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马云要颠覆房地产？房子将便宜得像白菜？

文 | T教授

马云，凭什么能那么NB呢？

他牛，并不是因为他能从一个教书匠成了中国首富，也不是因为他缔造出了全亚洲市值最高的互联网公司 —— 阿里巴巴（市值4600多亿美元，换成人民币是3万多亿）。

他的“过人之处”在于，他能把吹过的牛皮都实现喽。

1999年，当大多数国人还不知道“互联网”为何物时，他就吹牛皮说“我们要建成世界上最大的电子商务公司，要进入全球网站排名前十位。”

再看看今天的阿里，就是这个牛皮兑现的最好证明。

2014年，他又吹牛皮说“银行不改变，我们就来改变银行”。

现在呢，支付宝把银联打的妈都不认识，余额宝单只基金（天弘基金）规模更是达到1.43万亿元，是全球规模最大的货币基金。

2017年4月份，在杭州举办的全球峰会上，马云再次吹起了牛皮，“未来房子如葱（白菜）”

接着，他就杀入了房地产！

狼来了

马云杀入房地产

喊口号是门艺术，但“执行”就是技术活了。

面对黑幕重重，让人又爱又恨又无奈的房地产，该从哪儿进攻呢？

阿里的打法依然很“互联网” —— 从客户下手，那个交易频率高、痛点高、敏感度高的“三高”之地就是最佳攻击点。

所以，“房屋租赁市场”就成了最好的选择。

而在房屋租赁市场的拓展上，阿里则选择了“两条腿走路”的并行策略。

一是与政府合作打造租赁平台。如9月30号试运行的全国首个政府背景的住房租赁平台 —— 杭州市住房租赁监管服务平台，正式上线试运行。

该平台由阿里巴巴提供技术支持，其中一个是大数据技术，例如买家和买家在过去淘宝和支付宝的使用过程中就积累了大量信息，阿里就可以利用但不限于用这些数据，对租客和房东的信用进行评估；

另一个则是AI技术，为买卖双方画像，促使房源和租客的匹配效率变高。

同时，为了杜绝假房源。在租赁的流程设计上，先“核验房源”，核验通过后的房源获得唯一编码与二维码，然后“上网挂牌”，最后进入“合同网签”阶段。

杭州住房租赁监管服务平台负责人郑陈良解释：“为了确保房源真实可靠，市住保房管局对挂牌房源有权属核验，阿里巴巴有验真服务。”

而在今年7月份，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励和支持地方政府大力发展建设房屋租赁平台。

所以，依靠自己的技术和大数据优势，与政府合作建设房屋租赁平台，将成为阿里切入房地产的重要突破口。

第二条腿，则是打造市场化的信用租赁平台。

10月10日，上海举行的“中国放心公寓联盟发布会”上获悉，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。

租赁平台最大的亮点就是，用户芝麻芝麻信用分超过650的用户可以免押金租房，直接支付房屋月租费用。

这可是个“四两拨千斤”的大招，因为芝麻信用分超过650的是极普遍现象，而租房押金又是大家极易吐槽的痛点。

而且平台上的房源主要是品牌公司固定装修的公寓类房屋，这样就能提供更精准的房源信息、统一标准的装修和更完善的租后服务，比普通租房省心，房租价格相对稳定，入住的大都是同龄人，更被市场所看好。

目前已有上述8个城市、近10家公寓类合作伙伴已经在陆续接入中，房源数量总计超百万。

很明显，马云开了个好局！

房屋租赁市场会被重塑

就像淘宝/天猫，重塑了中国零售业一样，现有房屋租赁市场也很可能会被“信用租赁模式”所改造。

租赁市场参与，主要有三大主体租客、业主及中介。

除了中介外，另外两拨，租客、业主对租赁现状都颇为不满。

对于租客来说，租个房子是陷阱重重，押金、中介费、虚假房源、无良的房东、黑心的中介……

对于房东来说，也是有苦难言，不爱护房屋、客源不稳定、租客素质参差不齐……

而现在的信用租房的模式就有望破解上述问题。

在支付宝首页搜索框搜索“租房”进入信用租房平台，可以看到经过信用评估后的房源，从源头上避免黑中介。

同时，租借双方会签订电子合同，一方面避免虚假合同，另一方面，签订电子合同后，房源也会同步自动下线，以防止房源“永远在线”的情况，误导后续用户。

预计在今年年底，在支付宝的租房平台上，还会形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源，按时交租，诚实守信等行为都有助于信用积累；挂出假房源、恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。

住房租赁是个对各方信用依赖都很高的行业，不论是租客、房东、经纪公司、招租平台，守信可以帮助行业良性发展，避免纠纷。

对于出租一方来说，信用好可以提高出租率，降低管理成本，对租客来说，选择信用好的房东、经纪公司，可以避免被骗，大幅降低个人资金成本，同时按时履约，有助于个人信用的积累，未来获得更好的服务。

“挟天子（用户）以令诸侯（商家）”，在房屋租赁市场，马云很有可能重复淘宝/天猫的奇迹。

讲到这的时候，可能有人会质疑了。链接、中原、Q房网这些可是坐拥大量资源的，怎么可能束手就擒，被马云绑架。

甚至可以，拿出些数据来来反驳。

不过我想说的是，当年苏宁、国美还有百货、超市这些实体店巨头，对天猫、京东也是不屑于顾的，再看现在。不言自明。

所以，其对房屋租赁市场结构性的、影响深远的改造是毋庸置疑的。

那么，现在新问题来了！

随着，马云在房屋租赁领域的一统天下，其会切入房屋买卖市场左右房价么？

或者说它能做的到么？

毕竟房屋租赁和房屋买卖之间，就隔了一扇转换们而已，想进去很容易。

像链家、中原这些中介，房屋租赁、房屋买卖都是兼做的。

指望马云革房地产的命？

so young so simple

买房时，马云可能让你少交些“冤枉钱”，但对于房价他真的是无能为力。

T教授在之前的文章中，曾经说过，在影响房价的因素中，销售中介扮演了一个不小的角色。

比如在一手房中，成交价格中，有3-5%，个别的甚至高达10%，是消费渠道成本，被销售和中介拿了去。

即使在二手房中，比如链家，也会拿走成交价3%-3.5%，作为交易佣金（额外支付）。

从这么高的渠道费用，就可以看出开发商、房东对获客渠道的依赖。

而坐拥海量潜在客户的阿里，届时，一旦切入房屋交易市场，必然会推动交易成本的下降，比如降两三个百分点。

毕竟阿里最大的优势就信息流，所以，它可能会革销售中介的命，并让购房者少花点冤枉钱。

但其对房价的影响，也就仅在于此了。

因为，决定房价的三座大山，城市、资源、货币，哪一个都不是马云和阿里能撼动的。

先说城市，总体而言，城市级别越高，房价就越高。因为城市背后反映的人口和土地，城市级别越高，人口流入量就越大，无论怎么增加土地供应，都是处于一种供不应求的状态。

所以，城市级别也就决定了房价的基本面。

对于城市等级较低房价却不低的城市，肯定也是不正常的。

其次，是资源，又主要体现在产业、交通、教育三大方面。

他们在城市的布局又决定了城市内部板块房价的差异性。

也就是说，房价在跟着地铁、名校、产业走。

所以，我们又经常会听到，地铁沿线的房子要比不通地铁的贵；有优质教育资源的房子要比拥有普通教育指标的房子贵；商务中心周边的房子要比工业区周边的房子贵。

而就这三个因素看，未来唯一能打破房价板块差异的，可能就是交通。

T教授不是想说要修更多的地铁来拉平城市板块房价，而是指发生交通革命，让出行不再成为一个制约性因素。

这可不是瞎掰，而是真有可能，比如由中国企业控股，在澳大利亚上市的马丁公司生产的马丁飞行包。

其未来就有可能扮演汽车杀手的角色，进而平抑因交通导致的房价差。

最后更新：2017-10-12 13:58:34

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