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白銀時代房企謀多元化轉型 物業服務附加值受青睞
房企轉型喊了很多年，一直都是“雷聲大雨點小”。隨著房地產市場白銀時代的到來，以及自2016年下半年開始的市場調控持續至今，房地產市場高周轉、掙快錢的模式難以為繼，房企轉型已經進入進行時。
各大房企紛紛靠攏“城市運營商”“城市配套服務商”等概念，謀求多元化發展。城市更新、租賃公寓、健康養老、物流地產以及家裝等領域，均成為房企轉型的主要方向。而曾經一度被視為房地產產業鏈“雞肋”的物業管理，隨著房企開始從單純的地產商向“房地產+服務”轉型，重新被“委以重任”，成為塑造地產商品牌、提升房子附加值、培育新增長點的關鍵。
隨著房企半年報陸續發布，可以看出物業管理業績普遍增長。其中一部分得益於背靠開發商，如保利物業的管理麵積為8870.96萬平方米，其中由保利地產開發的物業管理麵積占比達到92%。此外，還有物業公司憑借科技和服務創新形成獨特優勢，如當代置業旗下的第一物業獲得鼎暉投資、中金公司等機構的青睞。
多元化轉型
房企轉型背後，是市場頻現不同於以往的新特征。“房子是用來住的，不是用來炒的”明確了房屋的居住屬性，“租售同權”“共有產權”充當打開住房租賃通道的先鋒，“五限”時代宣告房地產市場回歸理性。與此同時，在經濟去杠杆的大背景下，房企融資渠道收集、海外投資受限，房地產市場長效機製唿之欲出。
於是，“城市運營商”“城市配套服務商”成為房企轉型的主要方向。而長期以來被視作房地產產業鏈“雞肋”的物業管理，隨著房企開始從單純的地產商向“房地產+服務”轉型，越來越成為房企的發力點。
8月24日，在萬科2017年半年度業績發布會上，萬科董事會主席、首席執行官鬱亮在談到房地產市場長效機製時稱，重點在於通過供給側改革完善供給製度，加快發展“軌道+物業”和租售並舉，是解決居住問題的重要手段。
8月28日晚，保利物業發展股份有限公司公告，將於8月29日起在新三板掛牌轉讓。保利物業是保利地產旗下物業企業，營業範圍包括住宅物業、辦公物業、工業園區物業、商業物業和其他物業等。
8月29日，佳兆業發布2017年上半年業績報告。在此次業績發布會上，對於公司多元化發展，公司主席兼執行董事郭英成透露，“哪個板塊成熟拆哪個板塊，目前我們的物業板塊比較成熟，在準備中。”
事實上，在各大房企紛紛發力物業板塊的時候，當代置業旗下的第一物業已經在發展綠色科技物業的路上先行了18年。根據第一物業日前發布的2017年半年報，上半年公司實現營業收入1.67億元，較2016年同期增長19.87%，實現歸屬於母公司股東的淨利潤1143.69萬元，同比增長 94.9%。
“在黃金十年地產野蠻增長的時候，大家關注掙快錢。現在地產進入白銀時代，中國服務業進入了追求精品的時代，突然大家就會發現和關注一些不一樣的公司。很多社區都在喊配套、O2O、物業互聯網化，但真正有配套的並不多。如果一個社區裏麵有咖啡廳、電影院、書吧、酒店、餐廳等配套，投入這麼多還怎麼賺錢？事實上我們不但盈利而且盈利能力很強。因為我們物業費相對高，並且前提是有很長時間的積累。”在接受《中國經營報》記者采訪時，當代置業首席投資官呂曉彤如此表示。
呂曉彤透露，第一物業隻是當代置業的冰山一角。截至目前，當代置業已經構建了包括綠色住區、科技社區、健康社區、全齡社區、海外生活社區在內的MOMΛ生活家園4+1標準，並以此形成了綠色社區、綠色教育、綠色空間、綠色科技、綠色金融五大事業群。
當代置業以五大事業群為平台，孵化出了三十餘個創變生態體。比如，綠色社區事業群中的第一物業提供物業管理服務，第一聯行提供房屋中介服務，第一裝飾提供綠色家裝服務；綠色教育事業群中的“看孩子”提供幼兒成長陪伴服務，摩碼寶貝提供0~4歲幼兒水育服務；綠色空間事業群中的倍格創業提供共享創業空間服務，第一體育提供社區健身空間服務；綠色科技事業群中的51VR提供VR科技服務，第一人居提供人居環境科技服務；綠色金融事業群中的摩碼金服提供互聯網金融服務，綠民投提供綠色產業鏈基金服務等。
在構建一個完整的生態產業鏈的同時，當代置業也實現了利潤穩步增長。其近期發布的半年報預告顯示，當代置業2017年上半年實現合約銷售額約人民幣90.36億元，較2016年同期增長約21.3%，保持穩定增長。今年上半年，毛利率增加至20.7%，淨利潤率增加至12.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於當代置業來說，當前的投資方向總體上是正確的，尤其是近期關於全裝修和精裝修等住房建設的要求增加，這對於當代置業來說是有積極作用的，也有助於當代置業後續不斷開拓新的產品和思路。但綠色地產投入相對較大，因此要注意營銷方麵的問題。
優質物業受青睞
根據中國指數研究院發布的《2017中國物業服務百強企業研究報告》，按照2016年百強企業管理項目平均物業服務費計算，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。物業管理行業成為萬億級市場，而社區作為“入口”，還潛在巨大的社區商業市場。
事實上，早在幾年前物業管理已經迎來風口，彼時物業公司借機“講故事”，暢想物業管理通過搭建O2O將帶來巨大利潤，一時間股價甚至超出地產公司，刺激了不少地產公司拆分物業。物業服務是構建生態社區的不可或缺的入口，但麵對魚龍混雜的物業市場，多數資本視之為“雞肋”，食之無味，棄之可惜。
7月底，第一物業對外宣布，獲得1億元人民幣融資，由鼎暉投資領投，中金公司、中信證券、信達證券、華融投資、東北證券等機構跟投。第一物業於2016年在新三板掛牌上市，為何一家上市不久的新三板物業公司會得到鼎暉、中金等機構的青睞？
“第一物業是一個新三板公司，之前大家看不上物業公司，認為沒有技術含量。在本輪融資之前，我們也接觸過一些投資公司，但他們看不到物業的價值。從大的方麵說，我們認為物業行業被低估了，從小的方麵說，我們想做行業的領頭羊，在行業做出標杆，所以我們表現的更高調一些。”呂曉彤認為，在整個物業行業缺乏有質量的資產的情況下，第一物業被低估，這次隻是被鼎暉和中金發掘出來了。
從行業來看，隨著房企半年報陸續發布，可以發現物業管理業績有普遍增長之勢。其中一部分得益於背靠開發商，以保利物業為例，截至2016年底，保利物業管理麵積為8870.96萬平方米，其中由保利地產開發的物業管理麵積為8160.98萬平方米，占總體管理麵積的92%。此外，在2015年和2016年，保利物業前五名客戶全部為關聯方。
此外，還有物業公司憑借科技和服務創新形成獨特優勢，第一物業便是其中之一。
“我們為業主提供各種意想不到的服務，一開始可能會損失短利，但長期來看，錢越來越好收。我們之前做過一個公司叫無憂回收，為業主上門收垃圾，我們提供了一年多服務，虧了很多錢，但沉澱下來的是良好的口碑，現在我們的物業預交率超過90%。”呂曉彤表示。
事實上，隨著物業行業迎來風口，市場競爭也不斷加劇。“在汽車行業這個競爭紅海裏，特斯拉為什麼有超過500億美元的市值？因為特斯拉造不一樣的汽車，在紅海裏做藍海的事。我們也一樣，房地產是紅海，我們在紅海裏做綠色科技地產，物業行業不新鮮，但我們堅持18年做綠色科技物業。我們是物業公司裏麵少有的國家級高新技術企業，每年為業主節省電費、取暖費等20%~30%。”呂曉彤表示。
除了有質量的資產，市場還關注物業公司的競爭力。據呂曉彤透露，第一物業在全部新三板公司中每股收益率排在第34名，淨資產收益率在所有物業公司中排名第一，毛利率排在前三名，淨利潤增速連續三年達到40%，應收賬款在所有物業公司中最低，去年淨利潤4300萬元，客戶滿意度達到95%以上。
而對於第一物業的未來發展，呂曉彤認為，中國物業公司的市場占有率短期內很難集中，因為中國大的地產公司一般都有自己的物業公司，而地產行業50強公司短期內很難集中。“市場整體而言是分化的，但一些小公司要被整合，我們也在一直在找和我們匹配的一些公司，但我們選擇很謹慎，不為了擴張而擴張。”
(原標題：白銀時代房企謀多元化轉型 物業服務附加值受青睞)
最後更新：2017-09-03 16:03:32