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房企長三角“角力”長租公寓 高租金低利潤盈利模式尚在探索
繼廣州、北京等城市之後，日前，上海也公布租賃住房新政。按照上海市人民政府辦公廳官方發布的消息，上海將加快培育和發展住房租賃市場，到2020年基本形成多市場參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體係。在業內人士看來，這一新政的出台總體上符合當前上海住房市場的改革，後續有助於激活租賃市場的需求。
事實上，存量房時代，長租公寓作為化解房地產庫存的一個重要途徑，從一出現就成為資本競逐的“蛋糕”。在不久前各大房企披露的半年報中，旭輝控股(集團)有限公司(以下簡稱“旭輝”，00884.HK)、朗詩綠色地產有限公司(以下簡稱“朗詩地產”，00106.HK)等一眾房企都表示已開始以不同形式涉足長租公寓，並將該業務列入下半年乃至未來幾年的發展計劃當中。
旭輝相關負責人在回複《中國經營報》記者采訪時稱，旭輝旗下長租公寓品牌“領寓國際”目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，後續還將陸續擴至廣州、深圳、合肥等一線城市和二線核心城市。
不過，在記者的采訪過程中，多位業內人士指出，長租公寓一直麵臨著回報周期長、盈利難的尷尬，房企如果成本控製能力較弱，運營風險就會增加。
掘金萬億“藍海”
記者不完全統計，目前萬科企業股份有限公司(以下簡稱“萬科”，000002.SZ)、旭輝、朗詩地產、禹洲地產等多家房地產開發商已相繼介入長租公寓市場，並重點布局上海等一二線城市，構築自己的房屋租賃服務市場。
資料顯示，萬科自2014年以來就積極布局長租公寓市場，算是最早進入這一領域的房企之一，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。截至2017年8月底，泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間。自2016年底，萬科又拿下多塊限價自持地塊，專門用於建設租賃住房，2017年泊寓預計總獲取房間數量超過10萬間。
在上海，萬科三年前開始在嘉定區的安亭新鎮運營第一家泊寓，其後又相繼運營張江國創中心、翡翠公園、安亭新鎮二期門店和虹橋南華園店，目前在上海擁有房源約1500間。
除了萬科，在2016年底進入長租市場的旭輝目前旗下也擁有自己的長租公寓品牌“領寓國際”，對標時下都市白領以及高校人群。旭輝方麵向記者表示，目前領寓國際已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，今年準備入市2萬間房源，未來五年有希望達到20萬間規模。後續項目將陸續擴至廣州、深圳、合肥等一線城市和二線核心城市。
“公司一年前就開始對長租公寓領域進行調研，但此前並沒有貿然進駐，因為長租公寓市場太新了，還在試錯的過程。”某知名房企長租公寓項目負責人告訴記者。
禹洲地產董事會主席以及執行董事林龍安近期在中報業績會上也表示，未來禹洲在保量的情況下，會在一二線城市的核心地段布局長租公寓，以達到業績均衡。
租金高仍“一房難求”
近期發布的《長租公寓認知接受度調查》報告顯示，近九成受訪者認為長租公寓租金偏高。
以朗詩地產旗下的長租公寓品牌“朗詩寓”為例，其包含青年公寓、白領公寓、精品公寓和服務式公寓四個產品線，在上海有多個門店正在營業。
9月19日下午，記者根據朗詩寓的定位，來到上海閔行區虹橋鎮金匯路星發大廈，注意到門口有個名為“鴻士公寓”的招牌。通過電梯到三樓，記者看到門口立著一張名為朗詩寓上海金匯路店的宣傳海報。據工作人員介紹，公寓在上半年才開業，總共房源100多間，還剩14間沒有出租。“一樓的‘鴻士公寓’招牌是前任租戶的門店名稱，隻是目前沒有撤下來。”
記者了解到，朗詩寓的單身公寓和雙人公寓麵積在20~40平方米不等，床鋪、電視、衣櫃、書桌、衛浴等家用設施均較新，同時還配備了冰箱、滾輪洗衣機、抽油煙機等。租金為每月3700元、4200元、4700元不等。
記者粗略估算，水費按照熱水和冷水的不同收費，加上商業用電的價格以及網絡費用等，租客每月還需在租金之外支付約300元的費用。而金匯路附近一房產中介工作人員告訴記者，周邊同等規格的房源租金約為3500~4200元/月。
隨後，《中國經營報》記者又輾轉來到上海閔行區南華街25號的萬科泊寓虹橋南華園店，據工作人員介紹，自6月份開業至今，該公寓房源已大部分完成出租，出租率達到九成以上。
記者觀察到，該門店臨近淩空SOHO和虹橋商務區，房間基本設置了一體式獨立衛浴，單間配套家居，有多個公共區域，包含桌球台、免費健身房和羽毛球場等。其租客大多為淩空SOHO的上班族，租金在2680~3200元/月不等。
此外，記者還從旭輝領寓的青年公寓社區“柚米國際社區”(閔行店)處了解到，該長租公寓出租率達90%左右，租金約為3500元/月，這一租金同樣較周邊同等麵積的普通住宅租金要高出1~2成。除此之外，每月還要額外繳納300元的管理費，水電費按商用標準收取。
對此，灣流國際創始人、CEO黃海濱認為，上海等國內一線城市，資產價格是最高的，租金不低，因為人均可支配收入沒有拉起來，現在租房的花費占收入的比重為30%左右。“未來在上海等一線城市的人群會越來越高端，承租能力會得到提升，人均可支配收入增加。我認為未來中國租房市場會穩步提升，而且空間很大，租金會穩步上揚達到匹配。”
盈利難題考驗運營能力
萬科董事會主席、CEO鬱亮此前公開坦言：“從回報率來說，我們能夠達到1%~2%的回報率，已經很滿意了。”萬科的半年度報告顯示，由於發展經營性租入寫字樓和公寓，公司的長期攤銷費用大幅增加近32%至12.66億元。
林龍安也曾公開透露，目前長租公寓的租金回報率並不高，內地僅維持在4%左右，而融資的利息都超過4%。旭輝領寓CEO張愛華直言，“70年自持物業，不能用10年、6年回本的邏輯來算”。
實際上，長租公寓市場尚處於搶占市場和燒錢的階段，且麵臨著回報周期長、盈利難的尷尬。
“傳統二房東的模式利潤率很薄，隨著規模越來越大，如果成本控製能力、經營能力較弱，整個運營風險就會增加。”同策谘詢研究部總監張宏偉認為，現在長租公寓雖然有資本支持，但當風口過了之後還是要靠運營來獲得利潤。
張宏偉分析表示：“長租公寓有規模、品牌和服務，可以標準化進行複製，產生長期穩定的現金流。如果說以運營為主的輕資產和以自持為主的重資產能很好地結合，就可以做到規模和利潤的平衡。”
(原標題：房企長三角“角力”長租公寓 高租金低利潤盈利模式尚在探索)
最後更新：2017-09-24 06:03:03