847      阿裏雲  技術社區[雲棲]

馬雲沒幹掉的社區商業 將是下一個投資風口

“賣鋪！賣鋪！”今年下半年，無所不在的廣告和大量社區商鋪入市，簡直形成視奸，如果說你沒有接到過熱情小哥的賣鋪電話，那一定是用的假手機！

麵對不強製全款、價格比住宅低、租金比同月供住宅高的商鋪，投資人動心不是一點點，體內的洪荒之力噴之欲出，就差衝到售樓部刷卡了。不過，投資是個理性活兒，還得多考察！

投資商鋪？專家說80%幾率是入坑

最近，一位朋友開店失敗了，從一位自帶光環的創業老板變成了老婆口中的“敗家子”，因為那家餐飲店不到半年消耗了家裏的幾十萬存款。用他的話說“從來沒有這種花錢如流水的感覺。”

這樣創業夢破碎的故事不在少數。走在路上，也不難發現“店鋪轉讓”“清倉大甩賣”的店鋪告示，背後無不是一個個聞者歎息聽者遺憾的尋寶失敗案例。近年來，這種“關店退租潮”在社區商業不斷擴散。

一家倒閉的豬肝麵

筆者所在的小區商業街就是血淋淋的事實：一條不足500米的街道，今年就有4家餐飲店、1家花店關門歇業。其中一家火鍋店裝修一個月，營業僅3個月就急吼吼地關門了，還沒有來得及去嚐下味道。

在成都第一代富人區——桐梓林的商業現狀也堪憂。逛一圈不難發現，內圈許多商鋪已經空置，打出出租的告示。“地貴價高”足以形容現狀的商業狀態，商鋪的租金高達300—500元/㎡，生意不好，競爭大，導致許多店鋪歇業。

鐵打的商鋪流水的租客，眼睜睜看著鋪子空置斷租，對於背後房東來說也是銀子嘩啦啦的流。下單時說好的一鋪養三代變成了一鋪坑三代……經緯創投張家鵬表示，“中國隻有20%的街鋪實現盈利，10%左右持平，虧損街鋪占比高達約70%。”

相當於80%的商鋪不賺錢，80%的商鋪投資人都做了英勇的接盤俠，找租戶簽合同來回奔波這些事都白幹了！有錢無腦也是很絕望啊！

商鋪第一次成交中被提前透支了盈利空間，這些成本被轉移到經營者身上，傳統社區商業主要經營日常餐飲、便利超市等業態，在利潤率、承租能力等方麵弱，因此在經營上受到極大限製，最終反噬到投資者身上。

簡單來說就是顏！值！太！低！在這裏吃了頓飯都沒有發個朋友圈，對於商家來說顯然失敗。

各路豪傑“逆市”抄底？除了價格隻看顏值！

商鋪經營問題也沒有解決，還是有不少人前仆後繼的跳（tou）坑（zi）。給一組數據嚇死人：中成房業市場報告顯示，7月商業銷量麵積成交20.0萬㎡，環比上漲13.9%，同比上漲18.2%。其中，主城區成交量最多，成交8.2萬㎡，占比41%。主城區的人口、地段都是這些投資人眼中的“口岸”。

2017年2月以來成都商業成交持續走高

一位資深業內人士告訴筆者，“成都住宅市場遭遇限購，再加上商改住物業投資的政策限製，商鋪成為目前房地產投資的重要部分。各大開發商也看中這一市場機會，紛紛加快商鋪的入市節奏，促銷力度也很大。”

住宅限購，有錢不買點不動產保值，隻有坐等資產縮水當冤大頭了。然而在馬雲新零售的背景下，未來的商業形態以極致體驗為基礎，進入精耕時代，如果商鋪在硬件、軟件上滿足不了消費需求，也隻是換一種死法。

“很多人都有買商鋪投資的意識，但是不知道如何選擇。那些能夠滿足消費升級的功能和業態的商鋪，更能留住人，產生重複消費率，增加投資收益。”成都商業地產聯盟發起人王長旭對投資人提出了建議，其認為現在也是買鋪的好時機。

對功能和業態有要求的商鋪必須顏值優先，跟人一樣，顏值會影響商鋪的資源獲取能力，而資源量絕對影響一個商鋪的成長，這也是選鋪最簡單的一個方法。另外，往往高顏值背後是高淨值人群的高消費需求支撐。也正因為如此，在馬雲在“進攻”線下零售市場時，將突破口選擇了“生鮮”這一中高端消費品類。

圈定高淨值人群的高顏值商業板塊在成都這三處

那麼問題來了，縱觀成都市場，哪些商鋪算得上高顏值？這個問題小編沒法直接回答，畢竟廣告嫌疑太重。其實隻要稍微想想成都高淨值人群板塊的分布就很清楚，那就是東大街攀成鋼、大源、金融城三大核心區域。

套均房價不下300萬，這三大板塊相比普通社區、新興板塊的消費力不是一個量級的，對於未來業態的需求也更多元化。如果說春熙路是成都商圈的標杆，它們可以說是成都社區商業的旗幟。高端業態、新零售業態、超級大V……都將按著他們商鋪的標準“下菜”。

從百年春熙到IFS太古裏商圈，再到東大街（圖片來源於網絡）

哪個版塊更能代表成都“城市商業的氣質”？城南很熱，大源板塊以伊藤洋華堂、世豪廣場、雅頌居社區商業為中心的生活圈已成。金融城大型購物中心如九方、奧克斯廣場、銀泰in99、合景泰富悠方等逐漸兌現。它們縱然顏值出眾，卻在整個城市的曆史演進、文化沉澱上少了一份厚重，而這份厚重，正是太古裏、東大街所具備最稀缺的一環，東大街板塊的豪宅也好，高淨值人群也好，小編認為並不重要，百年春熙路、IFS、太古裏商圈，以及以後東大街的攀成鋼，才是成都應有的“名片”。

向太古裏看齊，社區商業“顏值”越來越高（圖片來源於網絡）

小編深入走訪東大街攀成鋼商業，發現，沉睡的商業巨艦依然在“沉睡”，但社區商業卻初露風貌，蠢蠢欲動，本來非常稀缺的社區商業，早已搶空，而如城南即將開業的譽峰悠方、城西大悅城等重磅招商團隊，竟在社區底商規劃上精雕細琢，自持部分很高，可售麵積卻很少。星巴克、言幾又、肯德基、柴門等這些曾經隻入住集中式商業的主力店，開始布局社區精品商業街區，因此，這個區域底商不僅顏值高，體量也很小，比如環球匯天譽V街的底商，僅有少量100㎡左右產品在售，且都是如工商銀行等敏感高淨值人群的機構。由於規劃政策調整，6米層高已是絕版，為一些耳熟能詳的“網紅店”線下體驗店提供更多打造空間，如烘焙甜品店、創意花房、主題咖啡館、定製禮品店……

星巴克等越來越多旗艦品牌入駐社區商業（圖片來源於網絡）

10年前，馬雲提出挑戰商業地產，那些曾經風光無限，現在奄奄一息的傳統媒體都把它當做笑話。10年後，“體驗經濟”風口下的社區商業讓我們看到，高淨值人群、高顏值形態才是商業投資的未來！

最後更新：2017-08-30 09:16:58

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