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人物
賣掉縣城資產，去省會買房，迅速！
今天財哥先從一個粉絲的一個問題說起，財哥後台收到一個財粉朋友的留言：
本人現在湖南一小縣城開一小店(平時做做微商啥的），36歲，有一娃，日子平淡。目前手上40W。
想利用手上的資產，做一下投資。目前本人想有兩個方案。如下
1）：本縣房價大概4000左右，以買100平兩套計算，總價80W，首付30W左右，可以買兩套，貸款50W，每月還大概3000多，出租一套自住一套，壓力還可以接受。
2）如果買在長沙，以8000-9000左右的價格，40W勉強可以付一套。自己就住父母家。
好糾結，望財哥給點建議。
財哥考慮再三，還是給出了如下的意見：如果我是您，我肯定選擇方案2，肯定買長沙。大家要記住,有人氣，有人口流入的城市，房子才會漲價!你看東北的房子為什麼跌價？就是因為連年的人口流出，北上廣的房價為什麼連年上漲？就是因為人口長期流入。人口增長，商業就越好發展，我就是地鐵口擺個煎餅攤，一個月少說也有幾千塊收入（聽說北京某大媽月入3W也不一定），但是在小城市小縣城，人口不溫不火長期來說必然人口一直流出的城市，商業價值必然下降。所以從長遠來說，房產必然跌值。如果買在省會，目前來說，一個月月供3000-5000的支出，有可能小有壓力，但是過幾年來看，也許壓力就不會這麼大了，況且，買在省城，你還可以出租（月供可能就隻有2000-3000了），暫時就住在父母家就能咋樣？從房產商品化以來，房子就不再是隻居住的房子，他就變成了一個居住+投資屬性的金融化的商品，你在省會的房子，可以很好的出租，你要做項目創業了，可以很快的抵押拿到現金，而你在人口流出的城市，價值隻會越來越減弱。以後，3,4線城市的房子，就隻是房子了，很少甚至沒有金融屬性了。
城市化，隻會讓資源的利用效率越來越高， 特別是地鐵高鐵開通以後，資源統籌會更加方便有效，更會把人吸引到大城市，往大城市去，為了自己，也是為了下一代的高起點. 也許你這一代可以過的休閑，但是下一代，隨著縣城的人口流入，注定你的下一代，很大概率上要在大城市裏生活和工作，先在省會買個房，先占個坑，先有一個籌碼，比什麼都重要。你不想你的下一代，再從0開始一萬一萬的攢首付吧？ ----------以上是財哥的回複------------- 接來下，財哥和大家聊一聊。財哥身邊也有一些朋友，從北上廣闖了幾年以後，就回到了縣城發展，其實就這一輩來說，不管是生活水平，還是收入，也許並不差。有些朋友在縣城，一年做做項目，開開店，也有個十幾萬的收入，還有父母也在身邊。以這個收入水平，在小縣城來說，有車有房，基本比較容易就實現了。但是我們不要忘記，世界如論哪個國家，都是在走超級城市化的道路，你可以網上查一下。日本基本等於東京法國基本等於巴黎韓國基本等於首爾英國基本就等於倫敦。。。為什麼，因為一個國家的人口，基本30-50%，都集中居住在首都城市圈！我大中國地大物博，人口眾多，地區發展差異較大，財哥大膽推測，以後中國就是五個城市群+省會城市，應該是，一：環渤海城市群，以北京為中心；二：長三角城市群，以上海為中心；三：珠三角城市群，以深圳、廣州為中心；四：中部城市群，以大長沙、武漢、鄭州，三點為中心五：西部城市群，以重慶、成都為中心六：加上各省省會。 以後一個省就基本等於一個省會，一個省會就等於一個省。也許過10年20年，我們說寧夏就等於銀川，陝西就等於西安，甘肅就等於蘭州，以全省之力，集中全省資源到省會， 集中分配，優化效率，統籌規劃。 隨著中國城市化進程的發展，財哥大膽推測，未來大部分人口（也許超過50%）都集中在以上二十個以內的城市中。 大部分縣城+弱地級市，將迅速衰敗。
農村蕭條景象
人口和資金流，從鄉鎮，流入縣城，再流入弱地級市，再流入三線城市，再流入省會，再流入一級城市圈。衰敗先從鄉鎮開始，接著是縣城，再接著是弱地級市，再接著是三線城市。省會作為一個省的資源集約地，作為一個省的樞紐，可以留住一部分人口和資源（由於文化和地域的原因），其他的資源和人口，都會流入上述的前五大城市群！ 城市化的核心是城市的資源集約化，以中國目前製度建設和國情趨勢來說， 將來隻會是超級城市化一條路可以走。讓人們回農村，然後發展農村的公共服務，不管是從效率還是成本來說都是不可接受的。你說在一個鄉鎮建一個電影院，或是建一個體育場，能辦得起來嗎？投資個幾千萬上億，有多少人去看去用？城市化的核心是，注定了某些大型的公共工程比如地鐵、商業CBD、技術園區隻能建在城市，相反來說，讓人們集中在城市，利用現有資源基礎上的追加投資，反而是最有效率和在成本上是可接受的。
縣城蕭條景象
任誌強在上次的房產論壇上說過，一線城市的房價在接下來的十年，還會繼續上海一倍，二線城市還會上漲兩倍。財哥以為，房價高的城市，注定會掠奪房價低的城市居民的財產。比如說2016年，就有傳聞說合肥有很多人來長沙炒房，合肥的房價，在前幾年先長沙漲起來，引導了居民的房產投資意識。以一套合肥的100平房子來算，每平方2W計算，就是200萬，2016年長沙的房產價格在6000-7000左右，一套總價在60-70W。 首付3成，一套的首付款在30W左右，200W用某些手段（比如傳說中的BF），可以購入6套，然後隨著房價的上漲，在2017年長沙的房價內五區漲到1W，就可以賺入600平*4000元/平=240W。 這個240萬由誰來買單，當然是房價低的長沙人民來買單！還有，如果房價高，必然地價也高，ZZFF賣地可以賣更多錢，有了更多錢，就可以更好的投入到公共基礎基礎建設，城市也會越來越好。反之，房價低，地賣不了多少錢，也沒有錢投入到城市建設，城市隻會發展不前，陷入了惡性循環所以，適當的高房價，才是生產力！ 所以不同城市房價將會出現巨大的分化。從長遠看，房價不會大漲。但五年之內還會翻翻。立貼為證，長沙最遲2022年，內五區均價過2萬 (1)
未來一段時間城市化的進程將會提速，區域分化會越來越明顯，各個區域的中心城市將會有較為快速的發展，同時呈現強者恒強的態勢，房價的差距將會拉大，過個十年八年，你基本所以不用擔心小城市的房價了，因為，人都來大城市了。 也許有人在問，國家不是一直在說要工域均衡發展嗎？是的，財哥上麵講的
一：環渤海城市群，以北京為中心；二：長三角城市群，以上海為中心；三：珠三角城市群，以深圳、廣州為中心；四：中部城市群，以大長沙、武漢、鄭州，三點為中心五：西部城市群，以重慶、成都為中心六：加上各省省會。 也沒有違反均衡發展的趨勢，不是每個省，都有省會嘛？ 現在也許你會注意到，很多縣城的人得了病，都是往省會或是北上廣跑。比如財哥老家所在的南方小城，身邊的朋友的父母輩有了什麼病，有些開始是在縣城醫院看，有些直接就來省城了。但是縣城醫院的醫療技術和設備水平、還有部分醫務人員的服務態度，財哥實在是不敢恭維。有些大城市醫療費用居然比小縣城便宜。你會選擇留在小縣城受著高價低效的醫療，還是去大城市享受低價優質的醫療？用腳投票都知道去大城市還是留小縣城。 農村，縣城，是生我們養我們的故土，但是注定，我們回不去了！農村圖片！
再接著，我們說說教育，縣城的樓盤接盤者，大部分是外地務工的本地人，二手房交電基本是凍結狀態的。縣城或是鄉鎮的人，都有很重的一手情節！ 因為小孩要來縣裏讀書，鄉鎮基本上沒什麼學校了！好多鄉一個學校一個班，三個年級一起上課！一個老師一個校長。財哥記得讀小學的時候，那時候一個班至少有五六十個人，學校都是滿的，吃飯的時候都是一群人在排隊，上次去鎮上的一個小學，去接小外孫，看了一個班上才兩三排座位，總共就十幾20個學生，老師都是很老的老教師了，帶了個大眼鏡，看起來就比較蕭條的景象。哎，一看財哥就心酸，這才過了十幾年啊。
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財哥懷舊中ing 財哥懷舊中ing 財哥懷舊中ing 再懷舊3秒鍾。。。 所以財哥想說，縣城的人口，注定是輸出的狀態，給省會或是一線的城市輸入人口，縣城的房產長期（20年內），一定是慢慢貶值的，越早拋掉縣城或是弱地級市的房產，越早進入更上一級的城市買房，就越早受益。無論如何，先占個坑再說。 寫文不易，如果你覺得財哥的文章對你有參考價值， 請幫忙轉發給朋友，如果有意見或是建議，請在文章後留言，財哥一定第一時間回複，謝謝。 
最後更新：2017-12-21 18:06:38