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奇藝
多空激辯樓市前景！買房怕被套 應該買什麼好？
摘要
此輪調控具有精準性，“哪裏房價上漲明顯，調控就指向哪裏”。
剛剛過去的周末，樓市調控再放大招，成朋友圈熱議話題。繼北京主要銀行的首套房按揭利率上浮至5%到10%後，從9月22日開始，樓市迎來新一輪密集調控期。2天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出台樓市調控措施，其中6個城市實施了限售。
其中重慶和南昌要求新購住房取得不動產權證滿兩年後才能上市交易；南寧要求在市區(不含武鳴區)購買第二套及以上住房，須證過兩年(即取得不動產權屬證書兩年)方可轉讓。
長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內限製轉讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內不得上市交易。此外，西安還發布了商品房價格調控通知。
調控為何加碼？
為什麼這8個城市要加碼調控？業內人士分析認為，此輪調控具有精準性，“哪裏房價上漲明顯，調控就指向哪裏”。
中國指數研究院認為，本輪政策特點整體體現為此前沒有出台限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級。最重要的特點就是多數城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點，政策的核心訴求就是抑投機、穩預期、促理性。
新一輪樓市調控，6座城市限售再次印證了“房子是用來住的，不是用來炒的”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，之所以強調“限售”而不是“限購”，主要是因為這幾個城市是去庫存和控房價並軌的城市。通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現。這對炒房行為會有較大遏製，將使市場更加理性。
鏈家研究院院長楊現領表示，“這向市場傳遞了明確的信號，表明樓市調控在一段長時間內不會放鬆，有助於引導市場預期。”從各地政策看，後續預計還會有更有力、更完善的措施出台。
偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，由於一二線城市收緊限購，投資客轉移至二三線甚至四線城市炒作風頭不減，攪動房地產市場，導致當地房價攀升。此次限售受影響最大的還是短期投資者，對大多數首次置業的剛需人群來說基本沒有影響。
樓市前景：多空兩派激辯
而對於調控背景下的中國房地產市場的前景，目前市場觀點也有所分化。看空派認為樓市前景不妙，地產苦日子要來；而看多派認為樓市現在調整，實際上是醞釀下一輪行情，調整結束後，優質城市優質房地產一定會脫穎而出。
看空派
比如剛就職華安基金首席經濟學家的林采宜就直言看空。
在9月23日舉辦的“第三屆複旦首席經濟學家論壇”上，林采宜直言“看空”。她認為，過去15年房價一直在漲，是因為60後，70後，還有少量的80後在買房。而今後十年，是90後，00後買房，但85後，90後，00後的人口基數和60後相比，差了近一倍，而房子是用來住的，這就必然導致購房人數會減少。
此外，居民收入的增長速度與以往相比，速度也有所下降，“還抱著死腦筋，抱著錢跑到三線四線去買房的人，我替他們感到難過”。
而此前在8月初舉行的2017博鼇房地產論壇上林采宜也表達了類似觀點，她表示，資金成本上行，信貸規模收緊，地產的好日子已經過得差不多了，地產的苦日子要來了。
林采宜認為，資產負債率達到78%，這是中國房企的底線。從資產負債率來，房地產行業78%的負債率客觀上已經形成地產“綁架”金融的共生效應，房地產市場的降溫和去產能導致的房價下行風險。
看多派
但另一種觀點則認為，樓市就像彈簧，壓力越大，反彈越勐，現在實際上是在醞釀下一輪行情。比如經濟學家馬光遠在近期在其公號上撰文稱，本輪調整持續的周期不會超過兩年，到明年，很多地方一定會通過各種方式來幫助樓市。到時候，那些優質城市優質房地產一定會率先脫穎而出。
經濟學家馬光遠表示，從以上8個城市采取的措施看，本輪調控主要采取限售的措施。最嚴厲的是石家莊，要求新購住房5年內不得上市交易；貴陽和長沙則是三年後才能上市交易，重慶、南寧、南昌是2年內不得上市交易。對於限售，我之前有過評論，限售表麵上看是抑製投資投機，但事實上不會有太大的作用。
首先，炒房不是炒股，今天買，明天拋，投資房地產大多不會今年買，明年拋，一般持有周期都比較長，拿抑製股市投機的辦法去抑製房地產投資，本身感覺有點滑稽。我很少看到那些投資房地產的人，在一兩年內就低吸高拋的。
第二，盡管有些城市規定了5年，甚至10年(保定)不得出售的調控措施，但從中國房地產市場的真實周期看，調控政策很少堅持超過兩年的，規定5年之內不得交易，實際上意義也不大，一旦房地產市場逆轉，所有的調控限製措施立即就會取消，這是事實。
馬光遠認為，短期政策盡管對市場會形成打壓，但應該看到，一些城市的優質稀缺高端房產並沒有收到太大的影響，這是一個積極的信號，房地產市場品質化的時代也許正在到來，好的城市，好的項目並不缺乏購買者，因為這些高淨值人士不會考慮短期政策對他們財富配置的影響，而是隻考慮長期趨勢。如同一個開寶馬的，他的目標是換保時捷，他不會考慮現在買寶馬會不會降價，而一個開夏利的，他一看油價很快要降，就一定要等到真的降了才去加油。這是兩個不同的群體。
最後，馬光遠強調，中國房地產最危險的領域絕不在大城市，而在五六線目前那些沒有任何支撐還意淫上漲的城市。我似乎看到了危險的灰犀牛在靠近這些城市，而遊戲的參與者卻渾然不覺危險的來臨。
券商機構：為何依舊看好地產龍頭？
而在新一輪地產調控措施出台之際，A股地產板塊也承壓下行，9月25日(周一)龍頭股萬科A大跌超6%，招商蛇口、保利地產、金地集團等龍頭股均跌超5%。
但有趣的是，針對新調控措施對於地產股的影響，有券商機構也表達了並不悲觀的觀點。與馬光遠類似，招商證券也重點看好布局優質城市的房企。
在9月22日調控政策出台後一天，招商證券在9月23日的研報中表示，近日多城出台樓市新政，政策補刀一是表態打消經濟承壓則地產放鬆的粗放邏輯，二是給加供給穩房價留出時間。對交易的限製(限售等)目的是抑製投資性需求，降低“資產”流動性的同時勢必會加大波動性，短期而言加速調整，中期銷量見底後也會加大價格向上彈性。強調調控滯後房價(加速周期變化)，維持全局銷量18Q2左右見底，結構上看一/二線銷量降幅今年年底或將明顯收窄。
招商證券表示，未來弱二線和三四線政策還可繼續發酵強化，但地產公司布局也在打一個“空間差”，布局往一線和強二線上浮，而一線和強二線此前政策也夠強，影響邊際最大的時間點已經過去，因此，未來房地產龍頭公司相對優勢將更加凸顯！
對於新的限售政策，招商證券評論稱，(1)一方麵政府的目的是抑製投資性需求，初衷是降低“資產”流動性以穩定市場，短期來看，會對市場形成一定衝擊，但當投資性需求短期影響被消化後，市場價格仍由交易的邊際決定，如果市場流動性下降，勢必也會加大波動性，在中周期複蘇背景下，短期而言加速調整，中期銷量見底(明年二季度左右)後也會加大價格向上彈性。(2)在抑製短期投資性需求之外，或許會加大居民購房一步到位的選擇，對於改善型剛需和偏大的戶型或是利好。
對於地產股，招商證券指出，對看曆史上，地產股超額收益區間在底部左側一到二個季度開始，近期地產股上漲邏輯我們之前也分享過，主要來源於三點：(1)房地產股票相對估值位於曆史底部(2)市場給予集中度提高背景下的龍頭地產股溢價(3)經濟數據較差增加地產放鬆預期；
近期政策出台，直接改變第(3)條邏輯，短期對市場有負麵影響；但集中度提高邏輯短期無法證偽，將支持藍籌估值整體的修複空間，而板塊前麵的上漲使得估值優勢發生。
標的層麵，持續推薦資源價值、業績提速、估值重構的“僑城”，此外，萬科估值提高利好其他更具性價比優勢的全國性周轉龍頭“保利”“金地”等；規模增長潛力顯著的中等市值公司關注“新城”“陽光城”。
(責任編輯：DF207)
最後更新：2017-09-26 08:48:09