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支付寶
雙十節，支付寶和房東東居然把租房搞在了一起？
為了引導公寓行業更加規範、安全、良性發展，提升租住體驗，雙向引導房東和租客形成良性的可持續供需市場，昨天下午，由支付寶租房主辦，房東東協辦的“中國放心公寓聯盟”在上海之巔——上海中心正式宣布成立。
活動上，中飯協副會長平安穩、螞蟻金服創新事業部總經理王博、螞蟻金服房產租賃行業總監林雪濤、房東東創始人全靂、蘿卜獵手總經理王樂、盈家生活創始人邢弢等多位嘉賓共同啟動了全國首個“中國放心公寓聯盟”。
在圓桌論壇環節，四家集中式公寓創始人圍繞“放心公寓的建設”話題，分享了自己多年的運營經驗。以下是房東東獨家為大家整理的現場幹貨：
自我介紹
未來域創始人王宇：大家好！我是行業的老兵，2010年創辦未來域，做到現在快八年的時間，希望與中國的公寓行業一同度過它的第一個十年。未來域現在在三個國家，中國主要在12個一二線的城市做了三萬三千多間的集中式公寓。
旭輝領寓CEO張愛華：旭輝領寓是去年的年底開始進入長租公寓這個行業。一方麵是我們是基於戰略的思考進入這個行業，另一方麵也是基於我們對這個市場的看好。目前我們規模，不到一年的時間已經有一萬間的規模，進入的城市是13個，目前在華南、華北、華中、西南加上華東區，有五個區域在布局，有三條產品線。
城家公寓總經理蔣衛東：我們依托華住，表現在服務、運營、產品設計、成本管控各個方麵、品牌管理，各個方麵，包括IT的投入。目前我們聚焦在一線和新一線城市。我們產品設計也有自己的競爭特性，比如說我們的一個潮品牌還有城家別墅，甚至包括城家服務，城家服務，華住最大的阿姨公司。
樂乎社區創始人羅意：我是2013年開始做這個公寓，我們是一家很堅定的第三方服務商，在北京有40個項目，我們提供的是特別重的運營服務，樂乎名下沒有一間自持的房子，相信三年之內都不會改變這個做法。第二點是廣泛的聯合，和大部分有誌於在這一行掘金的老板們，我們幫你們做前期的BD、工程管理、刷馬桶、招房客。第三個希望跟有錢的機構延伸一些重的能力。
全靂點評：現在公寓CEO很接地氣，沒有像之前那麼誇誇其談，大家擺正了自己的心態，自己要做什麼，而不是動不動吹要做100萬間，我們還是先解決行業誠信問題。這四位代表了四個風格公司，每個人的起點不一樣。長遠來看，剛開始的時候大家都會選擇包租的方式，因為需要先獲得一定的量，打磨自己的內功和團隊，這是非常重要的。因為包租相對時間長，可以用時間換空間，但是包租一定不是未來長久的模式！
國外如何租房
城家公寓總經理蔣衛東：講一下加拿大和美國的租房，你看那個房子，如果感興趣填一個申請表，你姓字名誰，做什麼工作，上一個房子是什麼情況，包括你的身份證、駕照，並且同意調取你的信用曆史，交給房東。房東讓你交申請費，因為這個調查需要20到50美金，調信用報告的時候需要這個錢，要你交錢。這個過程跟我們現在愁客戶不來，它也是愁客戶不來，但這是不放鬆的，每個人都要過這一關。第一個要有征信分。這個房東調研上一個房東有很多技巧的，比如說填你本來住的房子什麼號，兩室一廳，打電話說你的地址是不是天山路679號，就是各方麵的，包括你的工作情況也會打電話去問，有一些需要單位出證明，取決於不同的公寓，背調是非常嚴格。
這個在我們公寓行業也是一個亟待解決的問題。我們在運營城家公寓的過程當中也發現一些比較挑戰的客戶。曾經有一個客戶就住了一個月，洗手盆是一層鏽斑，很難想象洗手盆怎麼一層黃色的東西，太糟踐東西了，我們這個產品設計是五年一大修，十年租期，但現在看下來，如果沒有誠信的保駕護航，這還是比較挑戰的，也是整個社會的信用體係。
國外租房的誠信問題如何解決
未來域創始人王宇：租客需要保護、房東也需要保護。我們通過很多種方式，首先給大家製造一套防火牆。再往後講，房東東也好、蘿卜獵手也好、支付寶也好，給到大家高端的科技智慧生活的方法、手段。未來人臉識別也好還是後麵通過傳感器等等，越來越普遍，各種各樣的算法越來越多。
從體驗者的角度看這個問題。紐約這個城市，經紀人在租賃環節裏麵起到非常大的作用，因為他們替房東來做完了一整套關於租戶背景身份調研的全流程，然後再去收取傭金，這個傭金，在國內打一個比方，我們一般收取半個月的房租作為傭金，紐約不是，紐約是一個定額，比如說三千美元，非常高。但是房東、房客願意付這個，因為他們對於誠信非常在意，對於自己房屋的安全性不想通過一些問題出現而導致變化。
這一圈看下來，中國的租賃市場有非常大的發展潛力的同時，誠信係統是必須要跟進的，從房東、房客、運營商本身都要在每一個階段通過技術化的手段來增加理解。一定要考慮從前端入手，而不是發生了以後再去做補救，那可能遲了一點。
地產行業的誠信問題如何解決
旭輝領寓CEO張愛華：我覺得更多的信息共享做在供應商體係，所以我們誠信公寓聯盟重點在“誠信”兩個字。誠信，一方麵是客戶的誠信，我們怎麼去建立。還有兩個維度也是蠻重要的，一個打造好的產品要靠好的供應說的，在供應商體係的誠信也是比較關鍵的，這一塊原來地產做的時候把這個體係建得比較好的。這個體係一旦建好對於整個行業的成本控製、產品的品質是有很大保證的，也會促進我們合作夥伴會越來越往更好、更健康的方向發展。
第二個今天蘿卜獵手做的事情也是很有意義和價值的，對於我們從業人員的素質，從業人員的素質，誠信也是很重要的，如果這一塊能夠做到信息共享和透明，我相信有意更多高素質的講誠信的從業人員也會推動這個行業往更健康的方向發展。這三個維度都可以在聯盟內做更多的事情。
二房東是如何理解誠信的
樂乎社區創始人羅意：租客，供給端、需求端的誠信肯定會降低我們的成本。我覺得我們行業自己誠信的問題，其實我們在網絡上麵曾經被一個黑得特別慘，有可能不是他黑的，有可能是他外麵的公關公司做的。實際上我是覺得我們行業真的口碑不太好，我們都不容易，我覺得誠信聯盟，首先供給端的企業之間要相互愛惜一下，這是第一個層麵。其次，我說誠信聯盟還可以做一個事情，雇員之間挖來挖去，能不能建一個黑白名單，其實我們都在被坑，我們成本非常高。所以我要講的是我們行業內部的誠信，如果我們自己相互挖角的話，很難建立一個大的誠信聯盟。包括租客也可以建立黑白名單，因為我們有那麼大體量。確實我們有時候很困擾。
公寓行業的誠信問題如何解決
房東東創始人全靂：在日本出租房屋，要問這個人是誰、做什麼工作，還會問租客詳細的問題，然後還得找一個擔保公司，萬一違約，擔保公司承擔所有的責任。所以為什麼租客到最後為什麼強勢？是因為我付了錢，我該承諾的都承諾了，接下來是你該承諾的，所以租客權益是完全收到法律保障的！
在中國，一定會有第三方機構出來，像保險或者別的金融機構來做這樣的，利用背後的數據和一些銀行的交易收入掛鉤，支付寶是比較容易，是有這個可能做這個事情的。如果你的信用好，不用付押金，我支付寶幫你付。租客被你的公寓黑了或者怎樣的情況下麵，支付寶說你的錢我給你。
所以我們要提前把行業誠信這個事情做好。關鍵看誰先投入。其實我也很希望支付寶先做這個事情，因為他要做平台。所有的公司未來都會依附在平台下麵，支付寶比較適合先來啟動教育市場。蘿卜獵手也是很好的工具，在房東層麵和租客層麵確實需要這樣的身份識別器。
如何看待未來租金趨勢
【羅意】：北京的租金一定會暴漲，因為北京現在政府的很多做法嚴重的壓製了供給，第一是大量的拆除、第二是長達四個月，加上十九大，長達五個月，很多供給不再有了，但是需求不是人口疏解政策就可以搞定的，我覺得北京的租價會暴漲。
【張愛華】：我個人認為漲和跌是由供求關係決定的，市場來決定的。可能政府會起到一定的推動作用，核心的一線城市我還是比較看漲的。二線城市，流入人口很大，新的畢業的大學生也多，需求量比較大，供給又不是那麼競爭激烈的時候也會漲。但有一些二線城市不是太樂觀。所以我們選擇城市的時候都是要做模型去研究透，然後短期內這個規模往哪投。
【王宇】：我個人不太希望暴漲、暴跌。目前來看，現在目前二線市場房租溢價的空間和拉升值優於一線城市，一線城市人口受限製，政策收緊以後，很多一線城市的勞動力反流到二線城市，比如說南京這樣一個城市就很明顯，本身高校雲集的城市就是人口密集的城市，有很多應屆大學生的租賃需求。跟房價一樣看供需比例關係，如果求大於供，房價一定漲。我個人覺得房租的上限一定有限製，因為根據每個租戶每個月收入成本的比例構成就界定了對於租房這件事情的認可度，這個大家也不要一味的管它漲還是跌，安全最重要、健康發展最重要、節奏最重要。
【蔣衛東】：目前國家的利好政策可能會給諸位公寓運營二房東、三房東確實帶來一定的擠壓。對於我們而言目前主要的收入，賣出價減去買入價，扣除運營和裝修成本。我個人感覺現在玩家越來越多了，市麵上就這麼多房子，B端采購肯定需求變大了，我們買入價格變高。我覺得我們可能會麵臨一些短期的痛苦。
【全靂】：希望明年都穩中有升，這也符合國家的基調。
來源：房東東
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最後更新：2017-10-11 11:45:48