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直播
直播回放：萬科集團2017年中期業績發布會
2017年8月25日上午9時45分，萬科集團在福田區皇崗路5003號深圳萬科舉辦萬科集團2017年度中期業績發布會。房天下君帶您直擊業績發布會現場情況。
主題：萬科集團2017年中期業績發布會
時間：8月25日（周五）9:45-11:00
地點：深圳市福田區皇崗路5003號深圳萬科
此次發布會距離6月30日萬科在大梅沙萬科總部召開股東大會已過去近2個月的時間，這也是暨王石退出萬科董事會後萬科集團舉辦的首次大型對外活動，萬科再次成為公眾焦點。
房天下君帶你回顧2016年萬科業績表現：
據萬科2016年年度報告中來看，2016年萬科銷售金額3647.7億元，增長39.5％，銷售回款率超過95％，銷售回款居於行業首位。另外，萬科淨負債率為25.9％，繼續保持在行業低位，其持有貨幣資金達870.3億元，遠高於一年內到期的有息負債。同時，深圳集團成為公司重要股東，萬科城市配套服務商務拓展業務布局初現雛形，萬科也入選《財富》“500強”，名列第356位；
另外，萬科營業收入與淨利潤穩步增長，銷售麵積與銷售淨額同比增長均超過30％。
房天下現場直播：
9:00房天下君抵達萬科
9:20國內多家主流媒體在休息室等待活動開始
9:40房天下君與眾多媒體一起進入活動會場，業績會即將開始
萬科為到場媒體貼心準備的業績報告手冊
10:00萬科領導鬱亮、張旭、孫嘉、朱旭到場，萬科2017年中期業績推介會正式開始。
主持人：現在開始2017年中期業績推介會，首先非常感謝各位媒體朋友的到來，雖然在座各位你們都很熟悉了，我還是要正式介紹一下：董事會主席、CEO鬱亮，大家沒有隔很長時間，6.30股東大會在座80%記者朋友都到場了。第二位是首席運營官張旭，第三位是首席財務官孫嘉，最後壓軸介紹一下美女，董事會秘書朱旭女士。現在請朱旭為大家分享一下萬科2017年中期的回顧與展望。
董事會秘書朱旭作《2017年上半年回顧與展望》報告
朱旭：各位媒體朋友，大家早上好！歡迎大家來到萬科深圳公司會場參加今年上半年業績發布會，下麵我代表管理層向大家就上半年工作情況做一個介紹。我的介紹分為四個部分：第一部分是上半年亮點回顧；第二部分是上半年主要經營情況，這部分分為四塊，包括主要的財務指標、房地產業務情況、拓展業務情況以及我們履行社會責任的情況；第三部分介紹上半年房地產行業的形勢；第四部分介紹我們對發展的展望。
回顧上半年，我們認為我們的經營工作有以下五個亮點：一是銷售規模和利潤增幅比較可喜，上半年銷售金額達到2772億元，同比增長45.8%，淨利潤達到73億元，同比增長36.5%，是最近三年以來增幅最快的一次。上半年我們還入選世界財富500強307位，比去年提升了49位。我們的負債結構、財務狀況非常穩健，淨負債率保持行業非常低的水平，同時我們6月底持有的貨幣基金1076億元，同時我們在一年期到的負債才501億元。上半年通過並購、合作的方式成為我們獲取戰略資源非常重要的手段，大家都看到了，我們通過競拍的方式以551億的代價獲得了廣州廣信房產的資產包，未來我們還會跟相關合作方共同開發這個資產包。上半年深圳地鐵成為我們的基石股東，6月30日那一天董事會順利換屆。
再介紹一下上半年經營的情況，首先跟大家介紹上半年經營的主要財務指標，營業收入實現698.1億元，同比下降6.7%，主要原因是上半年達到竣工、結算標準的項目比較少，因此我們結算收入相對而言有一些下滑，但預計全年結算收入還是會增長的。歸屬於上市公司股東的淨利潤反而有比較大的增長，同比增長36.5%，我們可以看到PPT，今年上半年增長36.5%，去年是增長10%，千年是增長8%，今年上半年淨利潤增速非常快，主要是上半年精算的項目之中有一部分是在享受回暖期銷售的項目，毛利率比較高。
上半年每股收益和淨資產收益率都有所提升，每股盈利是0.66元，同比跟淨利潤增幅一樣，增長36.5%，全麵攤薄的淨資產收益率也有提升，達到了6.48%，是近三年以來全麵攤薄上半年淨資產收益率也有比較好的水平。利潤率也有所回升，毛利率這次還是比較有亮點的，達到25.3%，同比增長7.35個百分點，淨利潤率同比增長4.9個百分點。
與此同時，我們的費用管理能力也在不斷提升，銷售費用上半年占銷售金額的比例是0.76%，比2016年同期下降0.32個百分點，這次是首次下降1個百分點以下，之前都是百分之一點幾，更早的年度是百分之二點幾，我們在不斷提高管理能力。管理費用占銷售金額的比例0.94%，較2016年同期下降0.21個百分點。
上半年堅持以現金流為基礎的真實價值創造，非常強調銷售的回款率，上半年持有的貨幣現金1075.6億元，遠遠高於短期借款和一年內到期的長期借款的總和，最近幾年以來萬科非常堅持穩健的財務結構。
負債方麵我們保持穩健的負債結構，淨負債率上半年是19.6%，保持在行業比較低的水平，當然全年不一定會有這麼低，畢竟我們還是要不斷進行對外投資。有息負債1391.6億元，占總資產15%，特別是穆迪和標普上半年先後上調了我們公司評級的展望，從“負麵”到“穩定”，維持了比較好的長期信用評級。
下麵重點介紹一下上半年房地產業務的具體情況。銷售金額增幅非常不錯，實現銷售麵積1868.5萬平米，增長32.6%，銷售金額2771.8億元，增長45.8%，是近三年比較亮麗的增幅。分區域看，上海區域在上半年取代了南方區域成為銷售金額第一名，其次是南方區域，接下來是北京區域和中西部區域。同時我們也注意到上半年從銷售金額增速看，北京區域和中西部區域增速非常快，已經到了前兩名，四個區域的發展越來越均衡，北京區域和中西部區域上半年銷售的增幅非常可喜。
我們一直堅持深耕城市的戰略，上半年新進了哈爾濱、石家莊、蘭州等城市，目前進入城市已達到69個，上半年有銷售金額貢獻的城市之中有8個城市規模超過100億元，除了我們非常熟悉的北京、上海、深圳以外，成都、寧波、武漢的銷售金額在當地城市都超過一百億，在33個城市銷售名列前三名，在16個城市中銷售排名第一。
產品方麵我們還是聚焦普通自住需求，上半年銷售的產品中，住宅占比81.9%，是主力產品戶型，住宅當中有94%的住宅都是144平米以下的中小戶型。從開工和竣工情況來看，上半年實現新開工麵積1656萬平米，與去年同期基本持平，實現竣工麵積636.5萬平米，較去年同期減少9.4%，占全年竣工計劃的26%，我們很多項目會在下半年進行竣工結算，預計全年竣工麵積與年初計劃基本持平，年初計劃的竣工麵積是2448萬平方米。上半年因為竣工相對少，結算麵積也相對少一些，583.6萬平方米，同比下降10.8%，這也導致我們上半年在房地產方麵的收入同比減少9.6%。
已售未結資源在繼續增長，到6月底已售未竣工的結算資源是2982.5萬平方米，增長30.8%，從金額來算達到3838億元，增長將近40%，這些也為未來的業績提供了非常有力的資源支撐。從已售未結資源麵積構成來看，最多的是南方區域，是是上海區域、北京區域、中西部區域。
拿地方麵上半年我們聚焦核心城市經濟圈謹慎投資，上半年新增項目79個，總規劃建麵1559.8萬平方米，權益規劃建麵983.8萬平方米，均價5467.8元/平方米。上半年有兩個特點，一是通過合作的方式獲取戰略資源，我們積極拓展合作、股權收購、代建等渠道，上半年64%的建築麵積新資源是通過合作的方式取得，而不是通過招拍掛的方式。
第二個特點是我們聚焦核心城市圈拿地，上半年新增項目按投資金額來計算，91.9%位於一二線城市，這樣可以增強我們未來抵抗風險的能力。7月份我們繼續加大儲備資源的力度，7月份新增17個項目，總建麵744.9萬平米，權益規劃麵積579.3萬平方米，其中包括廣信資產包提供廣州市核心區域，絕大部分在越秀、荔灣區域，土地儲備211萬平米，廣信資產包曆史比較悠久，涉及的債權債務比較複雜，未來我們要跟合作方共同開發。
截止6月底項目資源還是能滿足持續發展需要的，在建和規劃中總建麵達到11639.5萬平米，權益建麵7718萬平米，其中在建總建麵6462.6萬平米，規劃中項目總建麵5176.9萬平米，參與舊城改造項目，權益建麵約294.1萬平米。從項目資源分布來看，南方區域最多，其次是中西部區域，再次是北京區域，最次是上海區域。
下麵向大家介紹一下我們上半年基於住宅開發業務之上，基於消費者的需求和城市的發展，我們拓展的衍生業務，包括物業、物流、商業、度假、教育等。
萬科物業相信大家都非常熟悉，上半年萬科物業連續第八次蟬聯由中國物業管理協會和中國指數研究院評選的物業百強綜合實力第一，“綜合實力第一”並不是管理麵積第一，而是綜合考慮物業費收受金額和物業客戶滿意度等。這次萬科物業首次拿到一個單項獎，即“企業總部基地”榮譽稱號，這個稱號意味著萬科物業除了在住宅服務方麵獲得客戶的認可以外，在商業、寫字樓、企業總部基地的物業服務方麵也獲得了客戶的認可。萬科物業現在承接了深圳的華為總部、京東的中國總部、深圳騰訊等很多大型公司總部的物業服務功能，獲得了客戶的認可。物業上半年合並報表收入接近30億元，同比增長69.9%。
商業開發與運營方麵，萬科一直秉承“為家而建”的概念，我們以印力集團作為商業開發與運營平台，秉承“為家而建”的理念，專注於國內商業地產投資、開發和運營管理。截止6月底，共關係的商業物業麵積超850萬平方米，同時參與組建兩支商業地產投資基金，用於收購公司持有型商業項目，支持未來的業務擴張。
物流倉儲方麵，上半年我們也加快了拓展的步伐，累計獲取及鎖定項目500萬平方米，其中建成運營的項目有11個，其中穩定運營項目9個，平均出租率98%。大家也看到了我們的公告，我們聯合高瓴、SMG和中贏投共同參與普洛斯的私有化，普洛斯在美國、日本、巴西、中國持有的倉儲麵積是550萬平方米，目前這個交易還需要獲得新加坡交易所和普洛斯的認可。
接下來介紹一下長租公寓公寓，萬科的長租公寓品牌是“泊寓”，通過整合線上平台的方式實現公寓和服務，目前已覆蓋21個一二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，其中開業超2萬間，開業6個月以上項目平均出租率約87%。
此外我們還在積極探索養老、教育、冰雪度假等業務，養老分城市級和社區級兩級分類和五大產品，包括日間照料中心、社區中心、全托中心、老人持續健康維護等等，目前已經拓展了11個城市，含籌建項目181個，開業116個。教育方麵我們分成三個模塊，第一個是全日製學校，比如萬科大梅沙總部的萬科梅沙書院就是全日製高中；二是社區營業，比如社區四點半學堂，小區的孩子放學之後沒有地方可以去，我們設置了社區的四點半學堂；三是戶外營地，目前我們已經在國內有7個戶外營地，包括最北方的吉林鬆花湖滑雪營地，也包括最南端的三亞賽艇和潛水營地，深圳浪騎營和清遠等等。此外在冰雪度假方麵，萬科運營的是吉林鬆花湖、北大壺、北京石京龍三個滑雪場及滑雪度假設施，2017年的雪季累計接待滑雪人次45萬，客流同比增長50%，得到客戶非常好的認可和滿意度。
8月份我們剛剛發布了消息，我們和新加坡悅榕集團成立合資平台——悅榕中國控股公司，整合悅榕集團在中國區域的酒店品牌及資產，雙方的合作主要是基於雙方共同的客戶資源以及雙方在酒店開發、未來養生和養老方麵的共同理念，希望發揮協同整合效應。
上半年我們積極履行了社會責任，2016年捐建了新疆塔合曼學校，2017年5月份發生了塌陷地震，地震級別達到6級，但我們捐建的學校經受住了地震的考驗，安然無恙，確保了全校師生的安全。此外我們在河北張北縣捐建了12個光伏扶貧電站，6月30日已全部並網發電，這幾個電站發電的收入全部用於扶持和支援當地的貧困村民。此外我們還在雲南、貴州開展了鄉村支教和鄉村教師支持活動，我們為學生送去了優質課堂，同時為當地老師提供了保險的購買和相應的培訓活動。我們還在20個城市開展了自閉症家庭的救助，完成了1160名重症孤兒的養護。
接下來分享一下我們對地產行業形勢的認識，自從去年12月份的中央經濟工作會議以來，中央政府已多次提出要穩定房地產市場，確保房地產市場政策的持續性、穩定性，抑製房地產泡沫。在這個情況下，各個城市、特別是熱點城市因地製宜，出台了很多調控政策，包括限購、限貸、限遷、限轉讓、限商改住等等，這些政策取得了非常明顯的成效。我們可以看到這兩個象限圖，左圖是去年6月份40個重點城市商品住宅成交麵積和均價象限圖，大概有9成以上的城市成交均價的環比都是比較大幅的上升，右圖是今年6月份40個重點城市的成交麵積和價格象限圖，現在這些城市均勻的分布在四個象限裏，而且非常集中在中軸，這個圖非常形象的顯示出今年以來成交麵積和價格已經有明顯的趨穩趨勢。
數據商品住宅銷售麵積和銷售金額雖然還是繼續同比上升，上升13.5%和17.9%，但增速在二季度明顯下滑，較一季度分別下降3.4和2.3個百分點，今年上半年隻有13.5%的增速。與此同時，住宅開發投資的增速二季度也在回落，盡管1-6月份開發投資的完成額增長10.2%，但增速比一季度下降了1個百分點，開工麵積也是如此，雖然1-6月份開工麵積增長了14.9%，但增速比一季度下降了3.2個百分點。曆史上開發投資和開工麵積增速的曆史高點都出現在2011年，當時增速非常嚇人，都是在30%以上。
上半年土地市場過熱的局麵也得到了抑製，從全國來看，上半年土地成交價格總體增幅隻有0.3%，和去年基本持平，沒有繼續上漲，14個核心城市的土地成交均價還是在曆史高位，招拍掛的土地溢價率分別為25.8%和40.3%，但比去年同期的溢價率還是下降比較明顯。我們認為隨著住宅市場趨於平穩，預計土地市場會呈現降溫的趨勢。
此外，房地產市場的融資渠道也逐漸收緊，央行公布的數據，M2今年以來增速一直在下降，5月份已經跌破10個點的水平。與此同時，全國新增房地產貸款上半年是3萬億元，增速比一季度下降了2個百分點，其中個人住房貸款增速比一季度下降更快，下降了4.8個百分點。首套房按揭貸款利率今年以來，特別是後麵幾個月，二季度是在上升的，6月份首套房平均房貸是4.89%，跟基準利率已經沒有什麼優惠了，八成銀行已經不給予首套房貸款優惠，甚至還有32家銀行提高了首套房貸的利率水平，達到1.2倍左右。
7月的中央政治局會議指出要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機製。如何建立長效機製呢？作為房地產企業，在這個機會中應該把握怎樣的發展機遇呢？我們認為長效機製的關鍵是改善供給，通過完善房子的供給製度來實現“房子是用來住的”。核心措施我們認為有兩點：第一點就是軌道+物業，通過軌道+物業實現居民從中心城市向周邊城市分散化，實現在周邊衛星城市居者有其屋；第二點是租售並舉，在核心城市大量提供租賃住房，提供居民能支付起租金的住房。
我們認為軌道+物業會成為城市發展的最優選擇，占領這個戰略製高點的開發企業將在新一輪的城市發展中贏得先機。6月份國務院出台了《加快推進新型城鎮化建設行動方案》，著重提到要培育發展城市群和新生中小城市。十三五”期間我國要加快300萬以上人口城市軌道交通網絡，預計到2020年，我國城市軌道交通網絡達到8500公裏，預計未來五年，世界範圍內80%城市軌道交通的建設都在中國，開發企業如果能搶占軌道+物業的開發先機其實是非常有優勢的。
長租公寓這一塊，租賃是未來城鎮居民特別是新市民解決居住問題的很重要的方式，現在流動人口在逐漸增加，預計到2020年流動人口接近3億元，年均增長600萬人左右，72%的流動人口通過租房解決居住問題，其中過半為80後，目前國內房屋租賃市場規模超過2萬億，品牌公寓的集中度非常低，潛力巨大。國家出台一係列政策保障住房人的權利，提供租賃住房專有土地的供應，並且將來會推出金融政策的改革，目前廣州、北京、上海、杭州、南京等多地推出政策鼓勵租賃市場，我認為這也是房地產開發企業必須要把握的機會。
此外還有大量的城市配套需要亟待滿足，從下圖可以看到，目前中國的居住消費，包括裝修、家電、物業服務等消費占GDP的比重隻有6.7%，這是2015年的數據。同期日本、美國、英國高達15%、12%、14%，我們跟發達國家比，居住消費占GDP的比重還有6個點的差距，這也意味著未來存量房的經營管理也有很大的發展潛力。此外，國內物流需求也持續快速增長，國務院《關於進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》也提出來要著力營造物流業發展的環境。
最後一部分跟大家介紹一下我們對未來發展的展望，分為兩部分，一是房地產業務，二是房地產業務以外的衍生業務。
房地產業務方麵，我們認為有幾個原則，一是要深耕城市群的發展，二是要審慎投資，防範風險。銷售方麵我們接下來一定會積極促進銷售回款，推進庫存的去化，保障現金安全。投資方麵我們還是會審慎投資，把握新型城鎮化趨勢，深耕城市群的發展，拓展合作渠道，爭取用合理的價格補充項目資源，堅決不拿“地王”。產品方麵我們還是堅持“為普通人蓋好房子”，落實好房子、好服務、好社區，滿足主流消費者的真實居住需求。
我們認為房地產非常有潛力的一塊業務是軌道+物業，軌道+物業是把軌道建設和物業開發有機結合，為軌道交通提供可持續的發展趨勢，地鐵沿線將激活大量優質上蓋土地資源，深圳地鐵是目前國內探索軌道+物業最成功也是最市場化的軌道建設運營商，預計2020年會建設10條鐵路，運營線路將向惠州、東莞延伸。地鐵成為萬科的基石股東以後，雙方將結合深圳地鐵的建設運營管理優勢與萬科的開發品牌優勢，合力推進軌道+物業模式，共同拓展深圳及深圳以外的城市。2014年我們已經中標了紅樹灣上蓋地鐵物業，2015年中標了深圳北站的地鐵上蓋物業，未來還會有更多合作。
拓展方麵我們堅持圍繞城市發展和客戶需求發展拓展業務，包括物業服務、商業開發和運營、長租公寓、物流倉儲等等，在物業服務方麵我們還會提升運營效率，堅持為客戶提供更全麵的增值服務，包括拎包入住、房屋租賃、裝修甚至資產管理等等，提升客戶的滿意度。在商業開發和運營方麵我們要不斷的進行產品業務創新，提升現有商場運營的表現。在物流倉儲方麵我們會堅持主打高標庫的原則，利用平台發展戰略快速做大做強。在泊寓方麵，預計2017年可以新獲得房間數超過10萬間，我們的想法是從單純的公寓提供商轉變為新市民生活方式的提供商，從空間驅動轉化為內容驅動。
在新一屆董事會的帶領下，萬科人會堅持“大道當然，合夥奮鬥”的精神，堅持真實的價值創造，為各位股東共識、共創、共擔、共享。謝謝！
在本次報告中，董秘朱旭反複提到軌道加物業將是未來房地產市場的重要趨勢。在稍後的記者問答環節中，鬱亮對此表示，軌道加物業不僅僅包括地鐵，還包括輕軌、高鐵等等。在這方麵的業務上，萬科可能會與比亞迪開展業務上的合作，但具體以怎樣的方式進行合作，這點萬科保留答案。
現場提問環節
主持人：董秘把時間控製的非常好，剛好30分鍾不多不少，給我們留下了30分鍾提問時間，今天來到現場的媒體朋友比較多，為了讓更多媒體有提問機會，請每位獲得提問機會的記者朋友提一個問題。
記者問萬科支出問題
記者：管理層，你們好！我看到今年萬科的派息蠻高的，高於去年，萬科在最近三個年度的派息都這麼高，你們是怎麼考慮派息的政策？萬科的派息率和淨利潤增長速度比是否比較匹配呢？我看到淨現金流量表，運營方麵的淨現金還是流出比較多，請問你們怎麼解決這個問題？
鬱亮：萬科一直實施穩定的派息政策，隨著每股盈利的增加，我們的派息也會提高，這是很確定的，不存在任何問題。現金流量流出，買地總是要流出，有錢進來總要有錢出去，這都很正常吧。
記者問萬科未來增長目標
記者：鬱總您好，這次萬科中報中對萬科新業務提出了具體的戰略考慮，比如長租公寓可能是內容驅動，物流先從冷鏈切入，在所有的收入之中，物業服務增長到30億，其他業務的增長也非常高，同比增長135.99%到12.88，房地產業務之外的物業服務和其他業務營收增長都比較高，按照你們現在測算的增長速度，能否展望一下增長目標？
鬱亮：如果對萬科持續觀察的話，萬科從來不是計劃管理的，我們最近討論的問題也很有意思，增長是計劃的還是做出來的，我們計劃生育多年，現在終於可以不用計劃生育了，但我們對公司規劃往計劃生育的方法來考慮這想想都是不可能的，生男生女都不知道，生下來之後學習好不好不知道、是否健康不知道、基因有沒有問題不知道，所以我們用自然生長的方式來解決發展的問題，而不是用計劃培養的方式來做這件事情。今天萬科的業務回到城市配套服務商，沿著兩個主要方向，跟城市同步發展，跟客戶同步發展，按照這兩個方向布局我們的業務。布局業務的時候我們可以發現萬科這麼多業務，大概可以歸為五大類型，處在不同發展階段，根據不同發展階段進行五個階段的劃分。
第一個類型是新業務，毫無疑問今天萬科的新業務是房地產開發和物業管理，繼續保持穩定的發展，其實我們的核心業務發展也不慢，當然我可以告訴大家，未來十年的版圖中我相信核心業務仍然在最重要的位置，所以有時候不能拿簡單的數字來核算新業務，因為核心業務太強了，但我沒有必要把核心業務削下來，不讓它發展，來解決新業務的增長問題，所以我們說核心業務繼續在未來十年保持穩定發展，核心業務是我們既有的很大優勢，這是核心業務類型中的兩個板塊。
第二個板塊是優勢業務，我們有機會把它做得很大，而且可以朝著數一數二的目標去發展，目前這個類型有兩個業務，一是印力，商業開發和運營，目前我們處在第三位，我們的目標當然是往數一數二去努力。二是物流，物流的發展不算普洛斯，我們排在第四、第五位，我們跟普洛斯結合之後，應該是“中國第一”乃至“全球第一”作為目標來追求。
我們還有兩個拓展業務，目前我們處在一的有利位置上，從0到1已經完成了，現在是從1到10奔，這兩個業務就是冰雪度假和長租公寓，萬科的長租公寓走在行業的前麵，我們幾年前開始做這個事情，到今天為止，萬科泊寓品牌今年已開業2萬間了，全年可以做到3萬間，明年15萬間，這樣的話我們會成為國家重要的長租公寓服務商。冰雪業務，我們的三個雪場也是中國最大的雪場經營公司，這兩個業務我們是微弱領先行業，未來我們希望領先行業，這是兩個拓展業務。
有兩個還在做的摸索業務，就是養老和教育，我們做了181個項目的養老，5種不同類型模式，探索比較多，但很可惜養老跟教育的商業模式是什麼？如何讓它能夠持續盈利，這個事情還是個大問題，還需要摸索。毫無疑問這兩個業務的潛力特別巨大，如果現在不去摸索，等到別人摸索出來再跟著別人走，肯定又趕不上去，所以必須要往前摸索。我們往前摸索，很多人說這跟主業沒什麼相關，其實這跟我們的主業是直接相關的，因為我們是城市配套服務商，我們是為客戶服務的，我們服務了超過一千萬的業主，接近380萬到400戶家庭，我們應該給他們提供養老和教育服務。
目前我們還正在做兩個潛力業務，就是軌道物業，萬科軌道物業的發展模式不隻是跟地鐵，包括跟高鐵、輕軌，我們跟比亞迪有合作，跟雲軌係統有合作，我們看好軌道物業在中國第二輪城市化過程中的重要地位和重要影響，所以我們積極發展軌道物業的模式。還有一個是混合所有製改革，萬科本身是混合所有製改革的典型代表，所以萬科有機會受到邀請參與他們的混改，混改能發揮雙方優勢，將各自的優勢發揮出來，是各方多贏的非常好的方式，如果哪天我們參與哪一個混改的話大家也不要奇怪，這是我們正在做的業務之一。
從我們目前的發展來看，按照不同類型的業務可以製定不同的發展策略，但是我們從來沒有規劃說未來版圖裏麵從收入、利潤進行劃分，多少比例來自於哪個業務，我們堅決摒棄計劃生育那套東西，我們不用計劃來管理，我們看哪個業務機會好，沒人去做也做不出來，所以我們寧願用跑馬的方式確定誰能夠領先出來，領先出來之後培養壯大。
記者：請問鬱亮總，2013年您提出行業進入百億年代，這兩年業績增長一直比較厲害，包括今年半年報增長46%，碧桂園剛剛發布的業績，今年增長120%、130%，您怎樣看待“百億年代”的說法？今年半年2700億的話，如果乘以2，一年就是5400億，今年萬科全年規模增長非常可期，你剛才講未來住宅開發還是核心的主業務，未來的增長還可預期，我蠻擔心一個問題，萬科什麼時候規模增長會停下來？作為一家“巨無霸”企業，萬科不增長其實是整個行業都比較擔心的問題，“巨無霸”企業在行業中的市占率隻有3個點左右，市占率不高，在這麼大規模的情況下，萬科怎麼看待未來十年主航道繼續高增長的問題？
鬱亮：謝謝你，你問到我最大壓力的地方，這個活真的不好幹，但我們相信這個市場有黃金、有白銀，未來還有青銅乃至黑鐵，都是有可能的，有些行業到了爛鉛也是有可能的，但企業隻有時代企業，沒有成功的企業，從這一點來講，萬科如履薄冰對待我們做的每一項事情。
你說這個行業進入白銀時代，毫無疑問這個行業發展跟過去比一樣了，但不代表這個行業沒有機會。比如說中國的城市化，今天我稱之為第二階段的城市化，第一階段的城市化很簡單，城市攤大餅發展，很多城市從一環、二環、三環、四環往外走，但今天城市不可能這麼做了，要走城市圈、城市帶的發展模式，以前我們把城市按照一二三四線進行劃分，今天來看，一二三四線的劃分變得非常薄弱，圍繞核心城市周邊，像燕郊、廊坊這樣圍繞北京來做的，三線、四線也變得很重要、很突出了，行業變化意味著空間格局發生了變化。再比如高鐵對於空間的格局也有巨大的變化，城市化進入第二發展階段，為城市化提供主要服務的開發商們自然也就跟著發生變化，投資策略都發生變化，毫無疑問我們比過去難做，現在你問問小發展商，買地壓力都很大，白銀時代意味著壓力加大是毫無疑問的。
但是我們畢竟是吃這碗飯的，我們沒有別的本事吃別的飯，所以隻能在這個行業好好做下去，而且我們從來也相信任何夕陽行業也有做得不錯的企業，任何朝陽產業也有做得差的企業。不管這個行業如何發生變化，我們應該好好地把自己的活幹好，萬科現在就是七個字：當好農民種好地，別的跟我沒關係，外麵的天發生什麼變化，跟我有關係嗎？行業發生變化，反正我隻有本事吃這碗飯，把我的一畝三分地種好，我相信機會還是有的，就像人們總是吃飯一樣，人們總是要糧食一樣，人們也總是需要房子，萬科有兩句話：“為普通人蓋好房子”，“蓋有人用的房子”，這兩句話涵蓋了我們要做的事情的全部，也就是說我們做的不隻是住宅，我們蓋有人用的房子，隻要這個城市還在繼續發展、在變化，我們就有機會。這個行業即使到了天花板，市場占有率還有不斷提高的過程，今年上半年以來前十大發展商市場份額占26%，跟過去相比增長很大，隻要一個企業兢兢業業勤勤懇懇把活幹好，發展機會永遠是存在的，我們沒有什麼獨門秘笈，也沒有什麼核心競爭力，我們就努力工作，當農民，這是我們唯一的想法。
記者：我想把問題拋給鬱總跟孫總，我聽到一個說法說孫嘉總是下一任總裁，請問這個消息是否屬實？管理層對於下一任接班的安排是怎樣的？
鬱亮：我才當了不到兩個月，就讓我下去了，你讓我做長一點好嗎？（笑）
主持人：這個問題顯然屬於下套問題，而且是標題黨，絕對不能上套。
鬱亮：你這麼說是害了孫嘉。
記者：管理層好，為什麼上半年銷售規模增長這麼快，但交樓麵積好像是下降了？也導致營收上麵的小幅度下滑，請問為什麼會出現這種情況？是不是售房速度跟不上施工速度？是否跟我們沒有施工隊有關呢？如果未來調控升級，取消期房銷售製度，我看萬科的應收賬款也挺多的，未來這方麵會不會造成萬科的短板？
鬱亮：會嗎？我真的不知道，我們上半年結算下降一點不過是結構上的因素，萬科每六個季度的滾動計劃，每個季度會檢討一次，上半年通常交樓都比較少，交樓比較少跟天氣有關係，廣東有回南天，我們曾經在一季度交過房子，結果大量投訴，因為回南便大量回潮，說房子不合格，所以我們回避在南方地區上半年交房子，非常少做，尤其一季度堅決回避，免得到時候出現很多問題，我們通常在下半年做安排多一點，我們全年計劃會按計劃完成，這一點上大家不用特別擔心，更不用聯想到施工等等之類的，如果要是這樣的話，別的發展商怎麼辦？
記者問鬱亮擔任ceo感受
記者：鬱總您好，首先恭喜萬科在不您接班之後收獲了一張很滿意的成績單，剛才您提到萬科當好農民種好地這個理念，前幾天我們在富力的發布會上李總也說了“很多發展商說東北的房子不好賣，但萬科就賣得很好。”這也可以看出業內對萬科的認可。我的問題很簡單，很開放，想問一下您當董事長兩個月以來的感受、心情怎麼樣？做董事長和以前做總裁有什麼不同的感受？在您的掌舵下，萬科會不會有一些新的跟以往不同的經營理念或方向？
鬱亮：謝謝這個問題，這個位置上風口浪尖，壓力非常大，比以前大了很多，以前還有一把傘，現在傘沒了，必須自己去經風雨見世麵，壓力特別大。很多人關心我，壓力這麼大了，未來還能不能做得更大？等等這些問題都給我特別大的壓力，但我這個人特別瓷實，我的應對措施就是做更好的農民，這是非常好的東西，因為農民抗壓能力最強，最近我在網上看到一個視頻，一個姑娘搬水泥，那個視頻挺感人的，別人捐贈，她說握有一雙手為什麼要別人捐我錢呢？她是農民的榜樣，我要向她學習，我們當好農民，有壓力又何妨？我們種好地就行，而且我們種出來的糧食總是有人吃的，我們為普通人蓋房子、蓋有人用的房子，就像種好糧食一樣，我們像農民一樣對待我們做的事情的時候，像農民每天種地一樣做好每天工作的時候，我就有信心，任何壓力都變小了。在這一點上也謝謝大家對我們的關心和關注，過去兩年多時間給了我們特別多頭條，下麵拜托大家把頭條留給別人，讓我們安靜做好農民。謝謝！
記者：剛才鬱總提到萬科跟比亞迪的合作，現在比亞迪的雲軌跟二十多個城市都有簽約，請問萬科跟比亞迪究竟會產生什麼樣的模式開發軌道物業？咱們提到軌道物業是潛在物業，2017年或未來三年內，操作的土地資源麵積大概是多少？
鬱亮：大家特別願意問未來三年會怎麼樣，其實萬科真的沒有數據，如果雙方合作投緣，合作多一點，對他來說，我也不知道他三年之內拿到多少雲軌項目，項目當中有多少資源適合合作，就像養老一樣，潛力是很大，需求大家都很需要，但真正做起來很困難。上李白我們的養老院臨時老人全轉移了，說養老院裏麵沒有裝噴淋，我們原來改做的項目沒有按住宅標準做，顯然不適合養老，就得改，把老人全轉移出去，裝了噴淋之後再把老人轉進來。業務發展空間盡管很大，我們也需要去做出來。我們跟比亞迪都在深圳的東麵，兩家關係非常好，剛開始是有些地方請他建雲軌，但沒錢給他，隻給地，他拿到地也沒用，於是找我們合作，我說我們合作吧，但我們也沒辦法確保每個站點的開發，因為我們有自己的戰略選擇，所以我們現在有合作，至於合作規模多大還要看下一步的具體情況，有結果我們再跟大家報告。
記者：鬱總您剛剛說要做好農民種好地，現在的環境是打雷下雨，發洪災，現在調控了，對你們的收成會有影響嗎？您現在手中持有超過一千億的現金是否也在儲糧過冬？我剛剛看了一下，你們今年新開工和竣工麵積可能會跟去年持平，明年的銷售收成是不是跟今年保持一樣的規模？是不是對未來的謹慎？
鬱亮：你問這個問題說明你不是農民，是農民根本不會問這個問題，洪水來了農民能擋得住嗎？農民擋不住，難道就不種地嗎？難道我去看天氣預報，知道今年有洪水就不種地了，第二年沒有洪水怎麼辦呢？你的種地能力已經荒廢了。所以做農民不問天氣如何，無論洪水還是旱災，都要把地種好，既然你不能影響天，把自己的能力建好非常重要，不管天氣如何變化，你總是要把地種好的，有了這個之後我們心裏就特別踏實，沒有什麼好彷徨的，現在很多人苦惱、痛苦是來自於選擇太多，我們努力把業務做好，萬科不到20%的淨負債率，留有可進可出的狀態，未來我們的行業還是有很多發生變化的機會，剛才朱旭的PPT中說到未來住房消費還是有很多提升空間的，隻不過是不是在新房銷售方麵，這方麵還有很多東西可以發展，可以投資。當好農民之後，未來的收成我們不是最關心，我們是先耕耘，收獲是自然的結果。
主持人：謝謝大家！宏觀政策可不是洪水，這個比喻還是有點問題的，其實是為了市場更健康。
鬱亮：我們對宏觀調控是非常用戶的，這個很重要，宏觀調控政策解決普通人居住問題，是房地產政策的核心，不隻是房價，房價是解決普通人居住問題的其中一個問題，但解決普通人居住問題是非常重要的，包括長效機製，現在用各種各樣的行政手段使得房地產市場暫時安靜下來是非常有必要的，如何利用很好的窗口時期，建設長效機製，目前我看到很多這方麵的努力，包括租售並舉、租售同權，各個地方的力度非常大，包括深圳、上海力度非常大的往這個方麵推，我覺得中國的房地產市場到今天長效機製終於開始，經過98年到現在，二十年以後終於回到住房市場化的初心，解決普通人居住問題，不隻把它當做經濟增長的一個工具，這個時候就為我們解決住房問題帶來了機會。
這裏有兩點非常需要強調：第一點是確實需要抓住時機，建設好長效機製。第二點是在製定長效機製時一定要千方百計保證、保護年輕人能夠有房住，這是核心，各種青年人才、年輕人有房住，是長效機製中需要重點考慮的內容，包括年輕人第一次買房時，金融政策應該是穩定的，我們應該千方百計幫助年輕人有自己的房子住，要麼租、要麼買，相關金融政策是穩定的，因為他剛開始買房壓力特別大，社會各方麵應該幫助他。至於買多套房子，我覺得應該用各種各樣金融手段，可以變化金融手段調整相關需求，但對於年輕人第一次買房，首次置業的金融政策我希望是穩定的，現在一些政策對年輕人來說增加了壓力，關於長效機製方麵如果有什麼需要提醒的話，這一點是我們的想法。
主持人：這幾年鬱總基本上不接受任何采訪，但對於長效機製這個事情不遺餘力在唿籲，我們也希望各位媒體朋友把這個聲音傳遞出去。
今天的業績推介會到此結束，雖然時間有限，很感謝大家真誠來參加，未來我們還有機會繼續交流。謝謝！
最後更新：2017-10-18 23:40:23