我“非学区”房产够了。我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌KFS一样。 万般皆下品，唯有读书高”的进士联盟已经崩塌了。现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。随着红二代和社会板结化，未来“东京大学”毕业的学员，只配去日资公司做个小职员。我们不买学区房。是非之地，君子裹足。你始终无法说服我学票的“真实价值”何在。谁爱买谁买，自有冒险家的乐园。你爱你去。我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。我们生活在一个剧烈“通货膨胀”的年代。从1979年改革开放迄今，货币已经贬值了200倍以上。哪怕2000年迄今，货币也贬值近5倍。大约是每年12%的速度。 “限购”“限贷”的本质，就是不让你保值。既不让你保护过去的劳动财产，也不让你保护未来的劳动财产。不要合伙买房，不要合伙买房，不要合伙买房！原则上，尽量不要合伙买房。尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱，9%，10%，12%年利率均可以。尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。为什么，因为企业家要逃命。你这个国家的“法律风险”已经高到了无法无法忍受。再也没有人搞生产。虽然只有0.1%的人口看懂。但正是这0.1%的企业家创造了绝大多数财富。“存量”“增量”是一道红线。一道底线，一道生死线。中国的环境，政策多变。经商已属不易。但大家默守的一个潜规则，政府调控的是“增量”。 二）通胀· 过去10年，表现最差的资产是什么，是黄金。· 过去20年，表现最差的资产是什么，是黄金。· 过去30年，表现最差的资产是什么，是黄金。· 过去40年，表现最差的资产是什么，是黄金。· 没有使用价值的东西，都不保值。· 黄金作为全球人类最强大，最古老的IP，品牌一哥。可是依然逃不过这个铁律。· · 在过去40年中，黄金丧失了96%的购买力。· 未来年代，黄金可能再贬值十倍。· 中国的老百姓，不愿意为租金花钱。· 租金被认为是“消费”，是泼出去的钱。· 租房时的选择，要比“买卖”时挑选的婚房，低好几个档次。哪怕收入一样。· 发财· 发财要趁早，最好30岁之前· 水库的主要流派，还是在“买入---持有”。买很多很多的平米，然后赌房价的上涨。· 贷尽可能多的款，挖空心思赚杠杆放大的钱。· 对于水库老人来说，“心力”是有限的。· 凡是有积累的日子，必然会过得更加痛苦。· 事实上，绝大多数人并不了解这个社会底层人口的运行规律。中介，快递，外卖，并列为外来底层人口的三大落脚行业· 凡事皆有代价。· 学会付出代价，才是成年人的标志。· 神魔皆以血饲· 如《价格三篇》所说，第一回合，你获得了“很虚”的一笔财富。· 则第二回合，你要把它们变成很“实”的一笔财富。· 第三回合，收回来的拳头才可以再打出去。再狠狠地翻几番· 问题三，传说中的并发式购买是什么。· · 答：这是黑科技。一般不适合在公共场合讲。· · “并发式购买”指的是，银行每一次拉取你的征信报告。该报告有一个月的有效期。· 如果你在“一个月”内并发，则□□□□□□□（以下省略N字）相对于“一套豪宅”和“十套小房子”。十套小房子，在各个方面都有更强的优势。包括但不限于：· 更低的“总价约束”· 更高的涨幅· 更高的租金· 更分散的风险· 拆散一套救命长期的惨痛经验告诉我们，数量比质量更重要！· 在上海，通常大户型单价比小户型低，而抵消掉了小户型的优势。· 但在重庆，优上加优。· · 尤其是一手房的“并发”式比较容易。不展开了。· 种种技术原因，一手房还是有买一手房的意义。· · 譬如2000年开发徐家汇，2003年开发莘庄，2005年开发联洋，每一次开发，都是“都市核心区”的外延。· 而到十几年以后，你回过头来看。在最初的时候，徐家汇是不折不扣的郊区。和法租界静安区不能比。接近1：2的价差。时至2016年，二者之间的价差已几乎消失不见。这是很悲哀的一件事，你先要积累巨大的头寸。然后才可以享受头寸升值的收益。第一个100万，永远比1亿- 1.1亿要困难得多。二个回答，是“雪坡未尽”。在“陈兜兜很厌世”公众号里，她写了一段话。关于为什么要如此鸡血地“买房子，抢房子”。 陈兜兜说，“我知道它在过去十年涨了十倍都不止，不假”。“可关键是它还可以涨一倍啊”。“无论它涨了十倍二十倍，只要它能再翻一倍。这一倍就等于你20倍”。真实的情况，财富是一条漫长的阶梯。往往需要几代人的积累。欧洲一些家族，通常需要三百年，五百年，才能积出一个家族的底蕴。对于一个屌丝来说，如果他出生的时候是A5，那么他几乎很难没什么希望爬到A10。他这辈子能爬到A8就算不错了。具体来说，就是搬离县城，落户上海。对于他的儿子，站在A8的基础上，勤奋努力奋斗，再有良好的家教，或许可以A9。对于他的孙子，站在A9的基础上，勤奋努力真诚，或许可以A10.财富靠的是几代人的积累，慢慢的，一步一代人上一个台阶。这虽然看起来缓慢，却是正途。用一句震耳发聩的话来说，“人家爹在拼的时候，你爹在干嘛？这整桩事，是非常非常令人发指，乃至友邦惊诧的。你有时候挥着汗想，你到底还是不是亲生的。难道冲话费送的？开始养流水，每个月固定入账，三个月可取走一次整数。 当手中物业接近“成熟”时，要尽早安排出售。而物业“过成熟”时，要坚决全力抛出换筹。譬如说，97年的田林，03年的徐家汇，04年的莘庄，09年的联洋，就属于热到巅峰而衰弱的。2016年的大宁，唐镇，也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态装修分二种，小于40平米的装修，和大于250平米的装修。这二种装修天差地远，截然不同。几乎可以说是完全不同的工作。 其流程，经验，材料，工期，各大概念完全不同。甚至都没有了交流的必要。我觉得，这不是一个积极向上的土豪心态。正确的TH心态应该是：“我炒一套房，抵你十年工资”。“我又炒一套房”。“我又炒一套房”。“我又炒一套房”。抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。 为什么，为什么要把优质贷款撕掉，换成劣质贷款。答案只有二个字：“成数” 请再回忆一下我们的说法，我们对于利率完全不敏感。对于费率，费率其实就是利率，对于费率也不敏感。只有“成数”，成数才是至关重要的。在“头三尾七”的大前提下，无论你融资成本有多高，综合成本都不高。譬如说，你用36%的成本去融资，这是绝对的高利率了。则18%和4.9%“头三尾七”混合在一起。18*30% + 4.9%*70% = 8.83%结论：哪怕你借了上百万高利贷来炒楼，其实也死不了。整件事情的核心之处，在于你的“尾七”一定要是银行贷款。无论如何房贷一定要申请成功!历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。如果你全部自有资金，资金成本很高。就有可能破产类似于售出之前一定要打扫干净。 这样的情况下，其实你利益最大化的，应该是：尽可能地买入尽量多的房产。只要房价还没到顶，只要房价还没到250000/平米。则你今天应该拼命地买入，无论单价是六万，八万，十万。一个人花许多时间在“务虚”上面，构建他在社会关系网中的位置。结识更多的人，小心翼翼维护自己完美的声誉。这一切，都是在增强你的实力。用一句话概括，信用卡的战略意义，是:让你跳过了资本原始积累阶段如果你看现代财经杂志。他们和你说“+15%的复利”。但是复利的伟大威力，也是建立在时间基础上的。 人生的大部分时间，都空耗在10W- 350W的阶段上了。而真正350W- 1000W，按照复利的算法，也不过几年时间。当你是一个大学生，二手空空，走上社会。横亘在你眼前，真正的困难，是你“本金”太少。信用卡有什么用呢。信用卡就是使得你25岁拥有350W本金。虽然这个力量是虚的。是用幻术和技巧支撑的。但你的确是有了350W现金。办卡永远比存钱容易！因为楼市总体而言是赚钱的。具体操作中，总有一些不可测的麻烦和断档。这个时候就需要你用“自有实力”去填。你自己的本金越是丰厚，你的处境越是安全。 从来没有干净的赌局，哪里有利益，哪里就有犯规。“租赁时代”的来临。 土地是抗通胀最好的利器。某些部门再也不想卖给你了。在不遥远的未来，整个中国房地产市场。将再没有“出售”的产权。 卖给你的，从100%产权，到70%，到49%，到35%，最后到0%您就去租吧。而租金，是完全不能避抗通胀的。租房70年的开支，将远远超过买房。《买卖贵，还是租赁贵》。傻空已陷入绝境。你纵观近年来主推的政策，无论“租售同权”“小产权租赁入市”“只租不售”“共有产权”……这些事，指向同一个终点：把你往租赁里赶。 ：2层：独幢4层：叠拼5～6层：洋房10层以上：小高层 任何高压线，楼层，景观，朝向，一切都可以换算成金钱。在绝对的低价面前，其他都不足为虑。 ….后期继续。如果你觉得本文的内容对你很有参考价值，能帮你完善你家庭的理财计划助你更好的增值家庭资产，请点一个转评赞，谢谢。
最后更新：2017-12-31 09:07:49