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收並購漸成趨勢 房企上半年押寶長三角打響“規模戰”
近期，上市房企已全部完成半年報披露。
從整體看，房地產調控的利空影響沒有完全發生，多數房企，尤其是龍頭房企仍然交出了亮麗的“成績單”，甚至紛紛上調了全年銷售目標。
《中國經營報》記者在梳理中發現，諸多房企在長三角地區取得了不錯業績，包括旭輝控股(集團)有限公司(以下簡稱“旭輝”，00884.HK)、世茂房地產控股有限公司(以下簡稱“世茂”，00813.HK)、泰禾集團股份有限公司(以下簡稱“泰禾”，000732.SZ)、禹洲地產股份有限公司(以下簡稱“禹洲地產”，01628.HK)等利潤率、毛利率均有不同程度的提升。
此外，半年報披露，在目前一二線城市土地出讓縮減、價格受限的情況下，收並購、聯合體手段成為不少長三角房企獲取土地資源、擴大自身規模的重要方式。
談及今年上半年的業績表現及下半年的拿地策略，世茂品牌部人士在給本報記者的回函中表示，前兩年世茂的戰略是放緩規模，追求有質量的增長，2017年則是規模和利潤並重。未來公司將在布局一二線的同時，關注周邊可承載外溢需求的三四線城市，積極尋找合作資源，在招拍掛以外，通過合作、收購等獲取更多的優質土地。
旭輝方麵回複稱，公司自2016年開始加大對改善型產品的打造，2017年上半年，旭輝的產品結構中，改善型住宅比例超過50%，有效助推公司上半年銷售業績實現爆發式增長。未來在拿地方麵，公司將繼續通過謹慎拿地，合作開發實現精準投資，降低風險。
多家房企上調年度銷售目標
房企拚規模的現象未來可能越來越激烈，銷售金額千億已不是衡量第一陣營的根本要求，預計2017年或將有20家房企年度銷售業績超1000億元。
數據統計，滬深房地產上市公司今年上半年的總營業收入同比增長4.09%，總淨利潤同比增長22.37%，行業淨利潤增幅遠高於營業收入增幅。
在業績向好的背景下，《中國經營報》記者梳理發現，多家長三角房企積極上調全年銷售目標。以旭輝為例，2017年上半年，公司實現銷售額471.5億元，同比增長70.9%；實現收入112.4億元，同比增長28.5%；股東權益應占淨利潤21.6億元，同比增長157.1%。
旭輝目前已將原定的2017年全年銷售目標由650億元提高至800億元。旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中表示：“如果下半年市場穩定，我們有機會衝千億，但是800億元是不管市場怎麼變化都能夠實現的，一定會超過我們的承諾。”
最新數據顯示，截至2017年8月31日，旭輝已實現合約銷售額609.1億元，完成全年目標的76.1%。
上半年同樣業績良好的還有世茂，根據其半年報，今年1~6月公司簽約額同比大幅上升30.9%至451.2億元；營業額同比大幅上升19.3%至358.2億元；股東應占核心業務淨利潤較去年同期上漲4.5%至36.6億元。
鑒於上半年簽約額超出預期，世茂將原定800億元的年度銷售目標上調10%至880億元。在不久前的世茂2017年中期業績會上，副主席兼執行董事許世壇表示，下半年公司供貨比上半年要多，且價格也在上升，初步計算，全年銷售額肯定會超過880億元。
與此同時，去年將總部搬至上海的禹洲地產也調整了年度目標，截至2017年6月30日，禹洲地產實現收入72.47億元，較2016年同期的41.43億元同比上升74.90%。合約銷售表現也較為穩健，上半年累積合約銷售金額約為215億元，同比上漲66.9%，完成了其在年初時設定的全年目標的72%。基於此，禹洲地產上調全年銷售目標至400億元，同時製定在2020年完成1000億元的戰略目標。
禹洲地產創始人、董事會主席以及執行董事林龍安表示：“盡管是在不斷加碼，全國樓市限購限貸的時代，禹洲地產仍然實現穩健的擴張，上半年銷售再創新高。所以集團乘勝追擊，上調全年銷售目標到400億元。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，房企此時調整銷售目標有兩方麵原因：一是確實有這樣的實力，因為受調控的城市主要為一二線城市，三四線城市的市場交易反而表現不錯，這個趨勢能夠激勵管理層提高銷售目標；另一方麵也體現了房企做大規模的導向，上調銷售目標某種程度上宣誓著企業將走向規模化和全國化。
億翰智庫研究總監於小雨認為，房企拚規模的現象未來可能越來越激烈，銷售金額千億已不是衡量第一陣營的根本要求，預計2017年或將有20家房企年度銷售業績超1000億元。
規模與利潤齊頭並進
2016年上半年是長三角地區房價快速上漲的時期，因此結轉項目的利潤率提高是合理的。但這不代表房企找到規模與利潤的平衡，找到平衡很難，跟政策、市場環境等均有很大的關係。
日前，有機構發布的研究報告顯示，中國內地房企上半年業績表現強勁，核心盈利同比增長35%，收入同比上升26%，期內毛利率由去年的27.8%提升至34.9%。
具體來看，截至2017年6月30日止的6個月，旭輝的毛利率及核心淨利潤率分別為31.6%及13.7%，較2016年同期的27.1%及10.8%有所改善。
從半年報數據看，禹洲地產依舊保持較高的毛利率，達到32.95%，這已經是禹洲連續12年毛利率保持在30%以上。世茂今年上半年毛利則為105.91億元，同比上漲25.1%；毛利率29.57%，較2016年全年增加1.9個百分點。
成立僅4年的綠地集團子公司綠地香港控股有限公司(以下簡稱“綠地香港”，00337.HK)上半年業績報告顯示，公司實現合約銷售金額162.5億元，同比增長77%；實現淨利潤4.1億元，同比激增856%。報告顯示，上半年綠地香港毛利增加至約9.9億元，毛利率由9%升至21%，盈利能力顯著增強。
能交出這樣一份成績單，綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍表示，這與公司堅持以房地產為主業密不可分。據了解，進入2017年，綠地香港開拓步伐明顯提速，不斷加快在長三角和珠三角區域的拿地步伐。
值得注意的是，綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”，03900.HK)上半年合同銷售金額達595億元，較去年同期增長31.1%；營收達104.5億元，同比上升了7.9%；淨利潤為12.7億元，較2016年上半年的8.1億元增長56.2%。但在這一係列的增長背後，公司毛利為20.5億元，較2016年同期的23.8億元減少了13.8%。對此，綠城方麵解釋稱，主要是由於集團在收購附屬公司時產生的公允價值調整對成本的影響，若撇除上述影響，毛利則較去年同期上升17.4%。
對於上半年長三角房企整體盈利能力的提高，在嚴躍進看來，這與長三角一些大城市周邊的三四線城市受到外溢效益的影響有關。
不過，對於大多數房企對下半年仍保持樂觀的想法，同策谘詢研究部總監張宏偉則持不同意見，他認為各地樓市調控還在持續，再加上結算周期等原因，預計下半年和明年，房企的收入和利潤會麵臨下滑風險。
於小雨也指出，利潤表有一定的滯後性，利潤表中結轉的項目一般是一年前銷售的項目。而2016年上半年是長三角地區房價快速上漲的時期，因此結轉項目的利潤率提高是合理的。但這不代表房企找到規模與利潤的平衡，找到平衡很難，跟政策、市場環境等均有很大的關係。
收並購模式受青睞
伴隨著一二線熱點城市土地市場拿地越發困難，收並購、聯合體方式成為這些房企未來獲取土地資源的重要方式。
對比長三角區域房企半年報發現，一二線城市仍為房企業績的主要貢獻區域，同時根據各房企對外公布的戰略，未來一二線熱點城市仍然為爭奪的主戰場。然而，伴隨著一二線熱點城市土地市場拿地越發困難，收並購、聯合體方式成為這些房企未來獲取土地資源的重要方式。
克而瑞研究表明，2017年上半年，泰禾集團拿地積極，於全國共8個城市共取得新增項目建築麵積560萬平方米，同比大幅增長了164%，大大超過去年全年的396萬平方米。在拿地方式上，泰禾集團主要采用了收並購的方式，在上半年新獲取的11個項目中，僅有一個項目為招拍掛項目，以收購為方式的項目建麵達到了519萬平方米，占比達到了93%。
進入下半年，泰禾集團在收並購方麵繼續加大力度，並不斷補倉長三角。9月14日，泰禾集團發布公告，公司全資下屬公司江蘇泰禾錦城置業有限公司與沃得國際、沃得重工、沃得工程機械、沃得起重機簽署了《關於江蘇沃得寶華休閑度假開發有限公司之股權轉讓協議》，以31.789億元受讓江蘇沃得寶華休閑度假開發有限公司(以下簡稱“沃得寶華”)100%股權，獲得江蘇省句容市下蜀鎮及寶華鎮13幅地塊國有用地使用權。
與泰禾集團一樣，陽光城集團股份有限公司(以下簡稱“陽光城”，000671.SZ)在收並購拿地方麵力度不小。半年報顯示，2017年上半年，陽光城通過公開招拍掛、並購等多種方式共計獲得64個地塊(計容建麵721.7萬平方米)。其中，通過收購共計獲得52宗地塊，並購價款為211.6億元，計容建麵552.44萬平方米。
陽光城方麵表示，並購是陽光城的優勢，過去公司大部分土地是通過並購獲得，並購的優勢公司將繼續鞏固和發揚。“今年上半年，我們通過招拍掛、並購等多種方式新獲得了64個地塊，其中並購占了52塊。並購的項目地價都非常有優勢，為我們未來的發展奠定了很好的基礎。”陽光城執行董事長朱榮斌近日說。
億翰智庫研究總監張化東認為，在整個土地市場土地價格快速上漲的背景下，陽光城通過收並購降低了自己的成本，使其利潤率能夠保持一定的水平同時，布局相對合理，良好的戰略選位使得其近年來有一個較為正常、快速的發展。
在嚴躍進看來，房企青睞收並購拿地的關鍵不是簡單的限購所造成的，如今資金審查比較嚴格，使得整個房地產市場麵臨著較大的衝擊，所以收並購拿地可以降低拿地成本，規避風險。另外從實際情況來講，企業可以通過並購或聯合拿地的方式先做大規模，後續再進行股權分割或在一定時機退出。
“未來收並購或合作拿地的方式或成為主流，可能以後將是房企獲取項目的常規方式之一。”於小雨預測，在收並購市場日益成熟的大趨勢下，通過收並購獲得成本優勢將會收窄，未來收並購可能成為進入城市的一種方式，而非追求成本優勢。
(原標題：收並購漸成趨勢 房企上半年押寶長三角打響“規模戰”)
最後更新：2017-09-17 04:18:06