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支付宝
双十节，支付宝和房东东居然把租房搞在了一起？
为了引导公寓行业更加规范、安全、良性发展，提升租住体验，双向引导房东和租客形成良性的可持续供需市场，昨天下午，由支付宝租房主办，房东东协办的“中国放心公寓联盟”在上海之巅——上海中心正式宣布成立。
活动上，中饭协副会长平安稳、蚂蚁金服创新事业部总经理王博、蚂蚁金服房产租赁行业总监林雪涛、房东东创始人全雳、萝卜猎手总经理王乐、盈家生活创始人邢弢等多位嘉宾共同启动了全国首个“中国放心公寓联盟”。
在圆桌论坛环节，四家集中式公寓创始人围绕“放心公寓的建设”话题，分享了自己多年的运营经验。以下是房东东独家为大家整理的现场干货：
自我介绍
未来域创始人王宇：大家好！我是行业的老兵，2010年创办未来域，做到现在快八年的时间，希望与中国的公寓行业一同度过它的第一个十年。未来域现在在三个国家，中国主要在12个一二线的城市做了三万三千多间的集中式公寓。
旭辉领寓CEO张爱华：旭辉领寓是去年的年底开始进入长租公寓这个行业。一方面是我们是基于战略的思考进入这个行业，另一方面也是基于我们对这个市场的看好。目前我们规模，不到一年的时间已经有一万间的规模，进入的城市是13个，目前在华南、华北、华中、西南加上华东区，有五个区域在布局，有三条产品线。
城家公寓总经理蒋卫东：我们依托华住，表现在服务、运营、产品设计、成本管控各个方面、品牌管理，各个方面，包括IT的投入。目前我们聚焦在一线和新一线城市。我们产品设计也有自己的竞争特性，比如说我们的一个潮品牌还有城家别墅，甚至包括城家服务，城家服务，华住最大的阿姨公司。
乐乎社区创始人罗意：我是2013年开始做这个公寓，我们是一家很坚定的第三方服务商，在北京有40个项目，我们提供的是特别重的运营服务，乐乎名下没有一间自持的房子，相信三年之内都不会改变这个做法。第二点是广泛的联合，和大部分有志于在这一行掘金的老板们，我们帮你们做前期的BD、工程管理、刷马桶、招房客。第三个希望跟有钱的机构延伸一些重的能力。
全雳点评：现在公寓CEO很接地气，没有像之前那么夸夸其谈，大家摆正了自己的心态，自己要做什么，而不是动不动吹要做100万间，我们还是先解决行业诚信问题。这四位代表了四个风格公司，每个人的起点不一样。长远来看，刚开始的时候大家都会选择包租的方式，因为需要先获得一定的量，打磨自己的内功和团队，这是非常重要的。因为包租相对时间长，可以用时间换空间，但是包租一定不是未来长久的模式！
国外如何租房
城家公寓总经理蒋卫东：讲一下加拿大和美国的租房，你看那个房子，如果感兴趣填一个申请表，你姓字名谁，做什么工作，上一个房子是什么情况，包括你的身份证、驾照，并且同意调取你的信用历史，交给房东。房东让你交申请费，因为这个调查需要20到50美金，调信用报告的时候需要这个钱，要你交钱。这个过程跟我们现在愁客户不来，它也是愁客户不来，但这是不放松的，每个人都要过这一关。第一个要有征信分。这个房东调研上一个房东有很多技巧的，比如说填你本来住的房子什么号，两室一厅，打电话说你的地址是不是天山路679号，就是各方面的，包括你的工作情况也会打电话去问，有一些需要单位出证明，取决于不同的公寓，背调是非常严格。
这个在我们公寓行业也是一个亟待解决的问题。我们在运营城家公寓的过程当中也发现一些比较挑战的客户。曾经有一个客户就住了一个月，洗手盆是一层锈斑，很难想象洗手盆怎么一层黄色的东西，太糟践东西了，我们这个产品设计是五年一大修，十年租期，但现在看下来，如果没有诚信的保驾护航，这还是比较挑战的，也是整个社会的信用体系。
国外租房的诚信问题如何解决
未来域创始人王宇：租客需要保护、房东也需要保护。我们通过很多种方式，首先给大家制造一套防火墙。再往后讲，房东东也好、萝卜猎手也好、支付宝也好，给到大家高端的科技智慧生活的方法、手段。未来人脸识别也好还是后面通过传感器等等，越来越普遍，各种各样的算法越来越多。
从体验者的角度看这个问题。纽约这个城市，经纪人在租赁环节里面起到非常大的作用，因为他们替房东来做完了一整套关于租户背景身份调研的全流程，然后再去收取佣金，这个佣金，在国内打一个比方，我们一般收取半个月的房租作为佣金，纽约不是，纽约是一个定额，比如说三千美元，非常高。但是房东、房客愿意付这个，因为他们对于诚信非常在意，对于自己房屋的安全性不想通过一些问题出现而导致变化。
这一圈看下来，中国的租赁市场有非常大的发展潜力的同时，诚信系统是必须要跟进的，从房东、房客、运营商本身都要在每一个阶段通过技术化的手段来增加理解。一定要考虑从前端入手，而不是发生了以后再去做补救，那可能迟了一点。
地产行业的诚信问题如何解决
旭辉领寓CEO张爱华：我觉得更多的信息共享做在供应商体系，所以我们诚信公寓联盟重点在“诚信”两个字。诚信，一方面是客户的诚信，我们怎么去建立。还有两个维度也是蛮重要的，一个打造好的产品要靠好的供应说的，在供应商体系的诚信也是比较关键的，这一块原来地产做的时候把这个体系建得比较好的。这个体系一旦建好对于整个行业的成本控制、产品的品质是有很大保证的，也会促进我们合作伙伴会越来越往更好、更健康的方向发展。
第二个今天萝卜猎手做的事情也是很有意义和价值的，对于我们从业人员的素质，从业人员的素质，诚信也是很重要的，如果这一块能够做到信息共享和透明，我相信有意更多高素质的讲诚信的从业人员也会推动这个行业往更健康的方向发展。这三个维度都可以在联盟内做更多的事情。
二房东是如何理解诚信的
乐乎社区创始人罗意：租客，供给端、需求端的诚信肯定会降低我们的成本。我觉得我们行业自己诚信的问题，其实我们在网络上面曾经被一个黑得特别惨，有可能不是他黑的，有可能是他外面的公关公司做的。实际上我是觉得我们行业真的口碑不太好，我们都不容易，我觉得诚信联盟，首先供给端的企业之间要相互爱惜一下，这是第一个层面。其次，我说诚信联盟还可以做一个事情，雇员之间挖来挖去，能不能建一个黑白名单，其实我们都在被坑，我们成本非常高。所以我要讲的是我们行业内部的诚信，如果我们自己相互挖角的话，很难建立一个大的诚信联盟。包括租客也可以建立黑白名单，因为我们有那么大体量。确实我们有时候很困扰。
公寓行业的诚信问题如何解决
房东东创始人全雳：在日本出租房屋，要问这个人是谁、做什么工作，还会问租客详细的问题，然后还得找一个担保公司，万一违约，担保公司承担所有的责任。所以为什么租客到最后为什么强势？是因为我付了钱，我该承诺的都承诺了，接下来是你该承诺的，所以租客权益是完全收到法律保障的！
在中国，一定会有第三方机构出来，像保险或者别的金融机构来做这样的，利用背后的数据和一些银行的交易收入挂钩，支付宝是比较容易，是有这个可能做这个事情的。如果你的信用好，不用付押金，我支付宝帮你付。租客被你的公寓黑了或者怎样的情况下面，支付宝说你的钱我给你。
所以我们要提前把行业诚信这个事情做好。关键看谁先投入。其实我也很希望支付宝先做这个事情，因为他要做平台。所有的公司未来都会依附在平台下面，支付宝比较适合先来启动教育市场。萝卜猎手也是很好的工具，在房东层面和租客层面确实需要这样的身份识别器。
如何看待未来租金趋势
【罗意】：北京的租金一定会暴涨，因为北京现在政府的很多做法严重的压制了供给，第一是大量的拆除、第二是长达四个月，加上十九大，长达五个月，很多供给不再有了，但是需求不是人口疏解政策就可以搞定的，我觉得北京的租价会暴涨。
【张爱华】：我个人认为涨和跌是由供求关系决定的，市场来决定的。可能政府会起到一定的推动作用，核心的一线城市我还是比较看涨的。二线城市，流入人口很大，新的毕业的大学生也多，需求量比较大，供给又不是那么竞争激烈的时候也会涨。但有一些二线城市不是太乐观。所以我们选择城市的时候都是要做模型去研究透，然后短期内这个规模往哪投。
【王宇】：我个人不太希望暴涨、暴跌。目前来看，现在目前二线市场房租溢价的空间和拉升值优于一线城市，一线城市人口受限制，政策收紧以后，很多一线城市的劳动力反流到二线城市，比如说南京这样一个城市就很明显，本身高校云集的城市就是人口密集的城市，有很多应届大学生的租赁需求。跟房价一样看供需比例关系，如果求大于供，房价一定涨。我个人觉得房租的上限一定有限制，因为根据每个租户每个月收入成本的比例构成就界定了对于租房这件事情的认可度，这个大家也不要一味的管它涨还是跌，安全最重要、健康发展最重要、节奏最重要。
【蒋卫东】：目前国家的利好政策可能会给诸位公寓运营二房东、三房东确实带来一定的挤压。对于我们而言目前主要的收入，卖出价减去买入价，扣除运营和装修成本。我个人感觉现在玩家越来越多了，市面上就这么多房子，B端采购肯定需求变大了，我们买入价格变高。我觉得我们可能会面临一些短期的痛苦。
【全雳】：希望明年都稳中有升，这也符合国家的基调。
来源：房东东
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最后更新：2017-10-11 11:45:48