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马云没干掉的社区商业 将是下一个投资风口

“卖铺！卖铺！”今年下半年，无所不在的广告和大量社区商铺入市，简直形成视奸，如果说你没有接到过热情小哥的卖铺电话，那一定是用的假手机！

面对不强制全款、价格比住宅低、租金比同月供住宅高的商铺，投资人动心不是一点点，体内的洪荒之力喷之欲出，就差冲到售楼部刷卡了。不过，投资是个理性活儿，还得多考察！

投资商铺？专家说80%几率是入坑

最近，一位朋友开店失败了，从一位自带光环的创业老板变成了老婆口中的“败家子”，因为那家餐饮店不到半年消耗了家里的几十万存款。用他的话说“从来没有这种花钱如流水的感觉。”

这样创业梦破碎的故事不在少数。走在路上，也不难发现“店铺转让”“清仓大甩卖”的店铺告示，背后无不是一个个闻者叹息听者遗憾的寻宝失败案例。近年来，这种“关店退租潮”在社区商业不断扩散。

一家倒闭的猪肝面

笔者所在的小区商业街就是血淋淋的事实：一条不足500米的街道，今年就有4家餐饮店、1家花店关门歇业。其中一家火锅店装修一个月，营业仅3个月就急吼吼地关门了，还没有来得及去尝下味道。

在成都第一代富人区——桐梓林的商业现状也堪忧。逛一圈不难发现，内圈许多商铺已经空置，打出出租的告示。“地贵价高”足以形容现状的商业状态，商铺的租金高达300—500元/㎡，生意不好，竞争大，导致许多店铺歇业。

铁打的商铺流水的租客，眼睁睁看着铺子空置断租，对于背后房东来说也是银子哗啦啦的流。下单时说好的一铺养三代变成了一铺坑三代……经纬创投张家鹏表示，“中国只有20%的街铺实现盈利，10%左右持平，亏损街铺占比高达约70%。”

相当于80%的商铺不赚钱，80%的商铺投资人都做了英勇的接盘侠，找租户签合同来回奔波这些事都白干了！有钱无脑也是很绝望啊！

商铺第一次成交中被提前透支了盈利空间，这些成本被转移到经营者身上，传统社区商业主要经营日常餐饮、便利超市等业态，在利润率、承租能力等方面弱，因此在经营上受到极大限制，最终反噬到投资者身上。

简单来说就是颜！值！太！低！在这里吃了顿饭都没有发个朋友圈，对于商家来说显然失败。

各路豪杰“逆市”抄底？除了价格只看颜值！

商铺经营问题也没有解决，还是有不少人前仆后继的跳（tou）坑（zi）。给一组数据吓死人：中成房业市场报告显示，7月商业销量面积成交20.0万㎡，环比上涨13.9%，同比上涨18.2%。其中，主城区成交量最多，成交8.2万㎡，占比41%。主城区的人口、地段都是这些投资人眼中的“口岸”。

2017年2月以来成都商业成交持续走高

一位资深业内人士告诉笔者，“成都住宅市场遭遇限购，再加上商改住物业投资的政策限制，商铺成为目前房地产投资的重要部分。各大开发商也看中这一市场机会，纷纷加快商铺的入市节奏，促销力度也很大。”

住宅限购，有钱不买点不动产保值，只有坐等资产缩水当冤大头了。然而在马云新零售的背景下，未来的商业形态以极致体验为基础，进入精耕时代，如果商铺在硬件、软件上满足不了消费需求，也只是换一种死法。

“很多人都有买商铺投资的意识，但是不知道如何选择。那些能够满足消费升级的功能和业态的商铺，更能留住人，产生重复消费率，增加投资收益。”成都商业地产联盟发起人王长旭对投资人提出了建议，其认为现在也是买铺的好时机。

对功能和业态有要求的商铺必须颜值优先，跟人一样，颜值会影响商铺的资源获取能力，而资源量绝对影响一个商铺的成长，这也是选铺最简单的一个方法。另外，往往高颜值背后是高净值人群的高消费需求支撑。也正因为如此，在马云在“进攻”线下零售市场时，将突破口选择了“生鲜”这一中高端消费品类。

圈定高净值人群的高颜值商业板块在成都这三处

那么问题来了，纵观成都市场，哪些商铺算得上高颜值？这个问题小编没法直接回答，毕竟广告嫌疑太重。其实只要稍微想想成都高净值人群板块的分布就很清楚，那就是东大街攀成钢、大源、金融城三大核心区域。

套均房价不下300万，这三大板块相比普通社区、新兴板块的消费力不是一个量级的，对于未来业态的需求也更多元化。如果说春熙路是成都商圈的标杆，它们可以说是成都社区商业的旗帜。高端业态、新零售业态、超级大V……都将按着他们商铺的标准“下菜”。

从百年春熙到IFS太古里商圈，再到东大街（图片来源于网络）

哪个版块更能代表成都“城市商业的气质”？城南很热，大源板块以伊藤洋华堂、世豪广场、雅颂居社区商业为中心的生活圈已成。金融城大型购物中心如九方、奥克斯广场、银泰in99、合景泰富悠方等逐渐兑现。它们纵然颜值出众，却在整个城市的历史演进、文化沉淀上少了一份厚重，而这份厚重，正是太古里、东大街所具备最稀缺的一环，东大街板块的豪宅也好，高净值人群也好，小编认为并不重要，百年春熙路、IFS、太古里商圈，以及以后东大街的攀成钢，才是成都应有的“名片”。

向太古里看齐，社区商业“颜值”越来越高（图片来源于网络）

小编深入走访东大街攀成钢商业，发现，沉睡的商业巨舰依然在“沉睡”，但社区商业却初露风貌，蠢蠢欲动，本来非常稀缺的社区商业，早已抢空，而如城南即将开业的誉峰悠方、城西大悦城等重磅招商团队，竟在社区底商规划上精雕细琢，自持部分很高，可售面积却很少。星巴克、言几又、肯德基、柴门等这些曾经只入住集中式商业的主力店，开始布局社区精品商业街区，因此，这个区域底商不仅颜值高，体量也很小，比如环球汇天誉V街的底商，仅有少量100㎡左右产品在售，且都是如工商银行等敏感高净值人群的机构。由于规划政策调整，6米层高已是绝版，为一些耳熟能详的“网红店”线下体验店提供更多打造空间，如烘焙甜品店、创意花房、主题咖啡馆、定制礼品店……

星巴克等越来越多旗舰品牌入驻社区商业（图片来源于网络）

10年前，马云提出挑战商业地产，那些曾经风光无限，现在奄奄一息的传统媒体都把它当做笑话。10年后，“体验经济”风口下的社区商业让我们看到，高净值人群、高颜值形态才是商业投资的未来！

最后更新：2017-08-30 09:16:58

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