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多重利空侵襲地產業 白馬股業績能否持續？
一方麵是房地產調控，一方麵是美國加息，房地產行業正遭遇多重利空。有業內人士就此指出，部分房企前期提出的較高業績目標年內或將難以完成，未來一段時間內，房企業績繼續衝高的可能性越來越小。
不過，今年1月至5月，碧桂園、融創中國、招商蛇口和萬科等公司業績都實現同比增加五成以上的增長。因此，備受市場關注的是，這些龍頭公司還能把增長延續到下半年嗎？
多重利空襲來
為了控製房地產市場過熱，自去年9月以來，北京、天津、深圳、南京、廣州、上海等城市密集出台限購限貸等調控措施。到今年3月，北上廣深4個一線城市全部執行“認房又認貸”政策，非戶籍人口購房門檻均提高至5年。《紅周刊》記者了解到，截至目前，全國已經有超過40個城市出台了限購措施，類地產調控政策達140餘次。
中原地產研究中心首席研究員張大偉在接受《紅周刊》采訪時表示，前期因政策收緊導致市場過熱成交的情況，目前已經得到了明顯抑製，部分過去報價過高的項目和二手房價格在短期將快速回落，隨著一、二線城市的調控收緊，預計房企在今年二季度開始，業績表現會有非常明顯的回落。“雖然房企在2016年收獲頗豐，但總體看，在去年9月30日開始的這一輪調控中，樓市將不可避免地麵臨降溫。”張大偉認為，大部分房企都在去年拿了比較高價的地，這種情況下，未來房價上漲預期非常強烈，但不期而至的調控又導致房價上漲難度非常大，因此對於很多房企來說，隨著資金成本逐漸增加，資金鏈的風險也正逐漸積累。
《紅周刊》記者在采訪中獲悉，從2017年初開始的一、二線城市限價等政策，導致市場走勢放緩，尤其是今年3月開始的本輪調控逐漸開始影響市場，許多房企銷售數據出現大幅下滑。“我們跟蹤的16家房企在5月份的銷售僅有2000億元，是前5個月數據最差的月份。”張大偉對記者說。(見表1)
在興業證券6月6日披露的《萬科五月銷售經營情況電話會議紀要》中，萬科董秘朱旭公開表示，萬科對未來行業發展“不樂觀”。“5月大部分房企的銷售業績環比都有所下降。一方麵，政策監控趨嚴，限購限貸政策覆蓋的城市增多，商改住物業類型的嚴格管控，對無證銷售、中介虛假宣傳的查處；另一方麵，銀行、信托公司對房地產企業的資金鏈也在趨緊，我們對未來持非常謹慎的態度。”
而在張大偉看來，重壓之下，部分房企前期提出的較高業績目標年內或將難以完成。他表示：“今年一季度很多公司的銷售數據更多是來自2016年的結轉，從目前的市場情況看，未來一段時間內，房企業績繼續衝高可能性越來越小了。”
值得注意的是，就在6月15日淩晨，美聯儲宣布加息25基點，這也是年內美聯儲第二次加息。對此，外界有分析認為，美聯儲加息直接的結果將導致美元走強，資金回流美國，從而導致國內熱錢減少，對國內樓市產生利空。
不過，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對此持不同觀點，他在接受《紅周刊》采訪時表示，從近幾次美聯儲加息來看，中國人民銀行作為國家央行已經有了足夠的貨幣工具來確保基本麵的穩定，包括之前央行的各類公開市場操作已經進一步釋放了美聯儲加息的市場預期，所以確保國內流動性充裕已經沒有問題。“並且從去年以來，房地產市場的政策其實早就處於調整的狀態之中，房地產信貸的利率調控手段也逐漸成熟，房地產市場已經處於周期性調整的狀態中了，所以基本上不太會受到美聯儲加息的影響。”
“馬太效應”助力白馬股
據《紅周刊》記者了解，並不是所有的房企都要“勒緊褲腰帶過日子”，部分龍頭開發商正憑借其在土地、資金、品牌、管控能力等多方麵的優勢強勢“突圍”。數據顯示，今年1月至5月，碧桂園累計銷售額同比增速高達156%，融創中國同比增長80%，招商蛇口同比增長61%，而萬科實現同比增長54.9%，這些地產龍頭銷售額增速遠高於行業整體增速，地產行業“馬太效應”愈發凸顯。
而根據國泰君安數據，國內前十大房企銷售額的市場占有率在過去5年間呈上升趨勢，其中在2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發商，其市場占有率達到了3.17%，當年前十大開發商銷售額的市場占有率達到18.68%。而截至今年前4個月，國內前十大開發商的市場占有率上升至22%，行業集中度進一步提升。(見附圖)
《紅周刊》記者查閱數據後發現，美國房企十強的銷售額市場占有率目前高達30%左右，其中銷售額排名第一房企的市場占有率高達6%至8%，因此可以預見的是，我國地產行業未來仍存有大量大企業通過兼並重組小企業不斷發展壯大的機會。
對此，雪球大V釋老毛認為，國內地產行業已經由過去野蠻生長的“黃金時代”逐漸進入到了現在的“白銀時代”，隻要不出現致命風險，那麼在“白銀時代”中，房地產“斷崖式”暴跌幾乎不太可能出現，但“井噴式”暴漲也很難持續。在他看來，以我國目前的城市化程度，房地產行業不僅不會衰退，反而在未來相當長的一段時間內依然是國民經濟的支柱產業，而嚴厲的調控隻會導致行業內的分化和“大洗牌”。
釋老毛在接受《紅周刊》采訪時指出，國內地產行業的曆史格局是非常分散和地方化的，但現在明顯的趨勢是行業集中度的提升，隻有融資能力強的地產巨頭才有資格出手，中小房企則直接出局，“強者恒強”是地產行業發展的必然趨勢。“現在很多地產巨頭已經不單單通過土地市場出手拿地，更多地是通過‘大魚吃小魚’獲得充沛的土地儲備。為什麼去年‘地王’頻現？這其實就是房企寡頭化的表現，因為房地產已經不是小資金能玩的遊戲了。”
此外，釋老毛認為，地產行業未來將迎來“恐龍時代”，而行業集中度提升的過程中，也恰恰為投資者提供了良機。而在優質標的的選擇上，釋老毛也給出了自己的建議。他表示，投資者“買地產股一定要買大公司”。他認為，投資者應重點關注一線龍頭股或者二線房企中有潛力衝刺進入一線的投資標的，因為在重新“洗牌”的行業中，這些公司除了分享行業成長外，還將在“鯨吞蠶食”同行地盤的過程中為投資者帶來紅利。“其實，去年被‘野蠻人’舉牌的地產龍頭萬科，就符合這樣的投資邏輯。”
萬科A能否引領市場？
雖然在釋老毛看來，地產龍頭股符合價值投資的邏輯，但作為A股市場地產“白馬”的標杆企業萬科，自去年12月份以來卻在二級市場上遭遇接連下挫，其股價從去年11月18日創下的最高每股29元(前複權，下同)迅速跌至12月20日的每股20.33元，其間，萬科引入深圳地鐵集團的重組預案被否，更是加速了股價的下滑。
不過，《紅周刊》記者了解到，如今深圳地鐵成功“登場”還是給萬科未來成長留下了廣闊的想象空間。據數據顯示，在恒大和深圳地鐵的股權交易發生後，東方證券、東興證券等7家券商發布相關研報，記者梳理後發現，除廣發證券對萬科給予“謹慎增持”以外，其餘6家券商均給出了“買入”或“推薦”評級，其中東興證券甚至給出了“強烈推薦”(以報告日後的6個月內，公司股價相對強於同期市場基準指數收益率15%以上)的評級。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，萬科後續的投資價值定會上升，而深圳地鐵的入股更是會為萬科的城市運營轉型帶來新的投資機會。他在接受《紅周刊》記者采訪時指出，萬科借力軌道交通能夠獲取優質的土地資源，是一種較為穩妥的開發模式，特別是在地產行業集中度快速提升和嚴厲調控的大背景下，量大質優且價廉的土地資源更顯稀缺，“軌道+物業”聯合開發的模式則能在一定程度上解決持續發展過程中土地稀缺性的問題。“根據在開發項目規模估算，深圳地鐵每建設1公裏地鐵裏程所對應的可獲取的土地資麵積約1萬平米、建築麵積約為1.8至2.5萬平米，而更加重要的是，此類‘軌道+物業’的地產開發模式，後續不排除將會在其他城市進行擴展布局。”
《紅周刊》記者注意到，作為深圳軌道交通建設的主力軍，自成立以來，深圳地鐵已完成深圳軌道交通一至三期工程總計270公裏、189個車站線路的建設任務。目前，深圳地鐵正在積極籌備第四期首批5條線路共149公裏的建設任務，預計線路總長將達到446公裏。除深圳之外，深圳地鐵也將著手規劃跨境銜接東莞和惠州的線路，在重慶也有拓展。
釋老毛在接受《紅周刊》采訪時同樣認為，深圳地鐵成為萬科大股東之後，肥水不流外人田，旗下軌道交通周邊的地產、郊區新城的開發、甚至珠港澳大灣區的建設，肯定會對萬科的未來業績帶來一定的積極影響。不過他同時表示，這些業務調整對萬科帶來的實質影響尚待觀察。“對於萬科這種全國性的龍頭，這些因素都不是長期的決定性原因。他表示，萬科在未來能否持續成長還是要看公司內生性動力，比如優秀的企業文化和管理團隊這些基因能否延續下去。”
(原標題：多重利空侵襲地產業 白馬股業績能否持續？)
最後更新：2017-06-18 03:55:36