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奇艺
多空激辩楼市前景！买房怕被套 应该买什么好？
摘要
此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。
刚刚过去的周末，楼市调控再放大招，成朋友圈热议话题。继北京主要银行的首套房按揭利率上浮至5%到10%后，从9月22日开始，楼市迎来新一轮密集调控期。2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售。
其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房，须证过两年(即取得不动产权属证书两年)方可转让。
长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易。此外，西安还发布了商品房价格调控通知。
调控为何加码？
为什么这8个城市要加码调控？业内人士分析认为，此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。
中国指数研究院认为，本轮政策特点整体体现为此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级。最重要的特点就是多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点，政策的核心诉求就是抑投机、稳预期、促理性。
新一轮楼市调控，6座城市限售再次印证了“房子是用来住的，不是用来炒的”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，之所以强调“限售”而不是“限购”，主要是因为这几个城市是去库存和控房价并轨的城市。通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。这对炒房行为会有较大遏制，将使市场更加理性。
链家研究院院长杨现领表示，“这向市场传递了明确的信号，表明楼市调控在一段长时间内不会放松，有助于引导市场预期。”从各地政策看，后续预计还会有更有力、更完善的措施出台。
伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，由于一二线城市收紧限购，投资客转移至二三线甚至四线城市炒作风头不减，搅动房地产市场，导致当地房价攀升。此次限售受影响最大的还是短期投资者，对大多数首次置业的刚需人群来说基本没有影响。
楼市前景：多空两派激辩
而对于调控背景下的中国房地产市场的前景，目前市场观点也有所分化。看空派认为楼市前景不妙，地产苦日子要来；而看多派认为楼市现在调整，实际上是酝酿下一轮行情，调整结束后，优质城市优质房地产一定会脱颖而出。
看空派
比如刚就职华安基金首席经济学家的林采宜就直言看空。
在9月23日举办的“第三届复旦首席经济学家论坛”上，林采宜直言“看空”。她认为，过去15年房价一直在涨，是因为60后，70后，还有少量的80后在买房。而今后十年，是90后，00后买房，但85后，90后，00后的人口基数和60后相比，差了近一倍，而房子是用来住的，这就必然导致购房人数会减少。
此外，居民收入的增长速度与以往相比，速度也有所下降，“还抱着死脑筋，抱着钱跑到三线四线去买房的人，我替他们感到难过”。
而此前在8月初举行的2017博鳌房地产论坛上林采宜也表达了类似观点，她表示，资金成本上行，信贷规模收紧，地产的好日子已经过得差不多了，地产的苦日子要来了。
林采宜认为，资产负债率达到78%，这是中国房企的底线。从资产负债率来，房地产行业78%的负债率客观上已经形成地产“绑架”金融的共生效应，房地产市场的降温和去产能导致的房价下行风险。
看多派
但另一种观点则认为，楼市就像弹簧，压力越大，反弹越猛，现在实际上是在酝酿下一轮行情。比如经济学家马光远在近期在其公号上撰文称，本轮调整持续的周期不会超过两年，到明年，很多地方一定会通过各种方式来帮助楼市。到时候，那些优质城市优质房地产一定会率先脱颖而出。
经济学家马光远表示，从以上8个城市采取的措施看，本轮调控主要采取限售的措施。最严厉的是石家庄，要求新购住房5年内不得上市交易；贵阳和长沙则是三年后才能上市交易，重庆、南宁、南昌是2年内不得上市交易。对于限售，我之前有过评论，限售表面上看是抑制投资投机，但事实上不会有太大的作用。
首先，炒房不是炒股，今天买，明天抛，投资房地产大多不会今年买，明年抛，一般持有周期都比较长，拿抑制股市投机的办法去抑制房地产投资，本身感觉有点滑稽。我很少看到那些投资房地产的人，在一两年内就低吸高抛的。
第二，尽管有些城市规定了5年，甚至10年(保定)不得出售的调控措施，但从中国房地产市场的真实周期看，调控政策很少坚持超过两年的，规定5年之内不得交易，实际上意义也不大，一旦房地产市场逆转，所有的调控限制措施立即就会取消，这是事实。
马光远认为，短期政策尽管对市场会形成打压，但应该看到，一些城市的优质稀缺高端房产并没有收到太大的影响，这是一个积极的信号，房地产市场品质化的时代也许正在到来，好的城市，好的项目并不缺乏购买者，因为这些高净值人士不会考虑短期政策对他们财富配置的影响，而是只考虑长期趋势。如同一个开宝马的，他的目标是换保时捷，他不会考虑现在买宝马会不会降价，而一个开夏利的，他一看油价很快要降，就一定要等到真的降了才去加油。这是两个不同的群体。
最后，马光远强调，中国房地产最危险的领域绝不在大城市，而在五六线目前那些没有任何支撑还意淫上涨的城市。我似乎看到了危险的灰犀牛在靠近这些城市，而游戏的参与者却浑然不觉危险的来临。
券商机构：为何依旧看好地产龙头？
而在新一轮地产调控措施出台之际，A股地产板块也承压下行，9月25日(周一)龙头股万科A大跌超6%，招商蛇口、保利地产、金地集团等龙头股均跌超5%。
但有趣的是，针对新调控措施对于地产股的影响，有券商机构也表达了并不悲观的观点。与马光远类似，招商证券也重点看好布局优质城市的房企。
在9月22日调控政策出台后一天，招商证券在9月23日的研报中表示，近日多城出台楼市新政，政策补刀一是表态打消经济承压则地产放松的粗放逻辑，二是给加供给稳房价留出时间。对交易的限制(限售等)目的是抑制投资性需求，降低“资产”流动性的同时势必会加大波动性，短期而言加速调整，中期销量见底后也会加大价格向上弹性。强调调控滞后房价(加速周期变化)，维持全局销量18Q2左右见底，结构上看一/二线销量降幅今年年底或将明显收窄。
招商证券表示，未来弱二线和三四线政策还可继续发酵强化，但地产公司布局也在打一个“空间差”，布局往一线和强二线上浮，而一线和强二线此前政策也够强，影响边际最大的时间点已经过去，因此，未来房地产龙头公司相对优势将更加凸显！
对于新的限售政策，招商证券评论称，(1)一方面政府的目的是抑制投资性需求，初衷是降低“资产”流动性以稳定市场，短期来看，会对市场形成一定冲击，但当投资性需求短期影响被消化后，市场价格仍由交易的边际决定，如果市场流动性下降，势必也会加大波动性，在中周期复苏背景下，短期而言加速调整，中期销量见底(明年二季度左右)后也会加大价格向上弹性。(2)在抑制短期投资性需求之外，或许会加大居民购房一步到位的选择，对于改善型刚需和偏大的户型或是利好。
对于地产股，招商证券指出，对看历史上，地产股超额收益区间在底部左侧一到二个季度开始，近期地产股上涨逻辑我们之前也分享过，主要来源于三点：(1)房地产股票相对估值位于历史底部(2)市场给予集中度提高背景下的龙头地产股溢价(3)经济数据较差增加地产放松预期；
近期政策出台，直接改变第(3)条逻辑，短期对市场有负面影响；但集中度提高逻辑短期无法证伪，将支持蓝筹估值整体的修复空间，而板块前面的上涨使得估值优势发生。
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(责任编辑：DF207)
最后更新：2017-09-26 08:48:09