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安徽最大房企陷資金泥潭：去年拿地太勐今年虧本甩項目
日前，安徽省最大房企文一集團針對破產傳聞發出了聲明，稱純屬謠言，企業經營一切良好。
《華夏時報》記者調查發現，文一地產旗下在售項目達十個，手上還有土地儲備，包括回款資金，確實尚未到破產的程度。但文一去年激進拿地過多，而合肥因房價上漲過快遭受了嚴厲調控，在限價下，政府嚴格限製新房網簽，導致房企銷售回款周期延長，這使得文一的現金流麵臨著嚴格的考驗。
據記者調查了解，文一已經采取了一些措施應對，如加快項目銷售，不惜虧本銷售盡快回籠資金，同時通過轉讓土地，以及向員工借貸的方式，來解決資金周轉問題。但在當前樓市前景未卜的境況下，文一地產能否渡過難關仍需要拭目以待。
激進拿地
文一集團發家於安徽省合肥市下轄的肥東縣，項目主要集中於合肥市，累計在合肥有超過30個項目。
根據克爾瑞的數據，2016年文一地產的銷售額為184.2億元，排名全國第90位，其中合肥市場銷售為115億，占比達62.5%，遠超第二名萬科的67億元。
而2016年文一在合肥花費了166.7億元拿地，與銷售額的差額隻剩17.5億元。
引發文一去年激進拿地的，主要源於合肥市暴漲的房價和銷售。
克爾瑞統計，2015年文一銷售額145.6億元，排名58位，全年在合肥土地市場共獲8宗693.64畝地，耗資62.78億元，隨著銷售轉暖，意外成為市場大贏家。
“文一曆來的風格就是高負債運轉，有多少錢就拿多少地，2015年資金鏈差點撐不住了，但去庫存救市，讓文一的銷售快速回升，公司回歸正常運轉。”合肥當地熟悉文一的金融業人士告訴記者，對房企而言，隻有高杠杆去拿地才能做大規模。
2016年合肥樓市異常火爆，房價同比上漲50%以上，一房難求，地王頻出。這讓文一地產的拿地信心爆棚。2016年，文一在合肥拿了8塊地，總計1299.33畝地，獨領風騷。
其中，文一塘溪津門是最大的一塊，2016年3月25日，文一力壓融創、萬科、置地、綠地等一線房企，成為合肥總價地王，達76.89億元，住宅部分溢價400%，折合樓麵價約1.8萬元/平米。
“安徽置地舉牌次數最多達到98次，最後文一舉牌12次直接拿下，拍出了一個總價地王。”一位知情的合肥業內人士向記者透露，但後來合肥房價上漲超出了政府預期，合肥市也遭到住建部的點名批評，因此不可避免地引來了嚴厲調控。
不止是在合肥，文一還渴望改變單一布局，進軍其它二線城市。並通過舉牌上市公司，搭建資本平台，2016年6月，文一地產還通過股權收購的方式成為上市公司中發科技的實際控製人。2016年7月，文一地產以總價5.53億元競得武漢東西湖一塊居住用地，樓麵價4556元/平米，溢價率208.59%。2016年9月，文一地產以5.5億元總價，溢價率217%，樓麵價9838元/平米，競得南昌青山湖區單價“地王”。
從時間上來看，文一拿的地集中在2016年前三季度，且大多都是高價地。
現金流考驗
然而，去年四季度，合肥迎來限購、限價、限貸等調控政策，市場驟然降溫，不少樓盤銷售轉淡，都麵臨蓄客慢，去化難問題。今年合肥樓市形勢更加嚴峻，文一地產在合肥的多個高價項目麵臨考驗。
據萬家房產新房中心不完全統計，2017上半年合肥樓市九區住宅共售10707套，同比下跌77.77%。 舉牌的時候風光無限，拿到手卻成了燙手山芋，現金流是決定企業生死的最大命門。
“去年，我們銀行內部出了個規定，不允許給地王項目做開發貸。”某大型商業銀行合肥支行的銀行人士告訴記者，由於文一地產高價拿了許多地，而銷售規模不算大，資質在銀行內算不上優質客戶，他們隻跟文一的項目合作過按揭貸款，但沒有給文一做開發貸，包括其他國有大行，對地王項目的貸款都很謹慎。文一塘溪津門近77億的地王開發，融資是個難題。
“但行情好的時候融資渠道也多，銀行不做，還有別的方式，最後找了平安銀行以資管計劃為通道，當然，利息也是最高的。”上述熟悉文一的金融業人士說，還有私募基金的利率，一般達到20%以上，資金成本很高。
記者查詢工商登記資料發現，2016年5月24日，深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了安徽瑞泰置業有限公司90%股權；2017年6月27日，文一地產有限公司購回了深圳平安大華匯通財富管理有限公司手中的90%股權；2017年6月29日，深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了文一地產有限公司90%股權。
深圳平安大華匯通財富管理有限公司是平安大華基金的子公司，上述熟悉文一的金融業人士告訴記者，這就是一個融資計劃而已，拿公司股權的90%作為質押，並非是項目轉讓了，融資時間為1年，到期後，平安資管給文一續貸了。為了緩解壓力，今年3月，文一以2.24億元轉讓了合淮路地塊的40%股權和債權給泰禾地產。
不惜虧本銷售
同時，為了盡快回籠資金，文一名下的幾個項目，有的是虧本銷售，有的貼著成本賣。
比如，文一錦門學府裏樓麵價10050元/平米，高層售價10800元/平米，文一錦門學院裏樓麵價9613元/平米，高層售價10500元/平米，文一錦門北韻樓麵價7840元/平米，售價12133元/平米，文一泊心灣貼著成本賣，文一豪門金地從2.2萬元/平米降到1.7萬元/平米，參加銀行團購就是1.5萬元/平米。
今年8月份開盤的地王塘溪津門售價2.2萬元-2.5萬元/平米，樓麵成本價1.8萬元/平米，還不算其它建築成本、營銷、財務等成本。蓄客一年時間，第一次隻開了400套，這樣才能保證賣的不錯。
文一地產高管公開對媒體稱，“快”是文一地產發展的根本，拿地到開工甚至到開盤一般時間為4-6個月，16-24個月基本實現項目結算。文一地產在合肥常是數十個項目同時開發，項目資金並聯，為文一地產提供了大量現金流。
然而，據合肥當地業內人士透露，合肥市場自去年國慶調控後，就開始轉淡了，樓麵去化率不理想，尤其是政府限製高價盤網簽備案，房企幾個月都拿不到按揭貸款，回款困難，同時又有那麼多項目要開發，這對於高周轉的房企而言，就很有殺傷力。
為了融資，文一將濱湖地塊建40年產權公寓，按成本價賣給員工，均價7000元/平米，要求中高層領導一次性付款，15萬以下年薪的員工，首付50%，一年內付清餘款。自付款之日起到工程工期到一層頂止，公司按年息10%支付員工利息。
此外，文一集團還在向內部員工集資，據文一集團旗下建工集團內部員工家屬向記者透露，“員工以投資性質按約定按年化利息10%作為回報進行投資，我們自己已投了20萬，目前不會拿回來，而員工福利房，是員工自願購買，他們也定了144平米的改善房，房市難，願意與公司共進退。”
在上一輪調控中，合肥就有幾個當地曾經盛極一時的房企比如元一、藍鼎，因為瘋狂激進拿地王，最後資金鏈斷裂，轟然倒下。
“如果未來幾年調控一直延續下去的話，文一經營會很艱難，但應該不至於破產，因為它在合肥項目多，還有土地，企業大了，有上萬員工，解決了就業人口，不管有多大困難，政府都會盡力幫扶的。”合肥當地業內人士分析稱。
(原標題：安徽最大房企陷資金泥潭：去年拿地太勐今年虧本甩項目)
最後更新：2017-09-09 07:32:29