524
汽車大全
房企並購潮湧：獲儲轉向存量股權交易大單頻現
作為中國經濟的重要支柱，房地產在過去20餘年曾以20%的開發增速高速發展。但在樓市調控常態化的當下，部分曾活躍在市場上的房企正麵臨巨大挑戰。
“現在看來進程比我們想象的還要快。”在某行業內部論壇上，融創中國董事長孫宏斌說。他指的是房地產市場集中度正前所未有提升。據他判斷，今後三年，中國房地產市場前三名房企市場份額將占30%，前十名所占份額將在40%、50%。在此過程中，兼並、收購動作會特別多。
中信證券副總裁馬堯注意到，前20家房地產商的銷售額已占行業的25%，這要靠企業精細化管理並創新，也要靠並購。此外還可通過在金融領域合作，存量不動產物業經營及產業鏈上下遊延伸等。
房地產行業正進行一場前所未有的大洗牌。中原地產研究中心統計顯示，11月前十天，宣布的房地產業股權變動已超500億。從各大產權交易所掛牌看，房地產類標的物明顯增多，如北京產權交易所相關掛牌價值已超200億。
從招拍掛到並購
招拍掛曾是房企“開疆擴土”的主要方式。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創中國為代表的房企轉而選擇並購。
泰禾集團董事長黃其森就表示，“2016年開始，我們基本不參加公開市場(招拍掛)，(公司所獲取的土地)90%是通過合作並購。這兩年的土地成本隻有公開市場一半甚至1/3。這兩年(其他房企)拿的高價地我感覺基本上都要賠錢。”統計顯示，該公司土地拓展以並購為主，2017年上半年新增項目11個，有10個項目是通過並購取得。
陽光控股有限公司創始人、董事局主席林騰蛟也認為，在土地和資源獲取上，關鍵在並購，公司現在貨值儲備的大部分都是在並購市場取得。
普華永道統計顯示，2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7%。每例平均交易額在逐步上升。
該機構注意到，土地市場拿地艱難是並購增加的原因之一。“今年由於土地供應有限，房企熱情不減，政府提高了拿地門檻。在住宅土地出讓中拋棄了原先的價高者得，而是招掛複合，需要對投標企業進行打分。打分標準包含總資產、住宅開發麵積、百強排名，致使拿地企業都是大型央企、國企或規模大的企業。商辦用地則進行定向的招投標，需有專業的專利和創新經驗等。”
普華永道認為，土地二級市場的改變，引致大型企業兼並中小型企業，中型企業通過兼並小型企業迅速增長，未來房地產市場將又掀起一輪並購潮，無論是為獲得土地，或是為占據市場份額。
據統計，地產行業內部整合是目前並購的主流；而參與並購的非地產行業公司主要為資金充沛的大型集團。就交易金額來看，公司類投資者在2014年之後快速增長。在地產企業規模和儲地戰爭中，為降低成本、控製風險，大多房企更傾向於在存量市場進行收並購。
百億級大單頻現
值得注意的是，近年來百億級並購頻現；由於房地產單個項目投資金額要求越來越高，私募基金和個人投資的金額占比越來越小。
普華永道數據顯示， 2017年上半年，1億美元以上的地產交易共82起，占交易數量的39.6%；交易金額卻達到415.6億美元，約占交易總金額的92%。
從區域上看，上半年逾85%的地產並購交易金額集中在華東、中南及華北區域；交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊，約占總交易金額的40%。交易數量與金額趨勢一致，逾80%的交易量集中在華東、中南及華北區域，核心城市約占總交易數量的35%。
恰如孫宏斌所言，市場並購進程比想象的還要快。
11月以來，房企股權變動頻繁發生，尤其14日、15日便發生多筆並購案，涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等，涉及金額超150億元。11月15日，據北京產權交易所披露，中航地產股份有限公司擬轉讓中航城置業(上海)有限公司100%股權，轉讓底價為10.64億元。11月14日，億達中國控股有限公司發布公告稱，將以31.6億元及13億元分別收購創域集團與明域集團所持有的富岸集團61.54%及28.2%股權，交易完成後其將持有富岸集團100%股權；同日，深圳市康僑佳城置業投資有限公司70%股權拍賣，龍光地產以69.8億元獲得其70%股權，加上承債金額，龍光將一次性支付70億元。
華僑城(亞洲)控股有限公司14日發布公告稱，於11月9日(交易時段後)與新華基金(代表新華1號基金)訂立買賣協議，以相等於人民幣13.95億美元等值金額出售重慶公司51%股權。公司表示，出售事項為集團實現可觀收益的良機，出售所得款項淨額約為人民幣13.94億元，擬用作一般營運資金及投入未來投資。
中原地產首席分析師張大偉認為，最近房企股權變動案例非常多，主要原因是房地產調控導致企業融資壓力加大，且麵對調控下的市場，大部分主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加。另外，樓市成交降溫，特別是限價、限簽導致企業回款難度加大，部分企業也開始騰挪股權獲得資金。此外，市場降溫但土地市場依然高溫，房企資金買股權比買地價值更高。
張大偉表示，中小房企融資難度增加，預計後續出售股權會有所漲價，而大型房企因為土地價格過高，很可能也會集中在股權收購上做文章。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，房企業績增長目標必然促使其積極尋求各類擴張手段，傳統招拍掛市場上的拿地資金要求高，所以很多房企會考慮一些新的投資方式，比如通過收購項目來進行。對於中小企業的地塊，並購的意義較大。此類中小企業當前資金麵預計會持續收緊，所以相對急迫謀求轉讓，因此談成合作的可能性較大。“類似例子其實很多，部分央企也會不斷去找‘二手地塊’，且達成交易概率很大，即在年底前會實現土地儲備的相關目標。”
(原標題：房企並購潮湧： 獲儲轉向存量股權交易大單頻現)
最後更新：2017-11-18 07:48:44