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馬雲進軍租房市場！樓市大變天？一上來就要免押金，中介還有活路？

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注：加入上述兩群，需備注“單位名+姓名”。

內容提要：

8月9日，阿裏巴巴集團、螞蟻金服集團與杭州住保房管局在杭州市人民政府會議中心就合作搭建智慧住房租賃監管服務平台舉行簽約儀式。

根據杭州公布的方案，杭州全城的租賃房源將全麵引入芝麻信用，利用其實人認證、信用評估、免押月付及信用黑白名單能力，為房東、租客、中介建立誠信檔案。杭州也由此成為全國第一個明確提出要把所有租賃房屋都納入信用體係的城市。

在杭州租房，以後可以不再需要“押一付六”“押一付三”等，隻要信用好，不僅能免押金，租金還可以按月來付。

圖片來源：杭州市住房保障和房產管理局官網

未來，杭州市的每一套可租房源、每一個租客、每一個房東，以及每一個中介服務人員，都將對應一套完善的信用評價體係。在杭州租房，以後可以不再需要“押一付六”“押一付三”等，隻要信用好，不僅能免押金，租金還可以按月來付。

根據浙江在線的報道，戰略合作達成之後，阿裏具體會從7個方麵切入租賃平台：

一是實人認證。租賃平台將通過實名身份驗證及人臉識別等技術確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性。

二是全方位核驗。租賃平台將通過住保房管局房屋權屬核驗與阿裏巴巴驗真服務相結合的方式，對掛牌房源實行全方位核驗。

三是一站式服務。租賃平台注重管理與服務並舉，將與公安、工商、公積金、教育等相關部門互聯共享，實現人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務，為租賃各方提供一站式便民服務。

四是評價係統。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體係和阿裏提供的線上評價體係，通過評價一方麵鼓勵租賃主體自覺履約，規範租賃行為；另一方麵將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平台用戶參考評估。

五是信用體係。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體係和芝麻信用，全新打造租客、房東及租賃機構的信用體係，未來，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體係。

六是網上支付。租賃平台將利用螞蟻金服網上支付技術，實現租金、押金、傭金等完全線上化支付，同時嚴格保障資金支付安全。

七是多通道在線預約。租賃平台開放創新地打造“一個平台兩個服務通道”。房東、租客可以使用電腦或移動設備，通過住保房管局或阿裏巴巴其中任一通道實現智能網簽，極大提升效率、優化個人體驗。

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，杭州住房租賃行業正在推動一場意義非凡的創新，阿裏巴巴作為互聯網巨頭，此次高調進入住房租賃市場，將成熟的互聯網產品輸出給政府，有望解決困擾租賃市場多年的頑疾，有助於房地產市場長效機製的建立，進而對未來整個房地產市場的格局產生影響。

不久前，住建部聯合八部委在全國選取了12個房價壓力大、人口淨流入的城市，作為首批住房租賃試點，杭州是其中之一。此次全城引入信用租房，正是杭州試點方案的一記“重拳”。隨著試點方案的落地，信用租房的杭州經驗有望進一步在全國推廣複製。

信用租房未來會給租客、房東、中介帶來哪些影響？

房東

對房東來說，在租房中最擔心的問題是什麼呢？房東對信用租房評價體係有什麼看法？《中國企業家》找到幾位房東詢問了他們的想法。

北京的劉女士表示，目前自己在天津有一處正在出租中的房產，關於租房時最擔心的問題，其一是遇到非常麻煩的租客，自己不方便過去，最希望遇到的盡可能是省心事少的人；其二是租客在合同期未滿時違約的問題，一般會扣留押金作為雙方保障，“但其實通常遇到相處比較好的租客，即使違約，我也不會扣押金了，還是會退給人家。”

那麼，信用租房能不能解決房東的問題？

作為房東，林先生告訴《中國企業家》，如果這個信用體係能在北京推廣，他可以接受，“我的房子就曾經發生過租客跑了的情況”，林先生認為，信用租房可以省事很多，房主可以挑選信用分高的租客。

回龍觀的90後房東小秦也對《中國企業家》表示，他很願意使用這種方式租房，“房東當然希望能預先知道房客的信用信息，招募優質房客。要是再有專業宿管，作為房東那就更加無憂了。”

但也有的房東表示不讚同這種方式。此前曾有過幾年房東經曆的王女士則告訴《中國企業家》，她不會把自己的房子納入這個體係，一方麵是可追溯，會被查稅；另一方麵，這種不留押金、月付的方式，就等於還是要承擔租客跑路的風險，給自己帶來一些麻煩大於好處，“這就是個花頭，錦上添花。”

從現實層麵考慮，芝麻信用分雖然顯示了個人的信用評級，但信用分高並不能代表有了100%的保障，也不具有絕對的約束作用。如果隻看信用分，沒有押金，租客擅自違約的情況並不能完全避免。

當被問到是否擔心這個問題，上述90後房東小秦認為，“如果信用值能夠完全運轉起來，並且平台能夠提供第三方的資金監管、評價、申訴等機製的話，我覺得大家可能會像愛惜錢一樣愛惜信用值的。現在的電商平台也是先發貨才從平台收賬，不也一樣運轉的挺好？”不過他也表示，“顧慮肯定是會有的，就看平台能不能有好的機製和流程來規避雙方風險。”

租客

離家在外工作，許多上班族都有過租房經曆，對租客來說，最擔心的幾個問題大概有：

租不到合適的、性價比高的房子；

找不到房東，隻能聯係中介，還要付中介費；

租房合同期未到，就被房東或中介轟走；

房屋狀況出現問題，房東或中介推諉、無視等。

如果信用租房上線，租客即可從租房信用評價體係中查看房東的信用分、評價等信息，來權衡是否選擇租房。

如果房東的房屋圖片與實際不符，或中途轟走租客，係統就會對房東的信用評分做出相應處罰或處理。

那麼，在該信用租房平台，租客就可以跳過中介，與房東直接建立聯係，尋找適合自己的租房；另外，信用評價體係可以在一定程度上對房東起到約束作用，房東也會顧忌信用分過低帶來的影響。

中介是不是要失業了？

如此看來，信用租房確實是一個房東和租客皆大歡喜的方案，房東不愁找不到好租客，租客也不愁找不到好房東了。所以，租房市場是不是沒中介什麼事兒了？

我愛我家的租房中介小趙認為，阿裏巴巴這個信用體係還不能完全替代中介，他認為，“互聯網企業隻是會促進客戶與業主之間的交流 ，並不能完全取代中介的地位。這個對客戶來說很好，但是並不絕對安全，金融記錄良好能說明一個人的全部麼？ ”但他不否認，這確實會對租房中介市場產生一些衝擊。

中企哥了解到，目前許多租房平台已經在推出過信用租房的項目，同樣是免押金、月付等模式。

但這些項目大多采用的方式為，租房平台與金融平台、支付寶三方合作：支付寶先對租客的信用資質進行審核，如果信用分足夠即可在第三方金融平台中辦理借貸；手續辦好後，金融平台將付給租房平台一整年的房租，然後租客將按月付房租，但實際就是按月還貸，從而實現了免押金、月付房租。

這不是阿裏第一次介入租房市場

2016年10月15日，在阿裏巴巴旗下的二手交易平台閑魚APP上，“閑魚租房”的功能正式上線。房東可直接在上麵發布房屋租賃信息，租客可在評論區直接與房東留言溝通；另外，租客還可在評論區對房東進行評價、點讚、打標等。

如果在閑魚上預約看房後，房東索要中介費，用戶即可在看房印象中對該房源信息打標“收中介費”，係統會對其進行處理。

如果房屋圖片與實際不符，用戶還可進行打標“和照片不一致”、“假房源”等。

此外，其中還有“實人認證是否通過”“芝麻信用是否授權”等點亮標的提示。這些功能都是為了保障租客實現在租房過程中的正當權益。

另外，專門打造房東直租的平台也在更早之前就出現過，如蘑菇租房、螞蟻租房等APP都是以打造房東直租平台為主，但其中租房中介依然無處不在；58同城的租房平台上也分有“中介”和“個人”兩種信息類別，可供用戶自由選擇，但打開“個人”的信息頁麵，其中大部分都是中介發布的信息。

房客都希望直接找到房東，但房東卻懶得直接跟房客對接。這也是中介存在的最重要土壤，租一套房子，可能有10多個房客來看，最後還不一定租出去，房東因為看房太麻煩，所以通常寧可花點錢委托給中介。

因此，隻要這個問題持續存在，那麼房東直租的平台出現多少，就會被中介攻占多少。

同理，如果信用租房解決不了這個行業痛點，那麼，它的作用就不是切入租房市場，而隻是擴大了支付寶和芝麻信用分的使用範圍，讓越來越多的人在更多場景下頻繁使用支付寶而已。

據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。其中以新就業的大學畢業生和外來務工人員為主要群體。每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學生畢業、中小學生擇校的時間段。黑中介、假房源、惡意違約等租房市場的亂象，正是伴隨著租房市場的火爆而生。

阿裏和騰訊為何都“死磕”信用分？

今年7月初，網上有傳言稱，地下黑市有人通過偽造十幾項個人信息，來幫人刷高芝麻信用評分，輕鬆就能超過750分，收費僅為400元。

7月10日，芝麻信用對此回應表示，這樣的“漲分”手段是完全不可信的。對這類黑產機構，芝麻信用的態度是“零容忍”。並稱，這些機構主要是通過偽造個人學曆、車輛信息等手段來進行漲分，但芝麻信用會對此進行技術校驗，並結合多種渠道進行交叉驗證，確保真實可信之後才會上調芝麻分。

如果用戶提交的是虛假信息，不僅不會漲分，還會對自己的信用產生負麵記錄，可以說是得不償失。

據媒體報道，有記者親自嚐試了這一方法，發現芝麻信用分並未提升，而在一些討論這一方法的群裏，大部分用戶也反饋說，分數並沒有提升。

隨著支付寶用戶群體規模不斷擴大，芝麻信用分的影響越來越大。今年6月6日，螞蟻金服旗下芝麻信用發起的“66信用日”，“66信用日”是阿裏為了推廣芝麻信用新造的一個節，消費者在當天可以通過信用享受諸如免押金租車、租房、租手機數碼產品等服務。

那麼，有了芝麻信用分之後，會有哪些用處呢？

有了芝麻信用分，從信用卡、消費金融、抵押貸款到酒店、租房、租車、婚戀等等，芝麻分都能派上用場。舉個例子，當你準備出國時，自己跑去大使館辦簽證不僅消耗時間，而且各種手續相當麻煩。有了芝麻信用分之後，就能到飛豬旅行上快速辦理簽證了。比如，芝麻信用分700以上可以申請新加坡簽證，不用再提交資產證明、在職證明或者戶口本等複雜資料。芝麻信用分750以上可以申請盧森堡簽證，同樣不用再提交資產證明、在職證明或者戶口本等複雜資料。是不是很貼心省事呢？

隨著分數的增加，芝麻信用分也開始進入更多的生活場景：如果芝麻分夠高，可以開通花唄、借唄，用於借款；或者“信用住”，先住酒店，再付款；甚至免押金，騎走一輛小藍車。

由於很多人希望能夠盡快漲分，於是專門的“刷分”機構應運而生，在一些社交平台上，時不時地有人會打出幫助提高芝麻信用評分的廣告，甚至流傳陌生人互打借條或互相轉賬可以刷分。

進入8月以來，騰訊也悄然開放了“騰訊信用分”的查詢通道，被認為是“死磕支付寶”。但其最終目的也都是在爭奪支付場景，簡單說就是采用一種新的方法，提升對客戶的服務，讓越來越多的人使用微信支付。

那麼，你覺得這到底會對中介行業產生多大的衝擊呢？

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北京新房格局變天：二環與五環新盤售價接近

在新增供應低、入門門檻高企現象的背後，北京新房市場正經曆著以往不曾出現過的變化。在市區供應稀缺，新盤向遠郊區轉移的當下，北京出現了二環與五環新盤售價逐步趨近的現象。在改善型需求占主流的市場上，產品需求和考量標準也在發生著潛在的變化。甚至有業內調侃說，這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。

【變局】

二環與五環單價均近“十萬元”

今年年初延續至今的8萬元限價，令北京新房供應出現了一個有趣現象：二環五環同價。

記者了解到，在今年取得預售許可的項目中，位於四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得了預售審批，此外，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二環，預售價格也不過79459元/平米。

不過就在這周，北京市住建委公布了三個項目的預售許可。其中，位於南二環的中國璽和昆侖域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位於南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

如此一來，二環五環同價的狀況是否就此打破？

觀察目前市場上在售的新房項目不難發現，部分位於東五環和北五環的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位於朝陽區東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推麵積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。

有業內人士介紹，上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得了預售許可，部分項目已經轉為現房銷售，因此在定價方麵受限較小。

改善型普宅價格超越別墅

市場對改善型產品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

亞豪機構市場數據顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當於別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來，住宅均價首次超越別墅。

據介紹，這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看，住宅備案均價仍然高於別墅，這預示著至少在今年之內，住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區域的疊拚別墅備案價格為70833元/平米。

另一方麵，別墅成交量也陷入了苦戰。數據顯示，今年7月北京別墅市場僅實現成交353套，成交麵積7.97萬平方米，環比分別減少9%、22%，同比更是出現54%、65%的大幅下滑。

有業內人士表示，眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品，而非單價。對於定位改善家庭、戶型麵積相對較大的別墅產品，必須要將總價控製在改善客群可接受的範圍之內，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價”或不再延續

目前，不僅北京新房供應在地段方麵的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。

就在8月1日北京本月首場土拍上，位於東城區的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓麵價則為5.2萬元/平方米。

實際上，該地塊限價是抑製房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方麵，該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均麵積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均麵積200平方米以上產品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業內看來，相比於前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向於去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完，甚至出現“夜光盤”的極端案例。

“這折射出了市場分化，北京市場新房全麵熱銷的時代已告結束。”郭毅表示，項目冀望於在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產品、價格三個層麵共同發力。其中，價格的高低並非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。

來源：中國企業家雜誌-、搜狐財經、 新京報(北京)、網易新聞

圖片來源網絡

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最後更新：2017-08-20 11:57:38

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