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马云进军租房市场！楼市大变天？一上来就要免押金，中介还有活路？

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内容提要：

8月9日，阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团与杭州住保房管局在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。

根据杭州公布的方案，杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用，利用其实人认证、信用评估、免押月付及信用黑白名单能力，为房东、租客、中介建立诚信档案。杭州也由此成为全国第一个明确提出要把所有租赁房屋都纳入信用体系的城市。

在杭州租房，以后可以不再需要“押一付六”“押一付三”等，只要信用好，不仅能免押金，租金还可以按月来付。

图片来源：杭州市住房保障和房产管理局官网

未来，杭州市的每一套可租房源、每一个租客、每一个房东，以及每一个中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。在杭州租房，以后可以不再需要“押一付六”“押一付三”等，只要信用好，不仅能免押金，租金还可以按月来付。

根据浙江在线的报道，战略合作达成之后，阿里具体会从7个方面切入租赁平台：

一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。

二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源实行全方位核验。

三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举，将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享，实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务，为租赁各方提供一站式便民服务。

四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为；另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况，供平台用户参考评估。

五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用，全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系，未来，杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术，实现租金、押金、佣金等完全线上化支付，同时严格保障资金支付安全。

七是多通道在线预约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备，通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签，极大提升效率、优化个人体验。

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新，阿里巴巴作为互联网巨头，此次高调进入住房租赁市场，将成熟的互联网产品输出给政府，有望解决困扰租赁市场多年的顽疾，有助于房地产市场长效机制的建立，进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。

不久前，住建部联合八部委在全国选取了12个房价压力大、人口净流入的城市，作为首批住房租赁试点，杭州是其中之一。此次全城引入信用租房，正是杭州试点方案的一记“重拳”。随着试点方案的落地，信用租房的杭州经验有望进一步在全国推广复制。

信用租房未来会给租客、房东、中介带来哪些影响？

房东

对房东来说，在租房中最担心的问题是什么呢？房东对信用租房评价体系有什么看法？《中国企业家》找到几位房东询问了他们的想法。

北京的刘女士表示，目前自己在天津有一处正在出租中的房产，关于租房时最担心的问题，其一是遇到非常麻烦的租客，自己不方便过去，最希望遇到的尽可能是省心事少的人；其二是租客在合同期未满时违约的问题，一般会扣留押金作为双方保障，“但其实通常遇到相处比较好的租客，即使违约，我也不会扣押金了，还是会退给人家。”

那么，信用租房能不能解决房东的问题？

作为房东，林先生告诉《中国企业家》，如果这个信用体系能在北京推广，他可以接受，“我的房子就曾经发生过租客跑了的情况”，林先生认为，信用租房可以省事很多，房主可以挑选信用分高的租客。

回龙观的90后房东小秦也对《中国企业家》表示，他很愿意使用这种方式租房，“房东当然希望能预先知道房客的信用信息，招募优质房客。要是再有专业宿管，作为房东那就更加无忧了。”

但也有的房东表示不赞同这种方式。此前曾有过几年房东经历的王女士则告诉《中国企业家》，她不会把自己的房子纳入这个体系，一方面是可追溯，会被查税；另一方面，这种不留押金、月付的方式，就等于还是要承担租客跑路的风险，给自己带来一些麻烦大于好处，“这就是个花头，锦上添花。”

从现实层面考虑，芝麻信用分虽然显示了个人的信用评级，但信用分高并不能代表有了100%的保障，也不具有绝对的约束作用。如果只看信用分，没有押金，租客擅自违约的情况并不能完全避免。

当被问到是否担心这个问题，上述90后房东小秦认为，“如果信用值能够完全运转起来，并且平台能够提供第三方的资金监管、评价、申诉等机制的话，我觉得大家可能会像爱惜钱一样爱惜信用值的。现在的电商平台也是先发货才从平台收账，不也一样运转的挺好？”不过他也表示，“顾虑肯定是会有的，就看平台能不能有好的机制和流程来规避双方风险。”

租客

离家在外工作，许多上班族都有过租房经历，对租客来说，最担心的几个问题大概有：

租不到合适的、性价比高的房子；

找不到房东，只能联系中介，还要付中介费；

租房合同期未到，就被房东或中介轰走；

房屋状况出现问题，房东或中介推诿、无视等。

如果信用租房上线，租客即可从租房信用评价体系中查看房东的信用分、评价等信息，来权衡是否选择租房。

如果房东的房屋图片与实际不符，或中途轰走租客，系统就会对房东的信用评分做出相应处罚或处理。

那么，在该信用租房平台，租客就可以跳过中介，与房东直接建立联系，寻找适合自己的租房；另外，信用评价体系可以在一定程度上对房东起到约束作用，房东也会顾忌信用分过低带来的影响。

中介是不是要失业了？

如此看来，信用租房确实是一个房东和租客皆大欢喜的方案，房东不愁找不到好租客，租客也不愁找不到好房东了。所以，租房市场是不是没中介什么事儿了？

我爱我家的租房中介小赵认为，阿里巴巴这个信用体系还不能完全替代中介，他认为，“互联网企业只是会促进客户与业主之间的交流 ，并不能完全取代中介的地位。这个对客户来说很好，但是并不绝对安全，金融记录良好能说明一个人的全部么？ ”但他不否认，这确实会对租房中介市场产生一些冲击。

中企哥了解到，目前许多租房平台已经在推出过信用租房的项目，同样是免押金、月付等模式。

但这些项目大多采用的方式为，租房平台与金融平台、支付宝三方合作：支付宝先对租客的信用资质进行审核，如果信用分足够即可在第三方金融平台中办理借贷；手续办好后，金融平台将付给租房平台一整年的房租，然后租客将按月付房租，但实际就是按月还贷，从而实现了免押金、月付房租。

这不是阿里第一次介入租房市场

2016年10月15日，在阿里巴巴旗下的二手交易平台闲鱼APP上，“闲鱼租房”的功能正式上线。房东可直接在上面发布房屋租赁信息，租客可在评论区直接与房东留言沟通；另外，租客还可在评论区对房东进行评价、点赞、打标等。

如果在闲鱼上预约看房后，房东索要中介费，用户即可在看房印象中对该房源信息打标“收中介费”，系统会对其进行处理。

如果房屋图片与实际不符，用户还可进行打标“和照片不一致”、“假房源”等。

此外，其中还有“实人认证是否通过”“芝麻信用是否授权”等点亮标的提示。这些功能都是为了保障租客实现在租房过程中的正当权益。

另外，专门打造房东直租的平台也在更早之前就出现过，如蘑菇租房、蚂蚁租房等APP都是以打造房东直租平台为主，但其中租房中介依然无处不在；58同城的租房平台上也分有“中介”和“个人”两种信息类别，可供用户自由选择，但打开“个人”的信息页面，其中大部分都是中介发布的信息。

房客都希望直接找到房东，但房东却懒得直接跟房客对接。这也是中介存在的最重要土壤，租一套房子，可能有10多个房客来看，最后还不一定租出去，房东因为看房太麻烦，所以通常宁可花点钱委托给中介。

因此，只要这个问题持续存在，那么房东直租的平台出现多少，就会被中介攻占多少。

同理，如果信用租房解决不了这个行业痛点，那么，它的作用就不是切入租房市场，而只是扩大了支付宝和芝麻信用分的使用范围，让越来越多的人在更多场景下频繁使用支付宝而已。

据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。每年6月到8月是房屋租赁的高峰期，正值大学生毕业、中小学生择校的时间段。黑中介、假房源、恶意违约等租房市场的乱象，正是伴随着租房市场的火爆而生。

阿里和腾讯为何都“死磕”信用分？

今年7月初，网上有传言称，地下黑市有人通过伪造十几项个人信息，来帮人刷高芝麻信用评分，轻松就能超过750分，收费仅为400元。

7月10日，芝麻信用对此回应表示，这样的“涨分”手段是完全不可信的。对这类黑产机构，芝麻信用的态度是“零容忍”。并称，这些机构主要是通过伪造个人学历、车辆信息等手段来进行涨分，但芝麻信用会对此进行技术校验，并结合多种渠道进行交叉验证，确保真实可信之后才会上调芝麻分。

如果用户提交的是虚假信息，不仅不会涨分，还会对自己的信用产生负面记录，可以说是得不偿失。

据媒体报道，有记者亲自尝试了这一方法，发现芝麻信用分并未提升，而在一些讨论这一方法的群里，大部分用户也反馈说，分数并没有提升。

随着支付宝用户群体规模不断扩大，芝麻信用分的影响越来越大。今年6月6日，蚂蚁金服旗下芝麻信用发起的“66信用日”，“66信用日”是阿里为了推广芝麻信用新造的一个节，消费者在当天可以通过信用享受诸如免押金租车、租房、租手机数码产品等服务。

那么，有了芝麻信用分之后，会有哪些用处呢？

有了芝麻信用分，从信用卡、消费金融、抵押贷款到酒店、租房、租车、婚恋等等，芝麻分都能派上用场。举个例子，当你准备出国时，自己跑去大使馆办签证不仅消耗时间，而且各种手续相当麻烦。有了芝麻信用分之后，就能到飞猪旅行上快速办理签证了。比如，芝麻信用分700以上可以申请新加坡签证，不用再提交资产证明、在职证明或者户口本等复杂资料。芝麻信用分750以上可以申请卢森堡签证，同样不用再提交资产证明、在职证明或者户口本等复杂资料。是不是很贴心省事呢？

随着分数的增加，芝麻信用分也开始进入更多的生活场景：如果芝麻分够高，可以开通花呗、借呗，用于借款；或者“信用住”，先住酒店，再付款；甚至免押金，骑走一辆小蓝车。

由于很多人希望能够尽快涨分，于是专门的“刷分”机构应运而生，在一些社交平台上，时不时地有人会打出帮助提高芝麻信用评分的广告，甚至流传陌生人互打借条或互相转账可以刷分。

进入8月以来，腾讯也悄然开放了“腾讯信用分”的查询通道，被认为是“死磕支付宝”。但其最终目的也都是在争夺支付场景，简单说就是采用一种新的方法，提升对客户的服务，让越来越多的人使用微信支付。

那么，你觉得这到底会对中介行业产生多大的冲击呢？

延伸阅读：楼市还有什么惊爆你眼球的现象？！

北京新房格局变天：二环与五环新盘售价接近

在新增供应低、入门门槛高企现象的背后，北京新房市场正经历着以往不曾出现过的变化。在市区供应稀缺，新盘向远郊区转移的当下，北京出现了二环与五环新盘售价逐步趋近的现象。在改善型需求占主流的市场上，产品需求和考量标准也在发生着潜在的变化。甚至有业内调侃说，这是个让地产营销人无语凝噎的时代。

【变局】

二环与五环单价均近“十万元”

今年年初延续至今的8万元限价，令北京新房供应出现了一个有趣现象：二环五环同价。

记者了解到，在今年取得预售许可的项目中，位于四至五环之间的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以78488元/平米、76980元/平米的备案均价获得了预售审批，此外，五环边的绿地海珀云翡备案均价也为75003元/平米。而在今年春天取证的中国玺项目，虽然地处南二环，预售价格也不过79459元/平米。

不过就在这周，北京市住建委公布了三个项目的预售许可。其中，位于南二环的中国玺和昆仑域的预售许可均价均在95000-100000元/平方米之间。位于南三环与四环之间的北京金茂府取证均价也在95000-99000元/平方米之间。

如此一来，二环五环同价的状况是否就此打破？

观察目前市场上在售的新房项目不难发现，部分位于东五环和北五环的新房项目均价也同样在10万左右。例如位于朝阳区东坝的恒大华府，同样主打271-338平方米的改善型产品，其目前的报价在11万元/平米左右。朝阳区七棵树区域的首城珑玺，主推230平米的三四居产品，均价在99800元/平米左右。而老盘推新的天润福熙大道，主推面积相对较小的102-155平方米两至三居，报价同样在10.5万元/平方米。

有业内人士介绍，上述五环周边的新房项目多是在8万限价前取得了预售许可，部分项目已经转为现房销售，因此在定价方面受限较小。

改善型普宅价格超越别墅

市场对改善型产品的饥渴，同样反映在别墅市场上。

亚豪机构市场数据显示，今年前7个月，北京住宅的成交均价为45967元/平米，相当于别墅价格的1.07倍。这也是北京自2006年开始网签以来，住宅均价首次超越别墅。

据介绍，这种现状还将在未来得以延续。从今年取得预售许可的两类产品来看，住宅备案均价仍然高于别墅，这预示着至少在今年之内，住宅价格将持续超越别墅。以大兴南五环周边为例，中铁建和绿地两项目的预售价格分别在73000元/平米和75000元/平米，而同区域的叠拼别墅备案价格为70833元/平米。

另一方面，别墅成交量也陷入了苦战。数据显示，今年7月北京别墅市场仅实现成交353套，成交面积7.97万平方米，环比分别减少9%、22%，同比更是出现54%、65%的大幅下滑。

有业内人士表示，眼下北京改善产品不少都是从把控总价出发去设计产品，而非单价。对于定位改善家庭、户型面积相对较大的别墅产品，必须要将总价控制在改善客群可接受的范围之内，在单价上做出让步成为部分房企的选择。

【分析】

“地段定价”或不再延续

目前，不仅北京新房供应在地段方面的价差逐步缩小，在土地市场这种趋势或也将延续。

就在8月1日北京本月首场土拍上，位于东城区的永外大街地块颇受关注。然而拍卖当天，该地块却由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下，溢价率仅为0.5%，楼面价则为5.2万元/平方米。

实际上，该地块限价是抑制房企热情的主要原因。根据土地出让规定，该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过9.4万元/平方米。而临近的融创使馆壹号院目前销售均价已达到15万元/平方米左右。另一方面，该用地住宅部分执行的“90/70”也成为一大短板。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从2017年8万+住宅成交当中，套均面积在90平方米以下的占比仅为4%，而套均面积200平方米以上产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

在业内看来，相比于前些年购房“地段地段还是地段”的黄金准则，目前改善型客户更倾向于去考量产品的综合素质，这也是郊区项目价格受到认可的重要原因。

郭毅介绍，今年前七月，北京商品住宅签约量也不过15071套，创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而，与整体楼市低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

“这折射出了市场分化，北京市场新房全面热销的时代已告结束。”郭毅表示，项目冀望于在竞争中获得领先身位，需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中，价格的高低并非绝对数值，而是对标项目周边的一、二手房定价取得相对优势，再叠加地段与产品要素。

来源：中国企业家杂志-、搜狐财经、 新京报(北京)、网易新闻

图片来源网络

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最后更新：2017-08-20 11:57:38

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