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王健林千亿资产腾挪完成，万达彻底告别房地产！

“高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月，通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作（涉及总金额高达1000亿元以上）

王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布：

万达彻底告别了房地产！

千亿资产大腾挪

豪言壮语犹在耳，一朝转向随风散

“只要有万达，迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主而随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时，王健林的大动作却是一个接一个。

从今年2月以来，万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中，至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少，累计减少401.63亿元。

7月25日据有关报道，柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有；7月5日，南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下；北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。

万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分，万达酒店发展公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额达到了70.5亿元人民元。

综上所述，王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

为什么只卖酒店，不卖酒店管理公司？

所有的动作，其实并非完全没有规律可循，相反，万达这次动作的主线其实非常明确：轻资产。

万达卖掉的是酒店资产，但保留了酒店管理公司，卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管；万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国，但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法，“只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。

从今年年初，“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。

王健林还打趣道，万达商业不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。

今年年初，王健林还称，万达商业“轻资产”转型成功，并且公开宣布，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

收租子赚钱还是卖房子赚钱？

看了以下数据就明白了：

1、租金的成长空间更大。2015年，万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长，2016年则是大幅下滑（王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额）；但租金收入增长明显，2015年增幅为30.7%，2016年再度增长30%。

万达商业租金收入和物业销售收入（亿元）

2、租金回报更高。2015年，万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%，远远超过物业销售37.95%的毛利率；全年租赁收入占比仅10.94%，但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示，预计到2016年，租金收入贡献的净利润将达到55%。

万达商业购物中心平均租金（元·平方米·月）

万达“轻资产”战略图谋：欲成最大“招商公司”？

每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，房企也在思考楼市下半场该怎么走。

万达“轻资产”的路子探索并非一帆风顺，比如万达和万科的合作以失败告终，万达和苏宁的合作也并非一帆风顺。如今，万达打包卖资产给融创，从卖的角度来看，卖是因为现在资产价格处于高位，万达现在卖可以顺利实现退出；

同时，通过出售剥离资产，尤其是剥离不是太盈利的资产，可以降低万达商业的负债，优化公司发展战略，使万达走的更轻，从而可以聚焦核心业务，也有利于万达顺利回A，估值上也会高一些。

但是，万达可不是简单的“卖资产”。

细心的人会发现，万达出售的资产均保留了万达的品牌。比如，此次买给融创的文旅系列项目“万达文化旅游城”品牌并没有改变。由此可见，万达在走“轻资产”，通过出售资产达到公司运营尽量轻，以降低风险。

那么，万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点？

熟悉万达的人都知道，早前，万达已经发布了“轻资产”转型计划。万达设定的“轻资产”战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。

笔者预计，随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续“去地产”化，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。

那么，为什么万达敢于如此大胆地走向“轻资产”？

万达的“轻资产”背后的战略图谋究竟是什么？

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。

到了今天，万达有足够的底气“去地产化”，有底气摆脱单纯依靠销售提升营收的困境。从万达营收来看，万达的租金收入占到营业收入比例逐年提高，2014年上半年万达已经达到29.88%，预计2015年全年将达到35%左右，成为租金收益占比最高的房企。

从公司层面考虑，万达也正在做一些战略调整，比如，保留业绩好的项目，做出相应调整，尤其在业态和经营模式方面，今后更多引入儿童、健身等体验式业态，减少一些传统业态，有些百货传统业态可以用集合店的形式经营，不需要在每个品牌开设一个单店。同时，全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。

有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力，这样，万达作为全国名副其实“最大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，万达由此实现从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益（轻资产模式）转变。

编者小记：从乐视出事贾老板跑去美国造车，到王健林孙宏斌600亿闪电交易，再到如今万达彻底告别房地产，相比较重型资产天然携带的高负债风险，国民公公这个选择看似惊爆众人眼，实则老谋深算之下，轻资产战略谋划已久，对于万达在未来的发展确实利大于弊。

万达此举一出，是否代表着中国房地产行业即将迎来新的转型潮流，是否会有更多企业效仿前辈的步伐去进行转型探索，不禁让人有所期待！

而万达的退出，又会对几分天下的房地产格局带来怎样的影响呢？

追踪之下，我们静观其变。

最后更新：2017-08-20 11:56:11

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