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任誌強：中國的房地產市場 不可能會發生根本性變化
博鼇21世紀房地產論壇第17屆年會活動第二天現場，因為航班延誤、行程安排等原因，原華遠地產董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任誌強雖未能親臨現場，但仍然認真地錄了音頻以及製作PPT與到場分享他關於“市場的變化問題和可能發展的趨勢”看法，他認為，中國房地產不可能會發生根本性變化。
觀點一：中國房地產不可能會發生根本性變化
什麼是充分的市場？當國際上評價中國是不是市場經濟的時候有很多定義。我們俗話說，顧客是上帝，假定我們的政策對顧客有很多限製性條件，那麼這一定不是一個充分的市場。
影響市場的主要因素，一個是國家基本體製製度問題，一個是宏觀、一個是微觀。中國不能用西方市場經濟國家的經驗來進行對比和套用，是因為我們的製度條件不同。判斷一個不完全市場的趨勢，要從多方綜合分析，不能隻看單一因素的影響而忽略了其他。
就國家體製製度而言，最重要的是土地製度，在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國的房地產市場，不可能會發生根本性的變化。
觀點二：目前金融製度沒有房產基金產品
從戶籍製度來看，住房已經成為落戶的條件，所以我們在限購的城市中，可以看到限購政策大多數是以戶籍為基本條件，反之，你要想獲取城市的資源，就至少要擁有城市的戶口。
我們的金融製度中沒有房產基金產品，它的作用是從個人買房變成用基金來分享城市化的紅利。目前的情況，很多人去投資房子，是因為沒有房產基金去共享。
所以有錢付首付和付利息的人就可以買房投資，而無錢付首付或者付利息的人，也沒有辦法用資金的方式去分享，就造成了一個巨大的投資市場，假定基金發達就可能不會有這樣一個以住房為直接目標的投資市場，就會變成以基金方式來共同投資的一個市場。
觀點三：租賃市場還是有一定困難
許多城市在談住房租賃問題，尤其是一些大城市，但是如果沒有社會化的住房租賃，高地價、淨地價而形成的租賃市場一定是高租金的。
德國允許大家私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用於出租的時候是免稅的，所以它會有較高的收益，如果中國不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產品，那麼這個租賃市場還是有一定困難。
我們十幾年的租賃市場，但是並沒有真正解決問題。
觀點四：地價上漲一定會影響到住房
我們可以看看二季度公布的土地指標情況，這個土地實際上是在持續上升的一個過程。尤其是很多城市在限製住房價值的上漲，但卻從來沒有受到任何政策限製地價的上漲，從二季度公布的數據看，地價上漲的速度還在持續，這種上漲一定會影響到住房。
再看住房和土地價格的對比，就可以明顯看到，住房價格用全國平均數和全國平均土地數看，相差很低，最直接的差價根本不夠蓋房。
觀點五：今年房價增長是肯定的
你們會認為房價會上漲或者下跌嗎？從土地供給的情況看，已經成為推動價繼續上漲的必要條件。再看當前的宏觀政策，更多提出的三去一補、穩中求進以及防範金融風險。
“穩”是十多年放在第一位的經濟政策，它的背後是在翻兩翻的情況下，要防範金融風險。要在增長與風險求得平衡，這個價值的上升並沒有隨著調控而發生任何變化。因此，二季度所公布的住房的土地價格和商戶的土地價格都是繼續上漲的趨勢。這種上漲無論是在出現什麼樣的限購政策的時候，大約都不穩定。
可以明顯看出來，土地的價值是非常高的，而全國的平均房價和土地價格指數之間的關係是非常近的。也許根本不夠一個建築費用，可見土地價格的上漲還會推動房價經濟上漲，我們也可以看到分地區平均房價和平均地價的關係。
你們可以想想這個房價有可能在地價高漲的情況迅速下降或者出現崩盤或者泡沫等等情況嗎？我們再看當前的宏觀政策，一個是“三去一補”就是中央經濟工作會議提出的。穩中求進更是已經連續多年中央提出的一個口號。
另外，去年中央經濟工作會議額外提出一個防範金融風險的問題。最近我們也看到成立專門的金融穩定發展委員會。“穩”是十多年放在第一位的經濟政策，那麼其背後的原因一個是我們有翻兩翻的指標。第二，要嚴防風險。第三，是在增長和風險之中求平衡。因此政策中重要指標就是看增長的風險。
今年，增長是可以得到肯定的，不會發生太大的問題，因此防風險就比穩增長更重要了。
觀點六：房企很快進入還貸高峰期
貨幣政策，最近兩個多月時間，出台了近20多個文件，從嚴限製各種融資和信貸。同時，M1M2都是下降的趨勢，並且會繼續延續。
我們可以看到，美國的利率在上升，中國的資金價格也在上升。尤其是個貸利率的上升，對購買住房來說有較大的影響，個貸利率上升比漲價支付成本更高。個貸是用未來收入流來支付的。這些未來收入流包括了房租、房屋升值、工資收入和貨幣貶值，但是如果首付提高和個貸的利率上升，這些升值有可能無法抵消個貸利率上升而導致的困難。
今年1到5月份，108家房企，所融資的情況出現了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據和其他融資都是在持續下降。
2015年和2016年新增的債務是8500億元，而2010年和2014年這5年期間隻有8千多億。那麼，很快就要進入還貸的高峰期，房產企業明年大概有3300多億的還債，後年有4000多億的還債。那麼，也就是說，今、明、後3年大約有1萬多億到期債務，這和信貸的控製有直接的關係。所以，也會影響很大。
什麼時候有可能出現下調政策的條件呢？一個是房地產快速下行，一個經濟發生波動。另外，就是實體經濟發生巨大的變化。今年1月6月份房地產相關的稅費增長很快，契稅增長18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高於其他稅費兩倍多，所以，如果出現經濟下滑的情況，特別是由於資金緊張導致這種情況的出現，那才有可能對房地產的政策提出調整。
觀點七：微觀政策會導致庫存發生變化
我們再看微觀政策，多了很多的東西。
比如說，相互“矛盾”的東西：一方麵，在限購，很多人認為限購會導致購買力消費下降，但是為什麼很多大城市仍然出現搖號的政策呢？搖號一定是購買大於供給的現象。因此，在不同的地區，微觀政策是也差別性的。出台的政策既有限製性、限製需求，讓市場下滑，但是有一些反而是讓市場繼續熱度上升。尤其是限製價格。前麵我們用到的各地區房價，在幾乎所有評論中都認為房價畸高是由於炒房造成的，但是從房價和地價對比中可以看出來，地價起到了推動房價的重要作用。
通常，市場配置資源的時候，土地的價格是以產出的價格來決定的，但是在壟斷的土地價格中。價格促進了產品和預期的提升。所以，土地價格造成的影響很大。
再看供求關係。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中，有許多是不變的部分。比如說供求關係中的城鎮化的問題，並不會因為微觀政策而發生變化。另外一個不變，是我們戶籍製度導致的教育、社保、醫療等城市資源的占比和住房掛鉤，因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。
開發商已投入的項目的部分，也不會因為微觀發生變化而變化，住房需求，一定是一個持續的不斷改善和升級的過程。同樣，不會因為微觀政策而變化。但是，微觀政策會導致購買力發生變化、價格預期發生變化，開發商的投資能力、資金周轉能力發生變化，也導致庫存發生變化。
觀點八：今年房地產市場的銷售都將創曆史新高
從政策對市場的不變和可變的兩部分看，這兩者之間有著必然的聯係，也會對市場產生極大的影響。
從當前的房地產看，住房的價格增幅已經出現了一些下降，那麼不控就會漲得更快、更高。總體而言，仍然是上漲的趨勢。注意，這是增幅在變化，而不是絕對價格出現了大幅度的下滑。同時，當前的房地產各種指標中，一方麵要看土地，一方麵要看新開工，這種變化中，都說明它的預期會產生變化。
從今年的房產市場銷售情況看，大家都認為微觀和宏觀調控會對市場產生不利影響，但是從目前的情況看，今年房地產市場的銷售，從麵積到金額，都將創曆史新高。
從總的市場情況看，我不認為今年會有大的問題，而可能產生的問題，則是國家政策、宏觀政策和微觀政策會導致某些企業的現金流在融資條件受限的情況下，出現其他的問題。那麼，還貸高峰可能會影響到明年，或者是更長時間未來發展的變化。
最後更新：2017-07-23 20:46:00