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房地產 “售”轉“租” 長效機製從“租賃”尋突破
盡管房地產市場穩定發展長效機製遲遲未能出台，但是近期由廣州市政府出台的一紙《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》(以下簡稱《通知》)提出“租購同權”卻讓市場看到了些許改革推進的曙光。
近段時間，由“銷售”轉向“租賃”正在成為房地產市場的熱門詞匯。除了廣州提出“租購同權”後，住建部新聞發言人提出加快立法工作，把住宅租賃市場納入法製化軌道；更有多部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將在12個城市試點發展住房租賃市場；上海更是最近低價拍出了特供租賃用途的土地……
受訪業界專家認為，發展住房租賃市場與完善土地供給製度，可能是房地產長效機製的核心之一 。同時，未來住房租賃市場有望獲得加快發展，這也是深化住房製度改革的一項重要舉措。
長效機製從“租賃”尋突破
7月24日召開的中共中央政治局會議中強調“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機製”。
這已經是今年中央決策層連續對房地產長效機製的建立進行關注。值得注意的是措辭上的縱深變化：2016年年底，中央經濟工作會議對房地產長效機製的表述為“加快研究”，2017年4月召開的中共中央政治局會議上的表述為“加快形成”，本月會議表述則為“加快建立”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經營報》記者表示，“會議對房地產市場主要明確了三個基本精神：第一是房地產市場要穩定。穩定，就是說要求不大漲也不大跌，保持供求和預期等關係的穩定；第二是堅持政策的穩定。對於此類政策來說要落實穩定性，關鍵就是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力。第三是要建立長效機製。這說明長效機製的建立模式不斷成型，也是社會和企業所期盼的。”
受訪專家對記者表示，此次會議繼續強調“穩定房地產市場”，意味著“穩”為本輪樓市調控的核心精神。同時，政策連續性和穩定性也是首提的概念，這都從側麵說明了長效發展機製的導向。
對於房地產的定位早在2016年12月召開的中央經濟工作會議上已經明確：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑製房地產泡沫，又防止出現大起大落。
但具體的政策並未順勢出台。然而，一線和熱門的二線城市房價在年初再度出現快速上漲，甚至引發了新一輪的限購、限售政策的出台。而回頭看，這或成為迫使本屆政府痛下決心對房地產市場政策進行調整的關鍵時點。
聯訊證券董事總經理，首席宏觀研究員李奇霖預計，房地產長效機製建立將圍繞著：推進不動產登記製度、推動房地產稅立法；增加住房用地供應量，推進棚戶區改造和保障房工程建設；加快租賃市場培育等三點進行展開。不過在他看來，房產稅立法會是一個長期過程，短期“加快”推進並不現實。
“單純發展住房租賃製度，而住宅用地並無增加，也很難實現房地產市場的長期平穩。建立房地產長效機製，當前重點是租賃房和供地。”方正證券首席經濟學家任澤平表示。
今年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部發布的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
就在多部委出台在12個城市試點發展住房租賃市場的通知的同時，上海在全國還首次推出租賃住房用地：7月4日晚間，上海市國土局官網發布了分別位於嘉定區和浦東新區兩宗地塊的掛牌出讓公告。值得關注的是，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，求競得人須100%自持70年。 根據公告顯示，兩塊地的成交均價都不足6000元/平方米。在該成交地塊周邊的地塊此前的成交樓板價已經達到3.76萬元/平方米。這意味著土地價格壓到了市場價格的兩折左右。有業內人士測算，按照當前的建造成本，在實現年化收益4.5%的基礎上，開發商僅需21年就能收回成本。
興業研究分析師陳姝婷在最新研報中表示，這些信號顯示政策由研究、討論已走向了實施落地階段。
九州證券全球首席經濟學家鄧海清認為，發展房屋租賃市場、完善土地供給製度，是房地產長效機製的核心。房地產市場既需要解決需求問題，也需要解決供給問題，預計政府對於需求問題的處方可能是限製炒房、發展租賃；對於供給問題的處方可能是完善土地供給製度。
租賃“法製化”成關鍵
“ 租賃”這張處方雖好，但不少城市仍存在的租賃“賣方市場”現狀讓政策的落實效果恐怕要打上問號。在北上廣深一線城市的租賃市場中，“黑中介”、房東隨意漲價、不退還押金等現象並不少見， 而附加在住房之上的教育、公共服務的缺失更是常態。
因此，在最近密集出台的政策中，廣州出台的“租購同權”受到了最為普遍的關注 。住建部有關負責人表示將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方麵的製度，逐步使租房居民在基本公共服務方麵與買方居民享有同等待遇。
事實上，規範住房租賃市場在進入2017年來進入了快車道。在今年初關於房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會上，住建部副部長陸克華表示，相關部門正在加快住房租賃市場立法，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方麵的製度，逐步使租房居民在基本公共服務方麵與買房居民享有同等待遇。
在5月19日，住建部發布並向社會公開征求意見的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》中，對住房租賃的租金、合同製定、押金收取、居住空間標準等多個方麵有了規範。
不過在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，目前尚沒有關於住房租賃相關法律的製定計劃。
“預計後續政策會加快租賃市場完善，發展租賃市場，這包括提高租房公積金提取比例、增加租房用地供應、鼓勵專業化租賃企業發展、解決租賃雙方平權保障承租人長期穩定租約等。”李奇霖稱。
“預計租賃市場是房地產長效機製中很重要的一個產品創新。”嚴躍進也對記者表示，“從政策方向看，後續租賃政策和戶籍政策等進行結合的可能性較大，這將有助於培育一個更全麵和健康的租賃市場機製。並且租賃市場的健康發展，對於當前抑製資產泡沫、刺激租賃需求釋放、盤活存量資產、改變企業經營模式等都有積極的作用。”
他還指出，近期租賃市場動作頻頻，充分體現了租賃市場全方位改革的導向。這包括廣州推出了租售同權的政策，具有較大的魄力，但在具體推進過程中仍需不斷研究細節性的問題。
陳姝婷表示，從短期來看，限價直接抑製新房價格漲幅，限售通過降低二手房市場流動性抑製炒房，平穩房地產市場；但其更加中長期的意義則在於為長效機製的建立留出時間，通過限價、限售等行政手段防止房價在房地產長效機製建立過程中出現大幅波動，從而實現短效調控向長效基礎性製度的平穩過渡。
“經濟複蘇為中國深化結構性改革提供了良機，出口改善在一定程度上減輕政府穩增長的壓力，從而為深化供給側改革和金融去杠杆提供空間。反過來，政府也應該有效利用目前相對寬鬆的外部環境改善來加快推進國內結構性改革。” 摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對記者稱。
(原標題：房地產 “售”轉“租” 長效機製從“租賃”尋突破)
最後更新：2017-07-30 02:35:56