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王健林千億資產騰挪完成，萬達徹底告別房地產！

“高處不勝寒”——在中國房地產市場打拚了近30年的王健林可能對此最有體會。最近幾個月，通過一係列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運作（涉及總金額高達1000億元以上）

王健林掌舵的萬達集團官方微信在今天宣布：

萬達徹底告別了房地產！

千億資產大騰挪

豪言壯語猶在耳，一朝轉向隨風散

“隻要有萬達，迪士尼十年到二十年之內盈不了利。”王健林的這番豪言壯語隨著十三個文旅項目的易主而隨風飄散。就當大家錯愕於首富忍痛割愛的決絕之時，王健林的大動作卻是一個接一個。

從今年2月以來，萬達集團密集收回至少400億元萬達廣場項目公司的注冊資本金。在已建成的萬達廣場中，至少有84家萬達廣場項目公司的注冊資本金減少，累計減少401.63億元。

7月25日據有關報道，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場這四個萬達廣場已經完全被中信信托持有；7月5日，南昌西湖萬達廣場被珠江人壽納入麾下；北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場、遼陽萬達廣場則被民生信托持有。

萬達最近的一項大動作就發生在8月9日深夜10時52分，萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民元。

綜上所述，王健林已經完成了總金額高達1109.63億元的資產大騰挪。

為什麼隻賣酒店，不賣酒店管理公司？

所有的動作，其實並非完全沒有規律可循，相反，萬達這次動作的主線其實非常明確：輕資產。

萬達賣掉的是酒店資產，但保留了酒店管理公司，賣掉的萬達酒店仍歸酒店管理公司管；萬達賣掉了萬達城91%的股權給融創中國，但是萬達依然是萬達城品牌擁有者和經營管理者。

按照萬達的說法，“隻賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂”。

從今年年初，“輕資產”三個字就常常被萬達方麵和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業2020年以後原則上不再搞重資產，全部為輕資產。

王健林還打趣道，萬達商業不再是地產企業，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。

今年年初，王健林還稱，萬達商業“輕資產”轉型成功，並且公開宣布，萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，2017至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方，淨租金雙方分成。

收租子賺錢還是賣房子賺錢？

看了以下數據就明白了：

1、租金的成長空間更大。2015年，萬達商業的合同銷售金額就已經隻有小幅增長，2016年則是大幅下滑（王健林表示是主動下調了2016年600億的銷售額）；但租金收入增長明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長30%。

萬達商業租金收入和物業銷售收入（億元）

2、租金回報更高。2015年，萬達商業租賃收入的毛利率高達72.14%，遠遠超過物業銷售37.95%的毛利率；全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻了35.25%的稅前利潤。王健林表示，預計到2016年，租金收入貢獻的淨利潤將達到55%。

萬達商業購物中心平均租金（元·平方米·月）

萬達“輕資產”戰略圖謀：欲成最大“招商公司”？

每一次樓市深度調整期，比如2011年、2014年都成為房企“閉門思過”謀求轉型的轉折點，2017-2018年的樓市調整期也不例外，房企也在思考樓市下半場該怎麼走。

萬達“輕資產”的路子探索並非一帆風順，比如萬達和萬科的合作以失敗告終，萬達和蘇寧的合作也並非一帆風順。如今，萬達打包賣資產給融創，從賣的角度來看，賣是因為現在資產價格處於高位，萬達現在賣可以順利實現退出；

同時，通過出售剝離資產，尤其是剝離不是太盈利的資產，可以降低萬達商業的負債，優化公司發展戰略，使萬達走的更輕，從而可以聚焦核心業務，也有利於萬達順利回A，估值上也會高一些。

但是，萬達可不是簡單的“賣資產”。

細心的人會發現，萬達出售的資產均保留了萬達的品牌。比如，此次買給融創的文旅係列項目“萬達文化旅遊城”品牌並沒有改變。由此可見，萬達在走“輕資產”，通過出售資產達到公司運營盡量輕，以降低風險。

那麼，萬達“輕資產”戰略背後有哪些值得業內外關注的亮點？

熟悉萬達的人都知道，早前，萬達已經發布了“輕資產”轉型計劃。萬達設定的“輕資產”戰略目標是到2020年開業400個至500個萬達廣場，徹底去房地產化，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司。到2020年收入達到1000億美元，市值2000億美元。

筆者預計，隨著樓市進入下半場與本輪樓市進入調整期，處於利潤考量、降低負債與轉型發展需要，萬達有可能還會繼續“去地產”化，後期還會有更多的萬達產品走向“輕資產”，比如萬達廣場。

那麼，為什麼萬達敢於如此大膽地走向“輕資產”？

萬達的“輕資產”背後的戰略圖謀究竟是什麼？

作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達商業地產品牌及其“訂單”開發模式在業界具有舉足輕重的影響，成為許多後續跟進的商業地產開發商研究、學習和模仿的樣板。

到了今天，萬達有足夠的底氣“去地產化”，有底氣擺脫單純依靠銷售提升營收的困境。從萬達營收來看，萬達的租金收入占到營業收入比例逐年提高，2014年上半年萬達已經達到29.88%，預計2015年全年將達到35%左右，成為租金收益占比最高的房企。

從公司層麵考慮，萬達也正在做一些戰略調整，比如，保留業績好的項目，做出相應調整，尤其在業態和經營模式方麵，今後更多引入兒童、健身等體驗式業態，減少一些傳統業態，有些百貨傳統業態可以用集合店的形式經營，不需要在每個品牌開設一個單店。同時，全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等。

有了上述的戰略調整和模式創新，萬達更是具備逐步從重資產向“輕資產”轉型的能力，這樣，萬達作為全國名副其實“最大招商公司”，未來會更多地輸出標準化的商業管理。即由合作方投資，萬達進行商業設計、運營和管理等，萬達由此實現從賺取資產升值收益（重資產模式）走向賺取增值服務收益（輕資產模式）轉變。

編者小記：從樂視出事賈老板跑去美國造車，到王健林孫宏斌600億閃電交易，再到如今萬達徹底告別房地產，相比較重型資產天然攜帶的高負債風險，國民公公這個選擇看似驚爆眾人眼，實則老謀深算之下，輕資產戰略謀劃已久，對於萬達在未來的發展確實利大於弊。

萬達此舉一出，是否代表著中國房地產行業即將迎來新的轉型潮流，是否會有更多企業效仿前輩的步伐去進行轉型探索，不禁讓人有所期待！

而萬達的退出，又會對幾分天下的房地產格局帶來怎樣的影響呢？

追蹤之下，我們靜觀其變。

最後更新：2017-08-20 11:56:11

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