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廣州樓市雙合同花樣百出 泛濫於市誰之過？
使得房價明降暗升的“雙合同”把所有購房者都“忽悠”了一把。
日前，《中國經營報》記者對廣州雙合同現象進行深入調查，發布於本報6月26日的報道《廣州雙合同再泛濫首付成本翻倍誰買單？》立刻引發各界廣泛關注。時隔一周，本報記者再次走訪市場發現，雙合同現象依然橫行於各個樓盤。甚至有業內人士向記者透露，廣州約7成的樓盤都在用雙合同形式賣房。
披著裝修款馬甲的變相首付貸也開始花樣百出。記者調查了解到，有樓盤不僅大張旗鼓以雙合同形式賣房，還為幾十萬元的裝修款提供免息分期的金融服務。
當下，廣州雙合同已是亂象叢生，且有愈演愈烈之勢。盡管相關政府部門工作人員向《中國經營報》記者表示，已對媒體報道的違規樓盤進行檢查，並作出整改要求及暫停網簽處理，但從政府新一輪針對銷售違規行為的整治行動中可以窺見，其中並未明確提及“雙合同”整治，而這類違規行為似乎還在發酵。
雙合同玩出新花樣
在此前的調查過程中，記者了解到：“雙合同裏的裝修款並不算入房貸中，購房者需要另行支付。而為解決這筆金額不小的款項，開發商普遍會提供相關的貸款，通常年限為3到5年，利息比基準利率要高一些，具體多少則視各自的情況而不同。”
不過，記者近日再次以購房者身份走訪市場時發現，開發商在裝修款上又玩出了新花樣。
廣州外圍區域是雙合同現象的重災區。在采訪過程中一位銷售人員向記者透露，從其所了解的情況，增城區和黃埔區基本都在以雙合同形式賣房。
就以增城一樓盤為例，銷售人員直言項目備案價約1萬元/平方米，而實際售價較高，需要以雙合同形式售房。銷售人員給記者算了一筆賬：一套107平方米的戶型，折後總價約158萬元，單價約1.48萬元/平方米，但分為房款和裝修兩筆款項，分別為125萬元和33萬元。
該銷售人員稱，這筆裝修款可以免息分期。具體來說，33萬元需要在3年內還清。其中，首期款和二期款均約10萬元，前者需要在7天內付清，後者需要在18個月內付清。而尾款約13萬元，要在3年內還清。
相比此前一些樓盤十幾萬的裝修款利息成本，無息貸款顯然讓購房者減負不少。記者在走訪時看到，恰逢推出新貨，增城多個項目銷售中心仍是人頭攢動。
記者發現也有樓盤以雙合同形式賣房，但相對謹慎，僅是口頭告知，並不提供明細的內容。
據了解，即使在離市中心較遠的從化區，雙合同現象也極為普遍。有樓盤的實際售價與政府指導價相差近8000元/平方米。
而在市區，雙合同亦是大行其道。荔灣區的廣鋼板塊，北大資源·博雅1898有個別戶型以雙合同形式出售，銷售人員向記者解釋稱，該戶型超出了政府指導價。此外，裝修款可提供5年期貸款，但利息相對較高。
值得一提的是，緊鄰上述項目的珠江金茂府首付高達五成，逾300萬元的首付門檻令人咋舌。
陽光家緣網數據顯示，珠江金茂府近期網簽均價約4.5萬元/平方米。而據銷售人員的介紹，一套122平方米的戶型，房價約5萬元/平方米，五成首付款約305萬元，比通常三成首付183萬元高出近122萬元。
至於首付為何如此之高，該銷售人員雖沒有明顯提及雙合同，但其向記者表示“因為限價的緣故”，並稱這種現象十分普遍。
雙合同泛濫誰之過？
所謂限價，即政府對新建商品住房實行價格指導。不過，從市場反映來看，大幅偏離市場水平的政府指導價正是滋生雙合同的源頭。
“簡單來說，雙合同是調控逼出來的。”廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，在調控的背景下，政府方麵希望房價在數據上穩定，但開發商接受不了指導價。“購房者怕以後的房價會更貴，所以不得不接受雙合同。”
“政府強製規定銷售價格是雙合同泛濫的主要原因。”在接受記者采訪時，方圓地產首席市場分析師鄧浩誌直言，政府要求的價格與市場價格有較大差距，所以導致雙合同的出現。“在地價較高、庫存較低以及需求旺盛的市場背景下，實際的承受價格要明顯高於政府所允許的價格。”
資深房地產專家韓世同此前就曾向記者指出，一些樓盤的指導價明顯偏離市場實際情況，若按此價售房，很多開發商都要虧損。
在市場上揚的態勢下，指導價顯然遠不能達到開發商所預期的售價。記者在走訪過程中了解到，多個樓盤的實際售價與指導價相差甚大，5000元/平方米的差距十分常見。
不斷攀升的地價也是開發商需要考慮的硬性成本。一位不願具名的業內人士告訴記者，大型房企可以2萬元/平方米的樓麵價拿地，然後賣2.5萬元/平方米，“但如果賣1.5萬元/平方米，那麼就玩不轉了。”其指出，政府調控不應該全部攬過來，而要尊重市場和企業，讓開發商和購房者自行調整平衡。
鄧浩誌也認為，把定價權交還給市場是解決雙合同的最佳方式。
此外，上述業內人士指出，商品房買賣合同是毛坯交房，附加裝修合同本來是合法合規，“很多地方政府都出台了裝修指導價格，廣州不應該一刀切進行打擊，而要合理引導，使其更符合市場定位。”
記者了解到，目前武漢和南寧已先後出台政策對裝修價格進行指導，而且均要求裝修協議包括維修責任和糾紛處理方式等內容。
市場監管時緊時鬆
記者曾對廣州雙合同現象進行深入報道，也針對整治方麵多次致函廣州相關政府部門進行采訪。
廣州市住建委相關工作人員告訴記者，市、區目前已經開展聯合執法，對媒體報道的違規樓盤進行巡查，目前已下發整改通知書並暫停項目網簽資格。下一步，將繼續到各區開展市、區聯合執法，加強市場監管。
至於增城區雙合同現象的整治，7月4日下午，增城住建局相關工作人員告訴記者，廣州住建委7月3日已聯合媒體走訪巡查增城區樓市，接下來的相關舉措將按照新聞內容提及的政府指示執行。
不過，記者查閱獲悉，上述工作人員所說的相關新聞裏並無明確提及雙合同現象。
7月4日傍晚，廣州市住建委發布了相關樓市整治文件，內容與新聞所述相差不大，但明確提出，自7月起啟動為期兩個月的樓市秩序集中整治，采取市區聯合執法方式嚴厲查處房地產銷售違規行為。而首次聯合執法行動的區域，則是上半年交易量最大的增城區。
與2014年廣州明文打擊雙合同相比，這場針對銷售違規行為的整治行動顯得寬泛，且隻字未提已在市場泛濫的雙合同現象。
黃韜表示，目前廣州以雙合同形式賣房的樓盤占比約7成，政府的整治行動不可能一次解決，隻能針對影響大、關注度高的區域。“廣州相關部門對雙合同現象的監管時緊時鬆，目前暫無徹底整治的意向。”黃韜說道。
(原標題：廣州樓市雙合同花樣百出 泛濫於市誰之過？)
最後更新：2017-07-09 15:06:29