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4000亿！碧桂园赢了万科！半年暴增2000亿，恒大许家印稳坐首富，马化腾、马云次之！房企欲进千亿阵营“门槛”何在？

2017年前三季度房企销售数据出炉，截止9月30日，碧桂园销售额突破4000亿，万科、恒大紧跟其后，形成三足鼎立之势。短短一年时间，碧桂园、恒大逆袭速度惊人，快速赶超保利、绿地等老牌房企，秘诀在哪？

恒大许家印，他的个人财富值半年涨了近2000亿，达到历史上新高2900亿，荣登首富，马化腾、马云次之。今年的恒大犹如一匹黑马，不断地用响当当的数字刺激着公众的感官。

看点

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碧桂园突破4000亿，反超万科、恒大秘诀在哪？

注：万科为2017年上半年土地储备，其余为总土地储备。

早在今年3月22日，碧桂园2016年度财报出炉，并提出销售4000亿的2017年总目标。

2016年销售业绩3088亿、同比显着增长120%，销售楼款现金回款2841亿元人民币的数据外，碧桂园还透露16年同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。

在前三强房企之中，碧桂园2016年的增长速度最快，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。

果不其然，2017年上半年结束，碧桂园销售业绩反超万科、恒大，这一优势一直持续到三季度结束。

碧桂园拔得头筹靠什么？

第一，从碧桂园目前布局的地图看，一二三四线城市全面开花，其标准化、快速复制的产品模式，正是应此而生，从实践看确实也很适合快速发展。

第二，碧桂园高奖励的合伙人制度，将它的快速开发和销售模式发挥到了极致。从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，实施两年多，今天碧桂园给出了优秀的成绩单。

583个项目

首先，从数量来讲，截至2016年12月31日，已有583个项目引入合伙人机制，310个项目开盘在售，累计合同销售额达2,612亿元，从开盘时间来讲，过去6.7个月，如今开盘项目的平均开盘时间为6.2个月，时间的背后就是钱，合伙人制度让运营更有效率。

净利润率上升

其次，净利润率上升，合伙人更有经营视角去看问题，更关注以净利润率视角去做经营决策，目前碧桂园净利润率从过去的10%提升到12%；

年货收益率提高

其三，一个更激动也是最核心的指标是自有资金年货收益率从过去30%提升到78%。

高周转

其四，依旧是高周转，现金流回正时间从过去10到12个月提升到如今的8.4个月。

第三，碧桂园有大量优质的土地储备。

土地储备12000亿

首先，碧桂园的土地储备货值高达12000亿。具体而言，截至2016年底未售部分的土地储备情况，已摘牌或已签约的土地储备约1.66亿平方米，目标市场为一二线城市的项目预计可在17年及以后提供约7,150亿货量，目标市场为三四线城市的项目预计可供货4,836亿元，总货量已经12000亿货值。

平均地价2008元/㎡

其次，碧桂园不仅有充沛土地储备，而且很好地控制了土地成本，全年获取的413宗土地的平均地价为每平米2,008元。

2017土地预算1500亿

其三，2017年拿多少地了，从预算口径来看，2017年碧桂园土地现金支出预算大约为1,500亿，拿地范围围绕城市布局战略，即继续加强面向一二线城市的土地市场，持续深耕三四线市场的核心地带，不断加强集团的优质土地资源储备。

总结起来，碧桂园关于土地的策略，就是地多，地便宜，地优质，这三点。这是其销售额大幅增长的关键，如今看来，碧桂园提前半年就完成了销售额4000亿的任务。

看点

2

恒大万科剑指4000亿，千亿房企将破11家！

2010年万科成了全国首家千亿级房企，2年后保利、绿地也加入其中。到2013年破千亿的房企已经有万达、碧桂园、中海，共计7家。

2014年绿地、万科双双迈入2000亿元门槛；到2016年，2000亿房企阵营增加到恒大、万科、碧桂园三家。

到2017年，全国房企TOP3的门槛已快速提升至4000亿，预计今年全国销售额破千亿的房企将增至11家。

万科：第4个10年实现10000亿

2017年5月，万科靠着日进10亿+的合约销售额怒刷“存在感”，为前五个月2351.7亿元的销售额贡献了不少力量，但跟前四月相比，与碧桂园的差距反而在扩大。

如今看来，万科与碧桂园之间的差距已经拉大，但万科剑指4000亿的目标，似乎已成定局。

其实，早在一年前，万科曾提出过“万亿大万科”的目标，不过此举一度被业内认为是“画大饼”。

但经历2015年、2016年楼市后，目前整个房地产行业已进入新高点即11万亿左右，就拿现在已突破3000亿销售额的万科和恒大来说，均有闯进“4字头”的趋势。

“曾在万科20周年的时候，公司营业额是80亿元，当时预测30周年的时候业绩是1000亿元，结果10年过去，万科做到了2000亿元。现在万科预计第4个10年，公司营业额是1万亿。”

如何看待万科6年进入1万亿营业额？这里与1万亿销售额是有巨大差别的。

一般而言，在房地产处于上升通道时，一般当年销售额会大于当年的营业额，因为营业额是实际2年、1年前的销售交付，所以肯定1万亿营业额，相当于超出1万亿的销售额，所以这个6年其实也不简单。

恒大：2020年实现6000亿

在去年6月份恒大20周年庆典上，恒大集团董事局主席许家印表示，到2020年恒大的目标是总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿元。

在争夺龙头房企的头把交椅的赛道上，恒大始终是最有力的追击者。目前恒大已进入《财富》2016世界500强，位列中国500强43位，不断增长的销售额将推动其营收继续创新高。

对于“6000亿元销售规模”，甚至“六年冲刺万亿”的目标，恒大或万科能否在达到？

假设恒大2017年达到4000亿销售额，而2017房地产行业为11万亿，那么恒大市场占有率才4％不到。

在房地产成熟的香港，新世界、新鸿基等四家房企占据了80％的市场规模，但整个中国房地产地大物博，楼市分化、城市分化、房企分化太严重，即使行业继续收拢集中，中短期很难4家房企占据80％。

融创：3年最低5000亿

融创中国董事长孙宏斌表示，今后5年至10年内，国内房企前100名所占份额将从目前的40%左右增至70%-80%，前10名份额也会大幅提升至35%-40%。

在2016年融创中国业绩发布会上，孙宏斌还表示，今年可售资源有4200亿，三年后融创实现5000-10000亿销售目标没问题。汪孟德称2017年融创内部最低目标是2100亿。

就目前看来，2017年前三季度，融创销售额达到2055.2亿元，要完成全年最低目标2100元，显然不是问题。

看点

3

2017胡润百富榜发布，首富是恒大许家印

胡润百富一年一度的《胡润百富榜》终于来了！ 今年是胡润研究院自1999年以来连续第19次发布“胡润百富榜”！今年首富不再是王健林，许家印以2900亿位居榜首。

马化腾财富增长52%，超过马云位列第二， 但大阿里系都有近50人上榜。碧桂园杨惠妍超过前首富万达王健林，以1600亿位列第四。

香港上市的吉利李书福财富增长近800亿，以1100亿元首次挤进前十。 ofo 26岁的戴威成为第一个上榜的白手起家“90后”。

许家印成为首富源于恒大股价的大涨

59岁的恒大许家印以2900亿元首次成为中国首富，他是胡润百富榜19年来第12位中国首富。

恒大今年上半年成功引入两轮合共700亿战略投资，并迅速还清1129亿永续债，实现资产负债率下降至75.5%，同期股价增长近5倍。

目前恒大以民生地产为基础，涵盖金融、健康、文化旅游等产业，总资产1.5万亿，年销售规模超5000亿，员工10万多人。

许家印以12.4亿元捐赠额位列今年胡润慈善榜第三位，随后在今年“广东扶贫济困日”恒大再捐4亿元。

胡润表示：“许家印的财富增长主要是这半年，涨了2000亿，平均一天涨10亿，这是99年以来财富增长速度最快的一次。”

恒大股价大涨原因

一、较好财报盈利

据恒大发布财报，今年上半年营收1879.8亿元，毛利率673亿元。净利润231.3亿元，比去年同期上涨两倍多。投资者对恒大持续增持，净利润增长支持股东回报与股价上涨。

二、内地资金南下进入香港股市

内地资金南下进入香港股市，大多数内房股港股通持股数量增长，投资者看好香港股市较低估值，较高投资回报预期，内地资金南下进入香港股市，推动香港股市中的内房股上涨。

三、恒大成功的房地产加服务业转型

恒大通过多元化发展，发展金融、健康、文化旅游产业，为房地产增加服务价值，企业升级优化，成功转型，提高企业价值与盈利。

四、降低负债比

恒大通过引入外部投资降低企业负债，今年上半年，恒大引入两轮合资战略投资，降低企业成本，提高产品品质，增加服务附加值，增强净资产。资产=负债+股东权益，负债比降低，资产不变或者增长，股东权益均增长。

五、增持股票或回购

这与美国上市科技公司有些类似，通过股票回购或增持支持股价。今年三月份恒大第一次回购股票，之后九次回购股票累计支出约55亿元，通过股票回购支持公司股票。

六、海外投资者看好香港股市

海外投资者看好香港股市，资金从四面八方流入香港股市，外国投资者投资香港股市，日本野村、美国花旗等均看好恒大股票，外国资金流入也可能是因素之一。

王健林首次跌出前三甲

63岁王健林及其家族财富缩水600亿告别首富宝座，以1550亿元位列第五，这是王健林五年来第一次跌出前三甲。

2017年万达商业将13个文旅项目91%股权以438亿元的价格转让给融创，融创孙宏斌今年财富增长625亿；将77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产，富力张力今年财富增长3成。

文化部分，院线仍然占王健林财富的40%。万达今年加速轻资产化。29岁的王思聪个人财富50亿，除了在万达集团中的财富，其自行运营的普思资本也因互联网直播经济的热潮而收益颇丰。王健林家族以6.5亿元捐赠额位列今年胡润慈善榜第六位。

今年的前十名与去年有较大变化，跌出前十的包括被保监会撤销前海人寿任职资格并禁入保险业10年的宝能姚振华，业绩放缓的娃哈哈宗庆后和遭泰国天丝医药起诉的华彬严彬。

另外苏宁张近东和泛海卢志强两位还是有所增长，只不过涨幅没能赶上许家印、李书福、杨惠妍等的高涨幅。

房地产行业的富豪数量排第二

2017中国大陆富豪行业分布出炉，房地产行业排第二，排在第一的是制作业。

制造业，包括智能制造、机械制造、日用品、家具、塑料制品、家电、工业电器产品等，仍然是最多上榜企业家从事的行业，从去年的26.2%上升到27.9%，但财富比较分散。先进制造，以美的和蓝思科技为主，上升很多。先进制造前50名门槛65亿，平均财富156亿。很多企业开始将高新技术融入传统制造业从而往智能制造转型。

房地产人数占比持续下降，从去年的15.4%下降到14.6%，但仍排第二，房地产行业财富总额是上涨的，房地产前50名门槛120亿，平均财富已达313亿。受限购政策影响，房地产市场热度减少。

IT和金融投资行业略有上升，IT人数占比从11.8%上升至11.9%，排名第三，金融投资人数占比从10.8%上升至10.9%，排名第四。很多新兴产业，独角兽公司都来自于IT相关行业。IT前50名平均财富274亿。

医药行业也略有上升，从6.6%上升至6.7%。榜单上医药行业财富都有普遍较高涨幅。李革创办的药明生物在香港成功上市，药明康德也计划在A股上市。

社会服务行业今年上升最快，从2.4%上升到3.3%。目前很多受资本热捧的企业主营都是这一行业，譬如新美大（原美团大众点评）、饿了么，今年新上榜的摩拜和ofo。

其他表现较好的还有教育、新零售、汽车和食品行业。新能源表现不佳，从2.1%减少到1.3%。传统零售表现不佳，使得整个零售行业人数占比从4.7%下降到2.9%。一些老牌零售企业、超市因经营不善倒闭，例如深圳新一佳超市债台高筑宣布破产。

文化娱乐行业上榜人数占比略有下降，从3.2%到3%，但相对来说比较稳定。

看点

4

房地产传统模式升级，大盘探索产城融合

中国房地产已经历了两个大的发展阶段。

第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。

在2017年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。 产城融合也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。

无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是诸多区域性地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。

对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇最大的亮点，而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。

就全国性房企纷纷试水特色小镇，总结出4种转型模式：

碧桂园：科技小镇

迄今为止，碧桂园已经全国范围内建成5个科技小镇。

碧桂园以6.4亿元取得惠州三处科技小镇项目，合计占地面积31万平方米。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿开发多个科技小镇。

聚焦一线城市周边和强二线城市，2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。

恒大：文旅产业

8月27日，恒大旅游集团在广州恒大中心正式发布了“恒大童世界”。今年年初恒大宣布完成了地产、金融、文化旅游以及健康四大产业布局，以及“房地产”向“房地产+服务业”的战略转型，其房地产业务指导思想也从“规模性”向“规模+效益型”转变。

此次恒大推出恒大童世界，项目全部采用国际设计以及国际设备供应商，被誉为其文旅产业的拳头产品，未来将在全国建设15个。

地产大佬们的文旅业

万达

毫无疑问，万达是在文旅产业中，最为突发创新的代表之一。 万达率先成立万达文化产业集团，目前已是中国最大的文化企业，资产903亿元，2015年收入512亿元，旗下包括影视、体育、旅游、儿童娱乐4家公司，目标在2020年成为收入排名全球前五的文化企业。（虽然后来将其卖给融创）

万科

转型定位为“城市配套服务商”的万科是布局文旅相对稳健的企业。万科首次大规模运作的文旅项目是万科良渚文化村。 良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。

华侨城

华侨城官网信息显示，目前华侨城在深圳布局有十大重点项目，包括甘坑新镇、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、深圳国际会展中心等。其中大部分项目采用“文化+旅游+城镇化”的模式，与各区政府进行合作开发。

粗略统计可知，华侨城与各区政府合作曲线拿地，目前其旧改面积已过千万平方米，成为在深圳拥有最多旧改土地储备资源的地产商之一。

他们为何酷爱文旅业

一方面传统地产遇到了困境，体现在规模和利润，规模受到了地产开发8万亿天花板的限制，利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑。

另一方面，由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性，旅游地产成为房企救赎与重生的新阵营。 旅游市场强劲的发展态势也吸引了嗅觉灵敏的房地产商快速涌入。

看点

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合肥特色小镇有哪些？

日前，经县级申报，市级初审，省级组织专家评估复核后，省住建厅、发改委、财政厅公布了安徽省第一批省级特色小镇名录。音乐小镇、电影小镇、民族特色小镇等合肥一大批小镇即将崛起。

巢湖蓝城小镇

2016年7月8日下午6点，浙江绿城董事长宋卫平一行在巢湖市相关领导陪同下亲临巢湖半岛考察烔炀境内一2000亩土地，洽谈打造“蓝城小镇”项目。

浙江绿城宋卫平表示，绿城集团拟在合肥引入蓝城集团的“小镇”概念，其规划理念和建设愿景与巢湖半岛的战略定位十分契合。据了解，该项目初步定位为打造巢湖特色文旅小镇。

罍街文创小镇

作为市区的唯一一座省级特色小镇，罍街将再次升级改造，继续扩大规模，改造后的罍街文创小镇总规模将达到120亩，总建面10万平方米，这将比原先的罍街一期（一期2万方）扩大5倍左右。

未来，在罍街文创小镇概念规划下，该项目建成后东至马鞍山路、西至徽州大道、南至南二环路、北至合巢湖路，其中包含99亩城中村，相比一期罍街，未来整个项目覆盖的范围将扩大至原先罍街一期的5倍左右。

罍街文创小镇涵盖罍街、早点来、AS·1980安商文艺街区，正在改造的有城市绿地、包河区委党校老校区、农行干校老校区、贾小郢城中村、水阳江路、宁国南路等。整个罍街文创小镇将包含文化创意、美食街区、旅游、绿地公园、创客空间、艺术家村、文创街区等多个范围，还将对区委党校老校区、贾小郢城中村、水阳江路等区域进行旧城改造提升，建设成合肥精品城市窗口和标示性的旅游目的地。

庐阳区三十岗音乐小镇

王大郢音乐小镇项目位于三十岗乡崔岗村王大郢，合淮路以西、三国城路以南的环董铺水库周边区域。项目占地面积约70余亩，改造后总建筑面积约13000平方。音乐小镇原名叫王大郢。这是合肥庐阳区三十岗利用破旧小村庄打造的创意小镇，可以称得上崔岗的“姊妹篇”，规划600平方米，今后这里还将引入音乐酒吧，音乐主题院落，不定期举办音乐节。

目前小镇中心的音乐广场已开放了部分，另外，还将规划多个区域，如休闲商业区内将引入音乐酒吧、艺术画廊、爵士咖啡、滨水风情街等，还将引进院落式精品院子，引入青年旅社、主题客栈，可提供80~100床位，此外还有数十座音乐家主题院落。提供80个小型车车位生态停车场、预留2个偶遇巴士停车位。

这是庐阳生态文化旅游区内继崔岗艺术家村后第二个特色文化项目，今后还要承担旅游区内部分旅游服务功能，如住宿接待、餐饮、文化创意体验等。目前一期已完工80%，预计将在2017年10月全部完工。

机器人特色小镇

2016年12月2日，华夏幸福与肥东政府签署《合作备忘录》，华夏幸福欲在肥东新城经济开发区以北，打造1.66平方公里(2490亩)的机器人特色小镇。北至学林路，东至桥头集路，南至岱河路，西至金阳路。肥东县拟引进华夏幸福基业股份有限公司形成战略合作关系，打造“产、城、人、文”四位一体且“特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居”的特色小镇。

高新区基金小镇

高新区将启动并建成特色“基金小镇”。按照一个中心区、多个功能区的方式布局，主要建设国际水准、国内领先的，集基金大街、金融大厦、资本对接路演中心、众创空间、孵化器、加速器、办公配套为一体的全生态高端综合特色街区。

“基金小镇”将不断完善生活配套服务，建设国际社区、专家公寓，进一步招引各类金融机构、丰富商业业态、引进优质教育资源。力争到2018年末，集聚股权投资基金100家，管理资金规模突破1000亿元，建成全省基金管理机构总部基地。

滨湖金融小镇

合肥滨湖国家森林公园边，将建成全省首个“金融小镇”，吸引高端金融人才和知名企业。“我们正在谋划一个占地1200亩的大项目，该项目背靠万亩滨湖国家森林公园，南接千亩湿地生态公园。”相关负责人介绍。

“金融小镇”就是其中的一部分，占地200亩，又叫“基金小镇”、“创业小镇”，另外，200亩打造文化旅游街区“水街”，600亩为湿地生态自然保护区。 “今后，这里将经常举办高端金融论坛。”该负责人介绍，目前正在做规划方案，或将在八九月份正式开建，2018年全面对外开放。

长临河影视军事主题小镇

合肥市肥东县长临河国内首个军事主题影视小镇项目，目前已经通过合肥市肥东县招商项目预审工作领导小组审定，有望明年上半年正式启动。据了解，军事主题影视小镇主要包含影视摄影制作、军事乐园，室内外实景演出等电影文化旅游内容。小镇内设渔村街区、欧洲街区、合肥民清街区、淮军营区、八一军事电影街区等。

少数民族特色小镇

合肥东部新城未来有望打造出全国知名、全省唯一的少数民族特色小镇。近日，记者从合肥公共资源交易中心获悉，肥东县牌坊回族满族乡少数民族特色小镇建设规划即将展开。特色小镇的核心板块是“少数民族风情街”项目，该项目占地为51亩，项目选址东至富民北街延伸段、西至店白路、南至团结东街、北至千柳东街，整体呈“D”形状，项目区内道路总长约为500米。

未来，项目区内将规划建设“牌坊民族乡民族馆管理用房及配套设施建设”、“满族谱房”、“满族古村落”、“演艺中心”、“民族餐饮店”、“旅游接待设施”、商住合一的特色风情民居及配套工程等，项目计划总投资1.5亿元。

最后更新：2017-10-12 19:04:32

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