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租購同權掀起了一場風暴？
從廣州市首提租購同權，到住建部等九部委公布了12個租賃試點城市名單，再到多個試點城市公布了方案或通過審議，這是否預示著我國住房租賃市場乃至房地產市場將出現重大變化？A股市場又會受到怎樣的影響？
“租購同權”意在長遠
黃湘源
“租購同權”的出現，是房地產市場政策的一項重大變化。不過，即使它有可能對未來住房租賃市場和房地產交易市場產生較大的影響，恐怕也未必是在很短時期內就很容易帶來天翻地覆之重大突破性進展的事。
我國房地產市場的市場化來得太快了一些。住房分配的不公平還沒有解決，城鎮化的過快推出，又在使得一些地方的房地產市場成為地方政府的重要財政來源的同時，為各路資本的投機炒作推波助瀾，產生了難以估量的影響。這也就在相當程度上使得單靠“租購同權”來改變住房炒作傾向殊為不易。
房子是用來住的，不是用來炒的。當人們正常的工資收入還難以充分滿足和提升在吃穿住用行方麵日常消費需求的情況下，房地產市場的愈炒愈烈，不僅更加凸顯了社會分配的不公，而且，也嚴重影響了人們在教育、醫療、養老方麵應應有的基本保障。學區房價格的畸形飆漲，就是典型的一例。
“租購同權”最大的亮點在於明確賦予了符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。這一舉措不僅將有助於解決被住房問題所綁架的最大社會痛點--子女入學問題，從而對學區房價格持續攀升的趨勢起到一定的抑製作用，同時，從戶籍製度來說，也是一種有利於消除城鄉差別，“有房戶”和“無房者”差別的平權行動，對於促進整體社會的包容性發展有著不可估量的正麵影響。
不能不看到，進入“租購同權”試點的城市和地區雖然越來越多，但是，至少在目前，就所能提供的租賃房屋數量來說，畢竟還不可避免的帶有倉促上陣的模樣，有限的資源不要說未必滿足得了饑渴的市場需求，要想一舉改變包括就學權在內的積弊已久的公共服務權益分配不公的社會現象談何容易。再說，即使政府有意放鬆住房對學位的綁架，但在教育資源依然還十分稀缺的現實條件下，人們指望仰賴“租購同權”新政得以共享優質教育的期望依然不免在很大程度上會有落空的可能性。在這種情況下，房屋租賃市場特別是學區房價格反而有可能借政策利好一時難以到位的機會趁機上漲，從而不僅進一步加重了租房者的經濟負擔，同時也使得原來有購房需求的人們格外的雪上加霜。
資本市場作為社會經濟的晴雨表，曆來就有提前炒作政策利好的功能。盡管“租購同權”也許在當前還算不上多大的現實利好，也並不影響資本市場把這針尖大的窟窿炒出磨盤大的風來。這與其說是緊跟政策，不如說是透支利好。
為了防止“租購同權”這一“良政”異化為吃人的“惡政”，一方麵，政府有必要從根本上摒棄用捆綁公共服務權益來保護和支撐房地產市場發展的傳統政策思路，在盡快完善“租購同權”相關配套政策的同時，加快根據城市人口發展狀況相匹配的保障性基礎教育工程的資源投入，大力推進基本公共教育均等化水平，從而使“租購同權”這一政策有可能將真正建立在社會分配公平正義基礎之上；另一方麵，資本市場更要懂得“風物長宜放眼量”。
不能不看到，“租購同權”，意在長遠。在房地產調控政策持續收緊的大趨勢下，“租購同權”政策不可能是為了助漲學區房買賣價格和租賃價格而出台的，更不是為了給資本市場的爆炒提供機會和題材。盡管還不免需要假以時日，但是，客觀地說，無論從改革的初衷還是持之以恒的政策效果來說，它最終必將成為為改善公共服務促進和諧發展托底的良政，而絕不可能會允許其放任自流，乃至成為助紂為虐的惡政。急功近利，智者不為。過度炒作雖然不但透支利好，而且在某種意義上，也是一種短視行為，它不是走向成功的捷徑，而是走向失敗的必由之路。對此，房地產企業須臾不可或忘，投資人士更不能不深深地銘記在心。
對股市的影響有待觀察
曹中銘
自今年7月17日廣州相關部門正式發布《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》後，租購同權開始受到社會的廣泛關注。其實，廣州租購同權的“星星之火”，目前已成“燎原”之勢，目前納入試點的城市則有12個之多。而每一項重大政策，都必然會涉及到資本市場與相關上市公司，但此次的租購同權，其對於A股市場影響則還需要觀察。
值得注意的是，廣州《方案》的一大要點，即為明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。而在住建部等九部委下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並確定12個試點城市後，截至目前，已出台相關試點意見的10個城市中，雖然都提到了租賃享有公共服務，但僅有南京市和廣州市在方案中明確提到了租購“同權”。
所謂的租購同權，即明確承租人在義務教育、基本醫療、基本養老、社會保障等方麵，與購房者一樣享有基本公共事務。而在沒有明確同權之前，承租人是不可能享受這些好處的。以義務教育為例。在大中城市，有所謂的“學區房”之說，為了小孩能就讀一所好的學校，許多人不惜重金購置相關房產。這不僅造成學區房價格普遍離譜，而且也加重了老百姓的負擔。而在租購同權後，隻須承租下相關房屋，小孩也可到好學校就讀。
當然，如果租購同權真的能夠實現，不僅承租人變成受益人，而且也可進一步推動基本醫療、養老、社會保障等社會公共事務的發展，從而實現多贏的格局。但承租人享受同權的待遇，不僅在試點的城市中沒有普及，進一步講，如果試點全國推行的話，由於涉及到方方麵麵的問題，個人認為，真正實現同權的難度並不小。
但資本市場向來“敏感”，上有政策，就會有股價的波動。租購同權的推出，股市中的租購同權概念股立即誕生。如租購同權概念股市北高新曾連續三個交易日漲停，另一概念股京漢股份也出現股價漲停。
租購同權推出後，A股房地產類上市公司股價走勢平穩，未起什麼波瀾。以指數表現為例。7月20日九部委發布通知後，截至8月24日，上證指數漲幅為0.8%，而相關房地產行業指數表現與之差不多。而從整個市場的表現看，近階段股市出現反彈走勢，是市場運行大勢下的結果，與租購同權基本沒有什麼關聯。有關聯的，僅僅隻是相關的個股而已。
不過，由於明確提到租購同權的目前隻有兩個城市，多數試點城市並非涉及，將來，如果同權試點不能普及到12個城市，租購同權在推動社會公共服務方麵的效果還是非常有限的，由此對相關上市公司的影響將同樣有限。從目前的情形看，租購同權概念股在曆經市場的炒作後已經歸於沉寂。因此，試點結束後如果在全國範圍內推行，到底能對上市公司的經營業績產生怎樣的影響，對整個A股市場將產生怎樣的影響，我們不妨拭目以待。
兩條道上跑的車
皮海洲
繼廣州市首提租購同權之後，住建部、國家發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等九部委聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。
與此同時，九部委還確定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。如今，一個多月的時間過去了，這12個租賃試點城市，大多都公布了試點方案或通過了審議。這也使得租購同權成為近期國人關心的一個熱點。而資本市場上的投資者更關心租購同權對A股市場會帶來怎樣的影響，利好A股市場，還是利空A股市場？
租購同權會不會在房地產市場掀起一場風暴？我覺得這件事情沒必要搞得那麼懸乎。從12個試點城市來說，本人似乎看不出來有什麼特別的“權利”需要租購來同權的。說到“同權”的問題，國人更多地聯想到的是子女享受教育的權利。但就這12個試點城市來說，也似乎看不出來有什麼特別之處。可以說，本來就已經是“租購同權”了。比如，武漢人可以考取武漢大學，黃石人即便不到武漢租房一樣也可以考取武漢大學。盡管不排除這二者之間實際上是有區別的，但區別其實並不大，或者人們並不太關心這其中的差距。
反倒是沒有作為試點城市的北京、上海，可能更加令人關注。國人更希望知道的是這兩個城市的租購同權情況。畢竟北京人上清華、上北大太容易了，還有上海人上複旦大學、上交大，也與家常便飯一般。但作為外地人要上這幾所名校，就算是成績優秀，那也是難上加難。退一步說，即便不能與北京、上海人租購同權，能與新疆、西藏的居民們租購同權也還不錯，但遺憾的是，仍然不能租購同權。
本人也留意到這個“同權”問題，更多談論的是小學、中學階段的教育問題。這裏租購同權的作用同樣有限。一個好的小學或初中，對應的那片轄區就那麼大的範圍，在那個範圍之內的住房早就名花有主了。新做的住房，就是賣都供不應求。想租房並尋求租購同權，這其中可操作的空間非常有限。所以，在一些好的地段，住房本來就是緊俏的，租購同權的結果，除了拉抬房屋租金外，對降低房價的影響較為有限。相反一些不好的地段，租購同權對房價的影響會顯著一些，會導致房價出現一定的下跌。
但不論租購同權對房地產市場的影響如何，這項政策本身還是值得肯定的，它有利於保障租房戶的利益。加上北京擬推出的可租可售的共有產權房，再加上住戶擁有全部產權的商品房，這就形成了未來城市居民的住房體係。即有經濟實力的，就買下擁有全部產權的商品房，實力不夠的，就買下共有產權房，實力再不濟的就選擇租房，從而做到城市家庭家家有房住，讓每個家庭有著自己不同的選擇，而不是將所有人都逼到買商品房的道路上去。
至於說到租購同權對A股市場的影響，這基本上是兩條道上跑的車。你跑你的，我走我的。畢竟從A股行情的曆史演變來看，房價低迷的時候股市也低迷過，房價上漲的時候，股市也瘋牛過。畢竟進入股市的資金與進入樓市的資金是兩種不同風格的資金，二者之間並不存在簡單的替代關係。
如果要說二者之間一定存在聯係的話，那也是因為股市缺少賺錢效應，所以資金很失望地離開了股市，部分資金因此進入了樓市。而不是說，由於樓市火爆吸引了股市的資金。可以說，股市在對股市資金去留的問題上是占據主導地位的。進一步說，如果股市有賺錢效應的話，可以在一定程度上吸引部分樓市資金的加盟。否則，即便樓市平淡，資金也很難流向沒有賺錢效應的股市。所以，股市要想吸引資金的加入，關鍵在於管理層要把股市的事情辦好，而不是外在因素的影響。
(原標題：租購同權掀起了一場風暴?)
最後更新：2017-08-26 04:32:12