760      iPhone_iPad_Mac_apple

佳兆業集團：核心淨利扭虧為盈，港股通新貴再騰飛

作者：格隆匯·陳希賢

2016年9月佳兆業深圳項目完成解封，至年底旗下項目全部解封，隨著債務重組完成，今年3月27號正式複牌，當日大漲55.77%，三年前的“鎖盤風波”落下帷幕，佳兆業再起航。

佳兆業集團於1999年成立，2009年12月於香港聯交所上市，是國內以房地產開發為主的的綜合性投資集團。深圳是公司大本營，城市布局圍繞珠三角洲、長三角地區、華西地區、華中地區及和環渤海地區，聚焦一線和核心二線城市。

8月29日佳兆業公布中期業績，站在這個時間點，值得再次梳理佳兆業，思考佳兆業是否如鳳凰涅槃，浴火重生。

一、揚帆起航——清晰的前景

期內，公司總收益較2016年同期增加71.8%至約85.87億元(人民幣，下同)；毛利為28.6億元，同比增長224.5%，增長強勁。2017年上半年物業銷售收入占總收入91.6%（其餘的酒店物業等業務占比8.4%），而物業收入增加主要是交付麵積的增長和項目毛利率提升，確認銷售均價為11090元/平方米，同比增長33%。

結合過去兩年情況，可以發現佳兆業在“解封”後，收入增速加快。

且增長是有質量的增長。毛利率快速回升，恢複到2013年的毛利率水平，意味著收入能有效地轉化為利潤。

截止至2017年上半年，歸屬股東應占期內溢利為18.91億元，較上年同期的25.3億元減少25.3%。值得注意的是，佳兆業實現核心淨溢利扭虧為盈，從上年同期核心淨虧損約9.08億元變為核心淨溢利11.35億元。

在封盤期間，全國房價都出現不同程度上漲，尤其是深圳房價快速上漲，均價增長超過一倍，顯得佳兆業的項目儲備和土地儲備的成本更低，未來隨著合約銷售增加，相信業績將逐漸釋放。

2017年上半年佳兆業的合約銷售取得穩步增長。

上半年總合約銷售約為人民幣224.6億元，較 2016年同期增長約62.5%。平均售價約為每平方米16,165元，較2016年同期增長約31.3%，相信未來業績的毛利率將會持續提高。

從合約銷售的城市看，近90%的合約銷售來自一線及強二線城市，得益於佳兆業布局全國一線城市及重點二線城市戰略。從區域結構看，超過一半是在珠三角，佳兆業深耕珠三角近二十載，在深圳、廣州、佛山和惠州等地布局早，土地成本低，未來一至兩年的結算收入和利潤前景是清晰的。

2017年佳兆業合約銷售的全年目標是400億元，三年內將達到800億。2017年上半年的銷售金額已經占全年目標56.15%。2017年預計可售資源達到737億，僅需去化率54.3%就可以達到全年目標，而可售資源95%在一線城市和二線城市，有充足的住房需求，銷售去化有支撐，隨著下半年推盤增加，預計完全能達到甚至超過全年目標。

以上的跡象可以說明佳兆業已經進入正軌。

6月末佳兆業自顧客收取的墊款和按金金額近358.64億元，意味著未來兩年的收入已經鎖定，具有清晰的業績前景。

二、遠航的動力——充足且優質的土地儲備

土地儲備就是開發商的生命線，優質的土地儲備奠定了房地產企業可持續發展的基礎。而佳兆業優質的土地儲備將驅動其再創輝煌。

1、充足而低成本的土地儲備奠定可持續發展

期內，佳兆業通過招拍掛、合作開發和收購相結合方式供增加12幅土地，總代價為55.33億元，平均土地成本為2,893元每平米，土地成本低，未來利潤可觀。

新增土地中約80%位於廣州、佛山、惠州及珠海在內的珠三角地區，其中河南省會鄭州市場是首次進入的城市。可見，佳兆業仍保持積極審慎的土地策略，繼續深耕一線和核心二線城市。

截止至2017年6月30日，佳兆業總土地儲備約為2,160萬平方米，平均土地成本人民幣1,900元/平方米，能提供未來5年的發展。

於現在的房價相比，佳兆業的土地儲備成本極低，形成巨大的利潤空間，未來毛利率或將保持穩步回升，利潤將隨著限售逐漸釋放。

我認為，現在佳兆業的估值還沒有體現出優質的土地儲備的價值。

2、深耕一二線、布局粵港澳大灣區

從圖中可以看到，佳兆業貨值72%位於粵港澳大灣區內，80%的土地位於一線及強二線城市，土地的優質性不言而喻。即使現在一二線麵臨政策調控，但是巨大的剛性需求還是能支持銷售去化。

與國際上其他灣區比較，粵港澳大灣區的人口和土地麵積都遠遠超過世界其他三大灣區，但是土地產值和人均產值卻低於國際三大灣區，顯示粵港澳大灣區巨大的提升空間。

從國際上發達國家經驗看，一個國家的城市化進程就是若幹個超級都市圈成長的進程，經濟越發展，大都市圈聚集的資源越多，而資源的聚集自然帶來強大的人口吸附能力，人口的不斷聚集以及可能進一步聚集的預期會自我強化大都市圈的擴張。

隨著粵港澳大灣區規劃的推進和落實，後續政策紅利不斷顯現，大灣區各城市區域協同發展效應增強，房地產必然是最為受益行業之一，佳兆業前瞻性布局粵港澳大灣區，將持續受惠於大灣區的經濟增長、人口及財富增加。

3、舊改之王

佳兆業一直有舊改之王稱號。

期內佳兆業城市更新土地資源占地麵積約1,400萬平米，主要位於深圳（59%），廣州（39%），其餘分布在上海及珠海。

深圳仍然是佳兆業城市更新的大本營。在一線城市當中深圳的人口密度最大，而新增土地供應接近枯竭，長期來看土地供應會越來越緊張，這將助推土地價格繼續維持高位。隻有加快城市更新才能滿足居住需求。

而在城市更新布局上，佳兆業已經遙遙領先。根據報表顯示，深圳佳兆業城市廣場、深圳平湖佳兆業廣場、深圳佳兆業未來城和深圳佳兆業鹽田城市廣場處於在建狀態，已實現供地。

城市更新項目周期比較長，但淨利率高於普通項目（約為2倍），預計佳兆業的舊改項目淨利率能超過20%。預計2018年城市更新項目將入市銷售，將進一步帶動毛利率等盈利指標的回升。

值得一提的是，上半年佳兆業物業銷售中，已落成的物業銷售是57.9億元，另外出售了舊改項目土地開發權收入是20.8億元。佳兆業擁有豐富的舊改項目，通過直接出售土地開發權方式能快速釋放舊改項目的價值，回收現金流，同時降低費用支出，提高項目利潤率。從這一點也可以看出，佳兆業的舊改項目蘊含著巨大的價值，而且可以隨時釋放出來。

三、財務情況及小結

資產和負債方麵，截至2017年6月底，佳兆業擁有總資產1,916億元，較2016年底升15.6%；總負債1,667億元，較2016年底升16.7%；杠杆比率（淨負債除以總資產）為40.4%，略降5.6個百分點。相信未來銷售規模快速上升，回款增加，負債情況會明顯改善。

現金及銀行存款為248億元，較2016年底升49.7%，現金足以覆蓋短期負債，流動性壓力不大。

此外，根據港交所公告，佳兆業曾在6月下旬發行美元票據用以交換舊票據，相信債務結構將進一步優化，財務穩健。

小結：

2017年恒生指數上漲了26.20%，內房股更是一騎絕塵，其中中國恒大、融創中國等漲幅驚人，可以說今年是內房股牛市。

佳兆業聚焦一二線城市，擁有大量的優質土地儲備，現在的估值並沒有體現土地價值。並且考慮到集團深入滲透粵港澳大灣區，未來土地價值將更具價值，另外，佳兆業提前卡位城市更新，積累豐富的經驗，明年城市更新項目將陸續入市，對業績將有明顯的利好。

相信未來銷售將高速增長，結算收入和利潤也快速上升，到時對佳兆業的疑慮將煙消雲散。

而現在佳兆業的PB僅為0.59，遠低於恒大等內房股。

特別注意的是，8月16日，恒生指數公司公布了最新的基準指數及主題指數檢討結果。佳兆業集團控股有限公司（1638.HK）獲選成為恒生綜合指數成份股，同時獲納入恒生港股通指數、恒生港股通中小型股指數及恒生港股通小型股指數，相關調整將於2017年9月4日（星期一）正式生效。

今年上半年內房股大牛市很大部分原因就是南下資金持續流入推動。下月初佳兆業納入港股通正式生效，到時候內地投資者將可通過港股通直接投資其股票，相信內地的投資者將能發掘到佳兆業的價值，畢竟便宜就是硬道理。

最後更新：2017-08-30 13:05:17

  上一篇： MACD最有效的逃頂方法，賣在相對高點位！

  下一篇： A股這回真的等來了慢牛行情？