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歐神水庫文章精選
前段花了兩周的時間，把歐神水庫論壇公眾號的文章List看了大部分了，個人覺得歐神的文章，還是有不少見地，在炒房以及有些事情的見解上，確實有獨到之處。有些覺得精華的部分，財哥一一收集起來了，方便各位兄弟姐妹方便閱讀。水庫文章List
以下是收集的一些片段，請各位慢用: 我們將一切手段賺來的錢，盡可能地兌換成磚頭。這樣才能長久保護我們的財富。紙幣並不是一種很堅挺的資產，所以“紙本位”是極大錯誤的。如果有一天，我們能找到更好的資產。譬如玄幻小說中寫的“藍晶”，產量有限，用途廣泛，易於隱蔽不會被政府搶劫。那麼我們一定會毫不猶豫地將所有資產轉換成藍晶，並堅持“藍晶本位”。很可惜的是，目前並不存在“萬世不移的資產”，所以我們隻能盡力勉強選擇房產作為不錯的標底“磚本位”。 為什麼要這樣呢。因為投資界有一句古話：“賬算得越細，錢輸得越多”。錢財忌諱算得精細，越是算到小數點後二位的人，他把頭垂得太低，以致於抬不起來。一個人過多糾纏於之末細節，他就沒有勇氣思考大的圖景。如果你連10元，20元的小錢也都要賺盡，你多半不能集中精力去賺100W，200W。所以炒樓業的第一條忌諱：不數錢。這已經幾乎形成一種迷信，一種信仰。大佬們刻意地不數錢，不去看統計數字，從而使自己處於某一種特殊精神狀態。這顆心隻去看前方有什麼商機，不需要知道自己已經賺了多少錢。女人簡直不可理喻。她們總是喜歡一些花花綠綠的東西，卻從來不計算真正的利益和布局。我跟她解釋了很多次。人類在這個世界上生存，是一場競爭。每個人都力求活到人上人，每一分利益都被斤斤計較，都挖空了心思在爭奪利益。可是女人，女人是感性的動物。她們會說“何必這麼辛苦呢”，何必這麼激烈呢。做一個小白領不是很好。做一個中低收入的教師不是很好，每年有三個月假期。好什麼呀，加班費每節課隻有人民幣15元。教師幾十年都買不起一套房子。教師不能隨心所欲飛Maldives。 大約在2003年時，全上海最貴的板塊，最貴的房子是哪一處。這個問題大概已經很少有人答得出，猜得出。答案是鎮寧路板塊。其大致的位置，是在靜安與長寧的交界處。標誌性樓盤是東方劍橋，東方雅苑，嘉裏華庭等等。為什麼內地的城市發展不起來，為什麼內地的農村發展不起來，是投資不足，是交通不便，是缺乏人材物麼。 都不是。重要的事情要說三遍，“法治成本，法治成本，法治成本”。內地最高的成本差異，是法治成本過高。你錢再多，你也經不起搶。虧損的時候沒人關心，一旦開始賺錢，村幹部村委書記全都擠過來了。招商引資的時候說得好好的。一旦固定投資下去，確定你不能走了，各級官僚的嘴臉都出來了。不吃死你吃誰。所以內地發展不起來，關鍵不是缺乏道路，也不是缺乏投資，而是缺乏法治。隻有人多的地方，才會產生商業。隻有人口密度達到千人公裏以上，才會誕生複雜服務業。隻有500W人口以上的大城市，才會誕生紙醉金迷。
我要的是紙醉金迷的生活，我要你山清水秀幹什麼。上海最美麗的景觀是“人”，是人山人海。每一次我站在熙熙攘攘的人群中，我就感到興奮，手心發熱。因為我知道，這才是我的主場，隻有在統計大數的人口中，我才能發財，經濟學才能變成人民幣。全世界風景秀美的地方多了。但是大城市卻有限。大城市中心，才是唯一稀缺的地方。 我們一再強調，不要買一手盤，不要追求品質，不要追求品牌，不要追求光鮮的附加值。而導致的結果呢，就是我們跑進一個破破爛爛的小區，買了一套破破爛爛的房子，拿出去鎮不住GF和ZMN。對，就是老大樓的一樓。可是這樣的房子賺錢啊，重要的是差價和漲幅啊。你女人懂個錘子呀。 五）高端涉外租賃我從來不碰“高端涉外租賃”市場。雖然這是一個高大上的市場，是光鮮體麵的市場。“高端涉外租賃”指月租金30000以上的租賃。其主要發生在古北，新天地，碧雲。我見過很多人，無知而且傲慢。我們做的這些“土撥鼠”生意，在人家眼裏簡直不值一曬。人家做的是什麼，是老外，是董事，是亞太區CEO。動輒數萬元租金，房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回報%，人家也並不低，還比你高了。在這個價位，300元股票也是有交易的。甚至有非關聯中小股東買入。可是你說李河君是否就有3000億資產呢。不是的。因為在300元的價位，股票是極端的“小眾市場”。隻有極少數的人才接受這個價格。而你不能拋。隻要你拋售額一超過閾值，股價就會斷崖式下跌。甚至發生過拋售0.6億股票，市值下跌1700億的事件 我們常常談論市中心，傳統核心老地段的“文化底蘊”。許多外地移民，屌絲小年輕，一跑進來就罵，“狗屁文化底蘊，幾顆梧桐樹有什麼好看的”。其實“文化底蘊”和梧桐樹無關。你哪怕把樹砍光了，他還是文化底蘊。所謂“文化底蘊”，其真正的含義，是“大家公認的好地段”。這是什麼，這就是“大眾市場”。這個18萬億是什麼概念呢。截至到2015年，上海市GDP（預）是25500億元。一般情況下，國家稅收要拿掉30%，企業收入35%，能分給居民發工資的不會高於35%。也就是工資8500億左右。這還是2015年的數字。前二年的GDP更低。這說明什麼呢，“人賺錢難，錢賺錢易”。在過去十五年內，哪怕你全部的工資累計，一分錢不動。總數可能8萬億都不到。
而上海居民的資產升值是18萬億！四）剝削現在我們來說一說，“外地人”創造的財富，是怎樣落到“土著”本地人手中的。你這400萬元/戶，是怎麼來的。這主要通過“宏觀剝削”。香港人曾經有過一個笑話，玩具大王，電動馬達大王，龍蝦大王，無論你賺了多少錢，最終你都是為“房產商”打工。上海的邏輯，與此類似。他通過幾個管道，吸幹外地人的血：· 以極高的價格，將浦東土地售予外地小白領· 將市中心豪宅賣給溫州土豪· 55平米限製，售出老公房· 交易稅費· 四）炒家眼中的租賃觀· 買賣是買賣，租賃是租賃。· 當你入貨一套房子前，你先要想清楚，你圖的是租金，還是差價。· 好租的房子未必好賣。很多租金堂皇的王者，未必很升值。譬如某些極小（平米）戶型· 好賣的房子未必好租。有些升值漲得最快的房產，可能租金並不佳。甚至完全沒有租金。譬如遠郊房產。 市場上的買家主要有三類：1）買來自己用，自己住。2）買來投資爭取加價轉售3）買來長線收租，以收取租金為主。對於前二類客戶，你這個“房屋狀況”都是巨大的減分。對方幾乎要把你的裝修全部敲掉，全部重做。而第三類客戶呢，第三類客戶極少。限購下幾乎不存在。當你貪圖了這細微的蠅頭，一個月2000，一年25000，四年100000。而在最主要的一個戰場“買賣戰場”你輸掉的絕對不止十萬。群租狀態下的房子，被壓價絕對不止十萬，可能是20萬，30萬，50萬！雖然你可以解釋群租不傷固體結構，但市場絕大多數時候是惡意壓價，尤其是有一個壓價的名頭。所以“群租”房東一般的商業模式: · 買下房子，群租裝修· 租賃N年· 敲掉群租，恢複成普通裝修，然後再出售· 賣房子之前，一定要把租客趕走。· 把所有能扔的東西都扔（藏）掉，一直扔到象五星級酒店一樣的簡潔程度。· 軟裝尤其重要，弄一些塑料花長毛絨玩具流蘇台燈牆貼，貼在牆上萌萌的軟軟的夢夢的，就象是家一樣。· 這樣，不僅你的房子能比別人更快的賣掉，而且可以賣出“遠超”小區均價的價格。一般可以超出10~15%左右。通常是多賣50W利潤。 四）大麵積低單價贏利=（賣出價 - 買入價）* 持有麵積 * 周轉你要做到的是：1）找一個相對低估的房源2）盡可能買較大的麵積3）耐心持有可見，這個流派賺取的是紙麵財富。推後延遲，乃至完全不考慮未來拋售的困難。但是，世上哪得十全十美的事。我就是要賺錢，就是要盡快達到A8，2000W，3000W，4000W。先把淨資產做高，至於拋售套現的事，那是以後的事，以後再說。先發財，比什麼都重要！先發財，比什麼都重要！先發財，比什麼都重要！
那麼這個流派的缺點是什麼呢。缺點是:1）沒有流動性2）沒有租金然後再賣出時，我需要等待漫長的歲月，等待時代逐漸變遷，等待滄海變桑田。上海發展那麼快，一切都會變的。人口，環境，地鐵，人口比例構成，凡事都會改變。如果我能夠等待足夠漫長的歲月。總是會有一二次找到機會。而“買入價”低，則確保了我立於不敗之地。 我們講到，任何一個流派，核心考慮的必然是“風險”，考慮的“如果上海樓市徹底崩潰，我該怎麼辦”。老破小流派，基於這樣一個思想：“我就是有每年5%的租金回報，你能拿我怎麼樣”。所謂的老破小流派，並不是指專門就特別喜歡買又老又破又小的房子。所謂老破小流派，指的是一種思想：“房租/房價，百分比最大化”。我就是有長線穩定高租金收，樓市崩盤，又能拿我奈何。因為人，首先人是有一個“基本生活需求”的。然後才是進一步的愉悅和舒適。譬如對於一個外地來上海打工的人，又或者是剛踏上社會的大學生；他們對於住房的唯一要求，就僅僅“有一張床”，有一個梳洗的地方。這是非常非常強大的“剛需效應”。其力量如此之強大，千錘百煉。在租賃市場上，麵積到了35平米以下。租金就不再變化。也就是說，35平米和32平米，29平米，26平米，23平米，其房租都是一樣的。而我們知道，“低單價大麵積”流派最大的特點，就是賺得動。二百八十平米，每平米賺三萬，一下子就是900萬利潤。 按照某多軍今年七月買綠城頂複的經驗，也就是三個月的時間。所以“老破小”流派從賺錢的角度而言，是極其吃虧的。哪怕你持有上20套，總交易50套，攤開算算也就一千萬的利潤。還不如人家綠城頂複三個月。這是同樣的策略。如果有的人不得不在陸家嘴金融區旁邊租房，他就會以租房為剛需，而拋棄掉其他一切參數。 同樣道理，如果某人一定要在小陸家嘴“買房”，則低總價流派就是剛需和首選。低總價流派幾乎是穩贏的，永不虧錢。從事“低總價模式”要注意：1）一定要選人流稠密區。最好是市中心CBD。人山人海處。有一些內地小縣城，那不是房子破房子便宜，那是真的沒人住。2）死守內環內。3）最低總價學區房，也是一種戰法。 老破小流派有幾大好處：1）入門門檻低。老破小幾乎是門檻最低的一個流派。以目前二線地段超低端老公房80W一套為例，則首付隻需要24W，甚至更低（寫高）。2）租金比率高房租和月供幾乎可以相衝，後續無壓力。3）沒有空置期4）拆遷概念5）出租房東不付傭金6）風險有限，便於練手還有幾點別人很少注意，但其實很重要的事：7）老公房沒有“處房情結”。老公房不存在落地打七折的現象。事實上，他幾乎永遠不折舊。光這一點就是巨大的神器。8）老公房沒有“帶看回避”。[1] 老公房是唯一的在有租客情況下，也能看房子的房屋類型。略差，但不大。都住老公房了，大部分人並不怎麼挑剔。9）老公房交易成本極低。交易成本分顯性成本和隱性成本二筆。因為上海市政府的偏袒，老公房的稅費成本極低。是唯一可以做到接近於零的。隱性交易成本，主要是“壓價”。老公房的價格極為透明，壓價幅度超低。這二者合力，使得老公房在2007年之前可以頻繁快炒。10） 流動性老公房可以象現金一樣使用。彌補資產組合包不足也就是目前我們這個社會，我們這個民族，我們這些國民；你撲上去第一眼看見的，就是這麼破破爛爛的房子，然後你“啐，垃圾”。你不善於挖掘事物背後的價值，你看到一些很膚淺表麵的東西。現在，讓我告訴你一個真正秘訣中的秘訣。你回看照片“未裝修的狀態”，其隔壁那套，還仍處於這種破破爛爛的狀態。而且，也還是賣130W小加。上士聞道,勤而行之。現在你知道該怎麼辦了麼。評論：不要為裝修，品牌買單。 低總價小麵積，低單價大麵積 論升值，鑒於“出售時品相一定要好”理論，民宿和法租派都極佳流派。民宿甚至更好一點。因為軟裝花團錦簇。論適應性，法租派嚴格地被局限在法租界以內。浦東和郊環都根本沒有這種生態。而民宿派則相對寬鬆得多。最佳民宿雖然仍是在Downtown，但其他區域也是有移植活下去的可能。民宿相當於“法租流”的全麵加強版。而在中國的交易中心：Start Transaction解除抵押交易過戶End Transaction交易中心是不提供類似的服務的。你一旦墊資，交易中心需要七天的工作時間。這段時間內完全可能有變數，房東再次被法院查封。 如果你買二套溫州土老板的房子，你有可能被裏麵“金碧輝煌”的底色嚇倒。這種純皇鎏金的風格，還有黑胡桃木的家具，非常地耗錢。動輒幾十萬。而這樣的“高檔”裝修，在真正的Re-Sale市場，並不能賣出價錢。裝修投資，絕不是材料越高檔越貴越好。 職業炒家所做的裝修，是一種被稱為“專為出售所做的裝修”。這種裝修很怪，很怪異，內行幾乎一眼就看得出來。啊，原來對麵也是同行，哈。“專為出售所做的裝修”有一些基本元素：a. a) 通常是極簡風格，或者北歐Cybertech風格。因為相對於繁複法歐，極簡無疑省錢。b. b) 用料並不高檔。但足以吸引眼球。你花200,000元買一個GROHE的花灑，並不能使你的房子升值。相反，500元買一個可以360°向上噴水（洗臉）的水龍頭。則非常地有逼格。a. c) 材料質量不重要，關鍵是要新這裏麵一個訣竅：大規模地使用玻璃，塑料麵。真正有經驗的裝修師傅都知道，玻璃做的樣板房，看上去晶瑩剔透，美豔不可方物。可是時間久了，玻璃表麵會氧化。最終所有的玻璃都會鈍化，而變得象老光鏡一樣混煳煳地非常難看。可是，全新的玻璃，廚房塑料麵板，在短時間內能給人非常大的視覺衝擊。形成一種“很新很新很新---全新”的概念，從而極大托高售價 二）貴婦流為什麼我們說了炒樓的好幾個流派，可是從來沒有人說過“豪宅別墅流”，甚至也沒有“仁恒萬科流”。因為這些流派不賺錢，買別墅不賺錢，買豪宅不賺錢，買仁恒倒賠要虧錢升值的房子，往往是破破爛爛被低估可改造的房子。最貴的房子，通常是一手精裝品牌CEO豪宅別墅，食人草專門吞咽貴婦的“旅遊地產”不能碰。任何的旅遊地產都不能碰。包括國內的，美國的，三亞的，灣區的，大堡礁的，百慕大的，馬爾代夫…………滑雪場，度假村，溫泉屋，散售酒店，海濱別墅…………任何旅遊地產都不能碰。哪怕他們看上去如此美麗，如此景色動人。因為旅遊地產，幾乎是完全沒有二手市場。無論你買來多麼精致，多麼昂貴，他們幾乎永遠是賣不出去的。沒有買家。為什麼；隻有大城市，才有房地產。絕大多數的中國學生，如果你是正正經經大學畢業的。你肯定認為“讀書——上班——進外企或公務員”，是一條再正當不錯的職途了。而對於低層勞動人口，他們所謂的“做生意”，則大多是初高中畢業，開個小麵館，足浴店，快遞轉運站之類的。 其實在二者之間，仍然有一條路可以走。隻不過很少有人知道。這就是等你有了二三百萬啟動資金，做房子諸流派的事。這條路並不妨礙你讀大學。體麵的高才生外企白領，一樣可以做“法租流”。有了二三百萬以後，你可以試著買一套很破很破的房子，“鳳姐變冰冰”裝修得身光頸靚然後再賣出去。賺幾十萬，一張單子賺幾十萬。一年可以做2~3個來回，這可比你的“卅萬年薪”賺得多多了 如果你要對過去十五年做一個總結的話，那麼是：“如果你不買房，無論你從事任何職業賺多少錢，你都是輸家”。這是一件非常殘酷的事情。房價漲了將近十倍，創造千萬級富翁。任何工資都貶為零頭。那麼你要注意，“人力類”的八大流派，幾乎全都是采取的“牛熊中立”。中立意味著沒有頭寸，沒有頭寸意味著沒有享受到樓市上漲帶來的增值。他們賺得再多，這也不過一份高高高高薪的工資。所以他們也是被“秒殺”的。 八大流派，一樣都是輸家。我們要說的是，“人生其實是分模式的”。“決定你上升的，不是你本職工作的勤奮程度。而是你的框架模式”。一個槍法百環的神槍手，和一個槍法巨爛的陸軍學校士官生，後者更容易升營長。對於這樣一個流派，每年贏利可以穩定在70~80W之間。如果複流水線，則效率還要高。而普通的白領，上班可以賺多少呢。“年薪三十萬”，已經算是一個職場精英白領了。“冰冰+本職工作”當你年收入百萬之後，複利+積累，1000萬身家對你來說已經不是遙遠的事。縱觀多軍八大流派，無論藥單流法租流還是老破小流，基本都可以維持“幾十萬一張單”的贏利水平。 按照這個贏利水平去套。普通人奮鬥個六七年，在“八大流派”第一線，基本都有一二千萬身家。這就是模式之殘酷性。模式的殘酷之處在於，他不是一件事，而是一整套事。“大學文憑+北京打拚+北京定居”，這幾件事是環環相扣的。絕不是你解開一個鎖扣就行。賺錢這種事，關鍵看模式。框架比勤奮更重要。 不僅僅大勢在漲，而且我們可以很明確地和你說：“未來在漲”。從目前拍賣的幾個地塊來看，很明顯三年之後，上海就是一個“普遍十萬”的局麵。中環線附近，無論是大寧，新江灣，汶水路，還是楊高路，錦繡路，甚至上南，全部都是逼近十萬。大勢在漲，逼空在即。然後我們再說第二個例子：上海市場。今年上海漲得沒有深圳多，但平均也有30~50%。大致是六萬均價的房子漲到八萬。很多人感到絕望。但我們可以跟你說，“你還能買到去年價格的房子，現在是筍盤最多，發財最容易的時刻”。道理也是類似的，市場不是一個人，是100個人。價格不是一個價格，是100個價格。 在炒房這個領域，當你買進“大麵積低單價七折筍盤”，其實你幹的是同樣的事。即現金-- 翻好幾倍但是流動性很差的資產然後，人們真正忽略的，是第二步：流動性很差的資產-- 流動性好的資產（現金）普通人的目光，容易停留在“升值”上麵。搭橋的第一步。== 小燕子投資股票，十天翻8倍。 這種事情是新聞標題，是頭版頭條，是街頭巷尾談論的八卦。而事實的真相呢，真相是小盤股漲八倍，那都不算事。真正難的是第二步：“1.5億股票變成1.5億現金”上士聞道，勤而行之；中士聞道，若存若亡；下士聞道，大笑之影響一個地段檔次的有很多因素。例如曆史人文，綠化，景觀，居民人口，化工汙染。但是無論如何，“便利”是一個很重要的指標。你到所有的CBD都很近，你生活在燈紅酒綠的市中心，那你就是好地段城市有邊界麼答：一套房子，一個地段，最重要的升值發生在“由城鄉結合部轉為市區”的一瞬間。但是，總而言之，有一句話你要記住：
“在雙數年的Dec/Jan年末一定要入場，漲漲漲漲漲，到單數年的10~11月份一輪行情結束。吃飯睡覺”。超過35KM半徑的房產，沒有必要購買。因為他們可能永遠也沒有機會溶入上海。22~35KM之間的房產，可以購買。他們在未來的十五年中會有一個突變。22KM之內的房產，隻會有平均漲幅. 按2016年目前上海市場的現狀，一套500家入戶的居民小區，真正誠意掛牌向外拋售的房源，連5套都不到。也就是1%。在這樣的情況下，二手市場不能對一手市場形成任何牽製作用。二手拋盤幾乎不存在。拋了到手隻有九成，而且還有限購限貸之類麻煩。在這樣情況下，一手KFS事實上獲得了“任意定價權”。原本4W的地段，他敢開7W。原本5W的地段，他敢開8W。原本6W的地段，他敢開10W。 為什麼不開，反正沒有人競爭。KFS隻要顧忌另幾個區的KFS，不要集中月份開盤。方圓五公裏之內，他幾乎是沒有敵手的。職場收入之低，歸根到底是它對你的“潛能”挖掘太少。 幾乎任何一家公司，對你潛力的開發，都不會超過30%聰明人和庸人，在職場上並無多大區別。幹活少貢獻少，自然就收入少整個公司中，隻有一個職位，是100%潛能開發。每一寸力氣都用上的。那就是老板。我想，這就是創業的魅力。以及為什麼那麼多的人喜歡單幹吧買入房產全部重新裝修，不需要裝修的房產，不是我的菜。通常隻有價值回歸空間，而沒有價值創造空間。從不買新房，買入的所有周轉性房產全是2手房。我手中已無餘貨，從12月起，嚐試性買入2套小房子，在09年初獲利拋出。於是在2月迅速買入數套房產，160萬買進後一整容，立即掛238萬價格，218萬出手。就“買房”這件事來說吧。多軍老手再三告誡的是：“遠郊一手品牌精裝CEO盤小戶型高單價酒店式公寓”。 呃，PLUS“以上全錯”。也就是說，這八個元素；· 遠郊· 一手· 品牌· 精裝· CEO盤· 小戶型· 高單價· 酒店式公寓· 統統都是不可以碰的。碰一個道歉，碰二個賠錢，碰三個粉身碎骨。而資深炒樓多軍建議的呢，是：“市區邊緣 二手 國營開發商 毛坯 親民盤大戶型 低單價 純住宅”。我們隻說一次，請牢牢抄下來。並貼在你的床頭。一直不停地有人問我，該如何買房。也有人不停問我，“炒樓學”這一科該如何入手。 我的回答向來很簡單，五個字：“看房二百套”。看房二百套，自然心裏象明鏡一樣。所以你需要的，還是“看房二百套”。當你花上十四個星期的雙周末，每個Weekend都從眼睛睜開一直忙到忘記吃午飯。則四個月後，你自然成了大師。心中自然有一杆秤。無差別人類勞動。 “勤奮”本身就是一種智慧，一種最大的智慧。隻要你老老實實地做到了“看房二百套”。你本身就已經戰勝了95%的業餘選手。在這樣的情況下，你把“提幹”拋在腦後。偷偷熘出來啃筍盤，已經是需要很大的勇氣了。別的不說，讓你媽媽聽見了。肯定要罵你“不務正業，不求上進”被罵得抬不起頭來。 我相信隻有不到0.1%的人，才會選擇1.“老板今天下午宣布你提幹”，這麼極品，這時候你還能請假熘出來。去啃筍盤。 而真正的答案，應該是0.真正勤奮的人不上班。 這就叫做“兵者,國之大事,生死之地”。什麼才是“國之大事”。是600W的房子買賣重要，還是加薪3000元重要。你要用非常非常謹慎的態度去看待“買房”。看二百套房子，記二大本筆記。跑穿幾雙皮鞋。房子才是大事，開會是小事。 那麼，問題出在哪呢。 問題在於，你正在迅速地“失去杠杆”。 令多軍最為頭疼的，是當你的財富以五倍十倍迅勐速度增加時，你的負債並不能以同樣速度增加。對於房地產市場，如圖2表格。
假設25%的年回報，是一個比較可以接受的下限。則一套房產，持有到第五年，因為“負債/資產”比，杠杆率越來越低，回報越來越慢。正確的做法，就應該是“拋掉”。再重新拿了300W，按揭買1000W的房子。2）限貸最理想的做法，始終是“拋掉一套，買進三套”。拋掉一套幾乎無貸款的， 30%首付加大杠杆買入三套看二百套房子，記二大本筆記。跑穿幾雙皮鞋。房子才是大事，開會是小事。 房價並不高，房貸並不貴；關於房貸，我們隻有一句話：“房貸這東西，隻要你貸了，隻要你認認真真對待他，你就可以在六年內還完”。這一些話題，細細研究，需要比較長的篇幅才能說清楚。所以會留待以後慢慢寫出。本周會有四到五篇文章。我們隻需要記住，“通脹每年14%”這一個基本常識就可以了。為什麼，因為在多空角力之中。多軍處於絕對的壓倒性的優勢，這不是多軍分歧，這就是屠殺。原因，在於一句無比冷酷又無比殘酷的話，“Time ison our side時間站在我們一邊”。 中國的貨幣，目前正在以每年13%的速度在貶值。而除了房產，你幾乎沒有任何投資渠道可以保值增值。如果老一輩父輩還有記憶的話，都喜歡津津樂道當年“36元”大學生畢業月工資。而現在36元可以買什麼，星巴克門口一杯咖啡房價=大盤指數+板塊強弱+自身優良 那你就需要“頂”。一般在市場中，剛出來7天之內的房源，是中介花力氣推得最多的。中介也知道房子不好賣。所以“新”房源就意味著希望，“新”狀態就意味著希望。(譬如你和中介說全新翻修，其實就新買了個洗衣機)。中國可用於民間投資的機會特別特別地稀少，相對而言，中國的資產特別地“昂貴”。遠遠和歐美國家估值體係不同。中國的股市，是全世界P/E最貴的。中國的VC，也是全世界最瘋狂的。在過去的十六年，我們連續押了16把大。賺到盆滿缽滿。如果你要問2017，2018年，估計我們仍然是押大。“虛高”和“漲不漲”絕對是二碼事。 業混得非常牛，有一個十分穩定的現金奶牛。也就是說，其實房產投資客的資金比剛需客是更安全的。剛需客大麵積斷貸了，真正的房產投資客也很難出現斷貸款。但是有一個臨界點叫做於3年。這個時間點很刁鑽，這是個分界線，沒有哪個房產投資客會保有3年以上的月供。而事實上這個觀點是錯誤的。世界上的事情，無非是“一分價錢一分貨”，從來沒有白吃的午餐。你如果具有二份功能，你就付了二份的錢。市場是有效的，不會白送白給。你說學票blablabla，很好，我聽著。可是這行我們不碰。隔行如隔山，跨界的成本代價是非常非常高昂的。我們寧可不做。你就給我“非學區”房產夠了。我們喜歡非學區房產，不要任何溢價，就如同我們喜歡非品牌KFS一樣。 萬般皆下品，唯有讀書高”的進士聯盟已經崩塌了。現代社會的競爭，已經越來越不是“文憑”之間的競爭。隨著紅二代和社會板結化，未來“東京大學”畢業的學員，隻配去日資公司做個小職員。我們不買學區房。是非之地，君子裹足。你始終無法說服我學票的“真實價值”何在。誰愛買誰買，自有冒險家的樂園。你愛你去。我們更擔心的是學區房背後深不可測瞬間歸零風險。我們生活在一個劇烈“通貨膨脹”的年代。從1979年改革開放迄今，貨幣已經貶值了200倍以上。哪怕2000年迄今，貨幣也貶值近5倍。大約是每年12%的速度。 “限購”“限貸”的本質，就是不讓你保值。既不讓你保護過去的勞動財產，也不讓你保護未來的勞動財產。不要合夥買房，不要合夥買房，不要合夥買房！原則上，盡量不要合夥買房。盡量以“債權融資”的方式合作。闡明了我就是問你借筆錢，9%，10%，12%年利率均可以。盡量不要以“股權融資”方式合作。到最後朋友都沒得做。為什麼，因為企業家要逃命。你這個國家的“法律風險”已經高到了無法無法忍受。再也沒有人搞生產。雖然隻有0.1%的人口看懂。但正是這0.1%的企業家創造了絕大多數財富。“存量”“增量”是一道紅線。一道底線，一道生死線。中國的環境，政策多變。經商已屬不易。但大家默守的一個潛規則，政府調控的是“增量”。 二）通脹· 過去10年，表現最差的資產是什麼，是黃金。· 過去20年，表現最差的資產是什麼，是黃金。· 過去30年，表現最差的資產是什麼，是黃金。· 過去40年，表現最差的資產是什麼，是黃金。· 沒有使用價值的東西，都不保值。· 黃金作為全球人類最強大，最古老的IP，品牌一哥。可是依然逃不過這個鐵律。· · 在過去40年中，黃金喪失了96%的購買力。· 未來年代，黃金可能再貶值十倍。· 中國的老百姓，不願意為租金花錢。· 租金被認為是“消費”，是潑出去的錢。· 租房時的選擇，要比“買賣”時挑選的婚房，低好幾個檔次。哪怕收入一樣。· 發財· 發財要趁早，最好30歲之前· 水庫的主要流派，還是在“買入---持有”。買很多很多的平米，然後賭房價的上漲。· 貸盡可能多的款，挖空心思賺杠杆放大的錢。· 對於水庫老人來說，“心力”是有限的。· 凡是有積累的日子，必然會過得更加痛苦。· 事實上，絕大多數人並不了解這個社會底層人口的運行規律。中介，快遞，外賣，並列為外來底層人口的三大落腳行業· 凡事皆有代價。· 學會付出代價，才是成年人的標誌。· 神魔皆以血飼· 如《價格三篇》所說，第一回合，你獲得了“很虛”的一筆財富。· 則第二回合，你要把它們變成很“實”的一筆財富。· 第三回合，收回來的拳頭才可以再打出去。再狠狠地翻幾番· 問題三，傳說中的並發式購買是什麼。· · 答：這是黑科技。一般不適合在公共場合講。· · “並發式購買”指的是，銀行每一次拉取你的征信報告。該報告有一個月的有效期。· 如果你在“一個月”內並發，則□□□□□□□（以下省略N字）相對於“一套豪宅”和“十套小房子”。十套小房子，在各個方麵都有更強的優勢。包括但不限於：· 更低的“總價約束”· 更高的漲幅· 更高的租金· 更分散的風險· 拆散一套救命長期的慘痛經驗告訴我們，數量比質量更重要！· 在上海，通常大戶型單價比小戶型低，而抵消掉了小戶型的優勢。· 但在重慶，優上加優。· · 尤其是一手房的“並發”式比較容易。不展開了。· 種種技術原因，一手房還是有買一手房的意義。· · 譬如2000年開發徐家匯，2003年開發莘莊，2005年開發聯洋，每一次開發，都是“都市核心區”的外延。· 而到十幾年以後，你回過頭來看。在最初的時候，徐家匯是不折不扣的郊區。和法租界靜安區不能比。接近1：2的價差。時至2016年，二者之間的價差已幾乎消失不見。這是很悲哀的一件事，你先要積累巨大的頭寸。然後才可以享受頭寸升值的收益。第一個100萬，永遠比1億- 1.1億要困難得多。二個回答，是“雪坡未盡”。在“陳兜兜很厭世”公眾號裏，她寫了一段話。關於為什麼要如此雞血地“買房子，搶房子”。 陳兜兜說，“我知道它在過去十年漲了十倍都不止，不假”。“可關鍵是它還可以漲一倍啊”。“無論它漲了十倍二十倍，隻要它能再翻一倍。這一倍就等於你20倍”。真實的情況，財富是一條漫長的階梯。往往需要幾代人的積累。歐洲一些家族，通常需要三百年，五百年，才能積出一個家族的底蘊。對於一個屌絲來說，如果他出生的時候是A5，那麼他幾乎很難沒什麼希望爬到A10。他這輩子能爬到A8就算不錯了。具體來說，就是搬離縣城，落戶上海。對於他的兒子，站在A8的基礎上，勤奮努力奮鬥，再有良好的家教，或許可以A9。對於他的孫子，站在A9的基礎上，勤奮努力真誠，或許可以A10.財富靠的是幾代人的積累，慢慢的，一步一代人上一個台階。這雖然看起來緩慢，卻是正途。用一句震耳發聵的話來說，“人家爹在拚的時候，你爹在幹嘛？這整樁事，是非常非常令人發指，乃至友邦驚詫的。你有時候揮著汗想，你到底還是不是親生的。難道衝話費送的？開始養流水，每個月固定入賬，三個月可取走一次整數。 當手中物業接近“成熟”時，要盡早安排出售。而物業“過成熟”時，要堅決全力拋出換籌。譬如說，97年的田林，03年的徐家匯，04年的莘莊，09年的聯洋，就屬於熱到巔峰而衰弱的。2016年的大寧，唐鎮，也處於“成熟水蜜桃”即將腐爛的狀態裝修分二種，小於40平米的裝修，和大於250平米的裝修。這二種裝修天差地遠，截然不同。幾乎可以說是完全不同的工作。 其流程，經驗，材料，工期，各大概念完全不同。甚至都沒有了交流的必要。我覺得，這不是一個積極向上的土豪心態。正確的TH心態應該是：“我炒一套房，抵你十年工資”。“我又炒一套房”。“我又炒一套房”。“我又炒一套房”。抵押貸款真正的用法，應該是把你的按揭還了，重新再抵押。 為什麼，為什麼要把優質貸款撕掉，換成劣質貸款。答案隻有二個字：“成數” 請再回憶一下我們的說法，我們對於利率完全不敏感。對於費率，費率其實就是利率，對於費率也不敏感。隻有“成數”，成數才是至關重要的。在“頭三尾七”的大前提下，無論你融資成本有多高，綜合成本都不高。譬如說，你用36%的成本去融資，這是絕對的高利率了。則18%和4.9%“頭三尾七”混合在一起。18*30% + 4.9%*70% = 8.83%結論：哪怕你借了上百萬高利貸來炒樓，其實也死不了。整件事情的核心之處，在於你的“尾七”一定要是銀行貸款。無論如何房貸一定要申請成功!曆史上有很多炒樓失敗的案例。無一例外他們都是沒有貸款。如果你全部自有資金，資金成本很高。就有可能破產類似於售出之前一定要打掃幹淨。 這樣的情況下，其實你利益最大化的，應該是：盡可能地買入盡量多的房產。隻要房價還沒到頂，隻要房價還沒到250000/平米。則你今天應該拚命地買入，無論單價是六萬，八萬，十萬。一個人花許多時間在“務虛”上麵，構建他在社會關係網中的位置。結識更多的人，小心翼翼維護自己完美的聲譽。這一切，都是在增強你的實力。用一句話概括，信用卡的戰略意義，是:讓你跳過了資本原始積累階段如果你看現代財經雜誌。他們和你說“+15%的複利”。但是複利的偉大威力，也是建立在時間基礎上的。 人生的大部分時間，都空耗在10W- 350W的階段上了。而真正350W- 1000W，按照複利的算法，也不過幾年時間。當你是一個大學生，二手空空，走上社會。橫亙在你眼前，真正的困難，是你“本金”太少。信用卡有什麼用呢。信用卡就是使得你25歲擁有350W本金。雖然這個力量是虛的。是用幻術和技巧支撐的。但你的確是有了350W現金。辦卡永遠比存錢容易！因為樓市總體而言是賺錢的。具體操作中，總有一些不可測的麻煩和斷檔。這個時候就需要你用“自有實力”去填。你自己的本金越是豐厚，你的處境越是安全。 從來沒有幹淨的賭局，哪裏有利益，哪裏就有犯規。“租賃時代”的來臨。 土地是抗通脹最好的利器。某些部門再也不想賣給你了。在不遙遠的未來，整個中國房地產市場。將再沒有“出售”的產權。 賣給你的，從100%產權，到70%，到49%，到35%，最後到0%您就去租吧。而租金，是完全不能避抗通脹的。租房70年的開支，將遠遠超過買房。《買賣貴，還是租賃貴》。傻空已陷入絕境。你縱觀近年來主推的政策，無論“租售同權”“小產權租賃入市”“隻租不售”“共有產權”……這些事，指向同一個終點：把你往租賃裏趕。 ：2層：獨幢4層：疊拚5～6層：洋房10層以上：小高層 任何高壓線，樓層，景觀，朝向，一切都可以換算成金錢。在絕對的低價麵前，其他都不足為慮。 ….後期繼續。如果你覺得本文的內容對你很有參考價值，能幫你完善你家庭的理財計劃助你更好的增值家庭資產，請點一個轉評讚，謝謝。
最後更新：2017-12-31 09:07:49