51      穀歌  人物

王健林都說房產泡沫史無前例，政府還有哪些招

當下的中國大部分的樓市需求已經轉化為一種投資需求，房地產市場已經金融化。它主要已不是為了滿足居住、出租之類的實際使用需要，而是為了取得投資回報，或至少承擔保值功能。在這種前提下，抬高交易成本是無法真正抑製需求的，它隻會將那部分被政策抬高了的交易成本轉嫁到房地產價格中去，從而使之水漲船高。

如果連一位靠房地產起家的中國首富都認為當下的房地產市場存在巨大泡沫的話，那些在市井街巷焦躁不安地議論著眼下該不該買房的工薪階層們或許的確應該稍稍冷靜一點了。

據報道，萬達集團掌門人王健林9月28日接受美國有線電視網（CNN）采訪時，公開警告稱中國房地產市場正在急劇走向失控。

“這是史上最大的泡沫”，他說。

王健林還坦然承認，自己對此也沒有什麼好辦法。“政府已經出台各種措施，但都不見成效”。

房價上漲是一種貨幣現象

我認為，王健林的上述兩個說法無疑都是正確的。

首先，在我看來，最近幾個月裏每個人都在談論樓市的詭異景象，頗像去年4、5月間的股市。而且，近來樓市的泡沫正在從北上廣深等一線城市向更加沒有高房價基礎的二三線城市擴展。

其次，我們恐怕不得不承認，過去10多年來中國的房地產調控政策基本上是失敗的，這是我們討論問題的立足點。而失敗的根源，並非像某些與地產利益集團眉來眼去的“專家學者”宣稱的那樣，仿佛是城市化造成的無窮“剛需”所致。不管潛在的需求有多大，市場上沒有隻漲不跌或隻跌不漲的商品，這是一條最簡單不過的經濟學鐵律。

今天再回頭來看，我們能夠清晰地發現，造成中國當前嚴重的房地產泡沫的既有結構性因素，又有宏觀經濟因素。

所謂結構性因素，主要是上世紀90年代分稅製改革後造成的地方政府對“土地財政”的日益依賴。目前，土地出讓金已經占到中國各級地方政府常規收入的1/3以上，這使得地方政府天然懷有推高房價（進而推高地價）的強烈動機。

所謂宏觀因素，則是早在亞洲金融危機以來中央政府推出的一輪又一輪依靠投資和信貸拉動經濟的擴張性財政、貨幣政策，它使得國內市場上流動性泛濫，從而推高了各個投資市場的價格。實際上，性質相同的泡沫眼下充溢在幾乎一切具有投資（投機）價值的領域，房地產市場隻是其中與普通老百姓生活關聯度比較大的一個，因而最有代表性，也最受社會關注。

若進一步分析，我們還能得到以下大致結論：雖說上述“結構性”和“宏觀”因素從來都是交織在一起，推動著房價輪番上漲，但在2008年華爾街金融危機爆發之前，“土地財政”在中國樓市泡沫中所占的比例更高一些；而自那以後財政貨幣刺激政策不斷出台以後的新一輪房價加速上漲過程中，“貨幣超發”取代“土地財政”，變成了決定性的推動力。

根據一些機構的數據，從2008年至今，中國M2占GDP的比重由不到150%急速飆升至超過200%，是目前全球各國中最高的。這麼多的錢流淌在市場上，總要尋找回報率比較高的出處。

從宏觀角度看，這可能已成為中國經濟的一大憂慮——當前經濟增速放緩，信貸卻急劇增長，並且大量都集中在房地產市場。

抑製需求導致調控政策失敗

由此可見，過去10多年來調控政策的無效，根子在於它們幾乎無一能把對中國樓市泡沫的脈絡，從而也就做不到對症下藥。現行房地產調控政策，幾乎全部著力抑製需求，而且是通過提高交易成本來實現這一點——無論是提高稅收、收緊房貸還是直接限購，都是試圖提高房地產交易的成本。

最近一段時間杭州、南京、合肥等二線城市頻繁推出的最新樓市調控政策，也無一例外地將重點放在進一步強化限購等提高房地產交易的成本提高房地產交易成本的手段上。

但事實證明，它們都沒有起到太多實際效果。因為經濟學理論早就告訴我們，當一種商品“金融化”——亦即變成一種投資籌碼——以後，它就會在相當長一段時期內讓供求關係這隻“看不見的手”失效，無法實現正常的市場均衡。

簡單地說，巨大的“財富效應”會誘使市場出現“追漲殺跌”的非理性局麵。以本輪房價上漲為例，在全球經濟低迷、實業經營艱難、行政壟斷壁壘無處不在的中國市場，樓市差不多是唯一比較好的投資渠道。而最近一年裏人民幣的貶值壓力以及資金外流限製加大，則進一步推高了對國內樓市的需求。

於是，在銀行信貸依然快速增長的大前提下，現行的樓市調控政策就變成了徒勞的揚湯止沸。這不僅是指充盈的流動性正在繼續吹大樓價泡沫，還意味著開發商依然可以以極為低廉的價格從銀行那裏源源不斷地獲取資金。這使得它們並無迫在眉睫的資金鏈壓力，從而也就有充足的資源繼續與中央政府耗下去，而被視為“殺手鐧”的“限購令”充其量無非是延後了房價的進一步上漲而已。

然而，上漲的動能並未削弱，隻不過是積蓄了起來，這就是為什麼每一次當調控政策一出現鬆動，樓價就會呈現報複性的加速上漲的所謂“越調越漲”的根源。

至於像福州等地近日推出的“限價令”則更是章法盡失。無數曆史事實已經證明，這類措施不僅不能有效地抑製價格上漲，反而還會對市場造成扭曲，從而滋生出更多更加嚴重的問題。

因此，我們可以斷言，2008年以來的連續幾輪房價上漲，是一種典型的“貨幣現象”。想要使調控真正產生效果，當然也隻有從貨幣著手。

這對於貨幣政策是一個嚴峻的兩難挑戰。不過，即便不考慮房地產，僅從宏觀經濟的安全性著眼，未來相當長一段時間，中國的貨幣政策恐怕也將適度偏緊，如此方能逐漸擠掉經濟中的泡沫。

擴大供應方能緩解房價上漲

總結過去10多年來的失敗教訓，我們可以說，當前對抑製房價上漲最有效的直接調控手段隻有擴大供應一途。

鑒於房地產供應的起點是土地，而土地又是一種政府壟斷資源，這立刻就涉及到了本文先前提到的房價泡沫中的另一個同樣重要的因素——地方政府的“土地財政”問題。

從根本上說，這有待於進一步的深層經濟改革。中國經濟走到現階段，越來越多積弊的浮現告訴我們，如今已經到了非得對現有財稅體製作一次全局性大手術的時候了。不過很明顯，這也不是房地產業本身的問題。

當然，作為一種臨時性的應急舉措，我認為中央政府可以通過各種經濟和行政手段鼓勵和督促各級地方政府在一段時期內加大住宅用地的供應，從而從源頭上抑製房價過快上漲。

在這方麵，中央政府掌握了相當多的有效資源。例如，國土規劃部門可以適當開一些口子，在確保糧食安全的前提下適當增加各地農業用地向住宅用地轉性的審批；其次，財政部門可以允許地方政府發行更多地方債，並且將它的額度與它推出住宅用地的總量掛鉤；最後，中央財政還可以通過轉移支付的方式向擴大住宅土地供應城市的政府直接提供資金補貼……

必須要認清楚的一點是，當下的中國大部分的樓市需求已經轉化為一種投資需求，房地產市場已經金融化。它主要已不是為了滿足居住、出租之類的實際使用需要，而是為了取得投資回報，或至少承擔保值功能。在這種前提下，抬高交易成本是無法真正抑製需求的，它隻會將那部分被政策抬高了的交易成本轉嫁到房地產價格中去，從而使之水漲船高。

這裏麵的根本原因在於，眼下除了樓市，這些投資需求沒有什麼其他好的去處。而在這種狀況短期內不可能改變的情況下，恐怕也隻有擴大樓市的供應才能吸納這部分投資需求，使瘋牛一般的房價平靜下來。

最後更新：2017-10-08 08:52:29

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