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外媒調查：中國房價最全預測 今年將這樣走
摘要
在嚴厲調控政策和中性貨幣環境下，中國住宅均價今年將延續漲幅收窄之勢。
根據路透最新季度調查結果顯示，在嚴厲調控政策和中性貨幣環境下，中國住宅均價今年將延續漲幅收窄之勢，但三四線樓市超預期的表現將為房價提供一定支撐，預計全國住宅均價漲幅今年縮窄至6.8%，明年上半年還將繼續收窄。
受訪者多認為，本輪調控措施還會持續一到兩年時間，同時長效機製也將初現雛形，當前力推的住房租賃市場建設，即是其中重要一環，長期看有利於穩定預期，但在政策落地時需謹慎平衡租賃市場與商品房市場的關係。
13家接受路透調查的中外機構對全國住宅均價的預估中值顯示，今年房價漲幅將從上年底的兩位數收窄至個位，約為6.8%，明年上半年將進一步減速至3.5%左右。除兩家預計今年房價將同比下降外，其他11家預測的升幅從0.5%至10%不等。對於明年上半年走勢，有兩家認為漲幅會擴大，其他預計持平或收縮。
此次調查在8月21-28日進行，多數分析師預測所依據的數據來源於國家統計局70個大中城市房價指數。上半年房價變動幅度是指該年6月與上年6月相比的漲跌幅，年度變動幅度指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。
“調控政策正發揮效力，年內將繼續以‘穩’為主，房價同比小幅下滑。若穩房價和去庫存雙線任務都得到了較好落實，則這個政策下行周期可能止於明年上半年。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示。
她認為，今年內穩房價的政策還會繼續鞏固一段時間，而明年熱點和去庫存進展較好的部分城市可能有所鬆動。通常調控的政策周期最長不超過三年，“緊”不可能一直緊，效力也會隨著時間衰減。正因為如此，房地產長效機製的建立顯得更為迫切，當前的重點為租賃市場培育，房地產稅立法進程能否加快還需期待。
受訪者指出，今年和明年上半年房價總體將呈現漲幅平穩下行的態勢。一方麵，三四線房價上漲支撐整體房價；另一方麵，嚴厲的政策調控和中性的金融環境製約了漲幅，尤其是限售限價等行政措施，令市場明顯降溫。
是次調查對2017年住宅均價變動的預測值，較今年2月底進行的前次調查結果明顯上升，當時對2017年的房價升幅預測中值為2%。路透根據國家統計局數據測算，去年12月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比上漲12.4%，今年7月漲幅已回落至9.7%。(中國70個大中城市房價月度圖表： tmsnrt.rs/2ianbda)
超過一半的受訪者預計本輪調控政策會持續到明年，時點上則有所差異，有認為到明年3月兩會前後，到上半年，也有認為到年底，屆時熱點和去庫存進展較好的部分城市可能有鬆動。
其他受訪者未給出明確的時間點，強調本輪調控政策會在長效機製開始發揮作用後逐步退出。
在房地產開發投資方麵，今年迄今表現略超預期，累計增幅在4月達到9.3%的高位後開始有所放緩，但前七月仍達到7.9%。對於下半年投資表現，11位受訪者的預估中值為6%，個別受訪者認為下半年投資增速仍接近上半年水準，但多數預計增速會下滑。
他們認為，銷售增速下降必然拖累後續開發投資，針對地產商的資金鏈不斷收緊也構成約束，但土地供應節奏加快，熱點城市仍受青睞，從土地出讓情況看，年底投資增速跌破5%的可能性不大。
發展租賃市場效果待查
從房地產政策上看，中國樓市已進入長短並濟的新時代，尤其是今年以來住房租賃市場建設加速推進，長效機製輪廓初顯。
多數受訪者認為調控政策已沒有必要再增加，關鍵還是看執行，但在長效機製上需要更多穩定市場供求關係的政策措施，目前發展住房租賃市場已有一定進展，還應有包括房地產稅在內的其他手段，結合戶籍製度和人才導入的政策預計也會納入到住房相關政策中。
對於目前多地出台的倡導租售並舉、建設共有產權房等政策，受訪者認為此舉意在從供應端發力，有利於穩定預期、規範租賃市場，但實際效果如何還需要看政策執行程度。
有受訪者擔心大力發展租賃市場，對商品房市場造成擠壓，尤其考慮到政府低價供應租賃住房用地，可能以犧牲商品房用地為代價的情況，這或許會加大商品房價格上漲壓力。但也有受訪者認為租賃市場體量不算大，政府缺乏資金或投資動力，影響會比較有限。
“這些政策實質是政府加大對房地產市場的介入程度，通過補貼降低居民購房成本；但房地產市場走勢依然取決於住房供給，如果增加公共屬性住房的同時進一步減少商品房土地供給，可能會導致商品房價格更趨緊張。”西南證券分析師楊業偉表示。
中國房地產測評中心的孫斌藝則擔心，政府沒有理清介入租賃、建設共有產權房的各種權利義務關係及附加在住房上的福利因素，可能會導致未來相當長一段時間住房市場的混亂和權利重新配置。
談及中國住宅市場麵臨的風險，政府強力調控導致房價大幅下跌、市場利好預期依然較強，房價繼續上漲導致泡沫破滅、房地產庫存依然高企等均有受訪者認可，他們還談及房貸收緊對首套剛需的負麵影響、三四線未來庫存過多及其居民杠杆過高等風險。
對於目前中國房價水平與經濟基本麵以及發展前景的匹配程度時，13家接受調查的分析機構給出7的預估中值，認為超過合適水平，預測區間為5-9，前次調查中值亦為7.
(責任編輯：DF307)
最後更新：2017-08-30 14:12:41