628
搜狐
調控政策不斷加碼 打擊個別違規行為：“金九銀十”佛山樓市持續回暖
近期，受調控加碼影響的佛山樓市成交行情持續好轉，正值“金九銀十”旺季，市場也呈現熱鬧氣氛。不過，《中國經營報》記者日前以購房者身份走訪市場了解到，佛山樓市火熱的背後，仍然有個別項目存在違規情況。
對於將商品房總價不合理拆分等行為，佛山市多次明確表態，將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為將麵臨暫停項目網簽以及停業整頓的處罰。
樓盤“搶客”
進入9月下旬，佛山樓市旺季氣氛開始顯現，不少樓盤加大營銷力度，“搶客”成為了常見現象。
記者走訪市場時發現，在綠島湖、金融高新區等熱門板塊，不少銷售人員走到路邊向過往的車輛和路人推介項目。而在靠近地鐵口的金融高新區，銷售人員甚至成群結隊走到地鐵出閘口攬客。
記者實地走訪發現，個別樓盤存在商品房總價不合理拆分、虛假裝修、捆綁銷售車位等行為，與現行的市場監管政策相違背。
位於佛山的金茂綠島湖近期準備推出252平方米的戶型，預計價格在1.6萬~1.8萬元之間。為規避政府備案價，銷售人員給記者算了一筆賬：以最高房價計算，房子總價約454萬元，但分為毛坯房款和裝修款兩筆款項，分別為353萬元和101萬元，裝修單價為4000元/平方米。即使裝修款可以通過信用貸獲得30萬元、最高期限5年的貸款，加上毛坯款的3成比例，首付成本也高達177萬元。
值得關注的是，當代萬國府MOMΛ也有“雙合同”情況，而且存在“挑客”的現象。項目準備推出的98平方米戶型，裝修單價為5000元/平方米，裝修款合計49萬元。而且，銷售人員告知記者，因為回籠資金的需要，包含裝修款在內的首付款至少要6成。以2.4萬元/平方米的均價來算，即141萬元。
該銷售人員還表示，所推新貨屆時將以購房者所交首付比例的高低依次篩選房子，具體為一次性付款、8成首付、6成首付、4.5成首付。而且，除4.5成首付之外，其他均有一定的購房優惠。
在千燈湖板塊，有品牌房企的樓盤除了以雙合同形式賣房，同時還捆綁了價格約27萬元的車位。至於其中原因，銷售人員僅稱“為了方便銷售車位”。
4月3日，佛山發布相關文件，明確表態將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為將麵臨暫停項目網簽以及停業整頓的處罰。
5月31日，佛山加碼樓市調控，其中提到加強商品房交易價格備案管理，對超過區域備案標準的項目暫不辦理價格備案、暫停核發預售許可證、暫不辦理現房銷售備案。
先交錢後補購房資格？政府將嚴打
隨著樓市調控升級，外地人買房受到嚴格限製，不少開發商開始在購房資格方麵打起了主意。
2016年10月，佛山拉開樓市調控序幕，外地人可在限購區域購買兩套新建商品住房，第一套並無限製條件，但第二套需要提供一年個稅或社保證明。在2017年3月的調控加碼後，外地人可購買套數減至1套，且需要提供一年個稅或社保證明。
針對沒有購房資格的外地客戶，當代萬國府MOMΛ的銷售人員向記者表示，可先一次性付清房款，簽訂購房合同，然後在佛山當地繳納一年個人所得稅或社保，符合購房資格後再進行網簽。
以上鑽政策空子的操作並非個例，記者在走訪中了解到，多個樓盤存在大同小異的情況，均要求一次性付款，且時間在13個月左右。
有銷售人員告訴記者，對於沒有購房資格的外地客戶，開發商要求一次性付款，滿足社保或個稅條件後再網簽的情況在佛山隨處可見，購房者通常會采取繳納社保的方式取得購房資格，可以自行尋找渠道或者通過代理公司辦理，“一年社保，代理公司收取費用約1.8萬元”。
購房資格鑽空子現象與佛山大量外地客戶群體的市場背景不無關係。據佛山中原地產的統計數據顯示，2016年前10個月，佛山一手住宅成交14.9萬套，同比漲幅逾40%，其中廣州買家成交5.5萬套，占比全市成交總量的37%。
不過，這種方式對於購房者而言暗藏諸多問題。廣東宏力律師事務所主任律師呂傳文對記者表示，“該方式的購房合同有效，但此舉有規避限購政策之嫌，而購房者將麵臨多重風險。”
“房屋沒有網簽備案，開發商可以將房屋另行過戶給他人。另外，房屋權屬在開發商名下，開發商一旦資金鏈斷裂，債權人有權查封認購房屋，屆時購房人很可能錢房兩空。” 呂傳文表示。
此外，呂傳文還指出，一般情況下，認購書僅被認定為預約合同，與正式合同(本約合同)在權利救濟方麵有明顯區別，一旦開發商違反認購書約定，不與購房人簽訂正式合同，購房人主張權利時會受到一些限製。
市場持續升溫
此前不斷加碼的調控政策，雖然給佛山樓市帶來一定影響，但市場依然維持熱度。
記者從佛山市住建管理局官網了解到，佛山樓市成交量呈現回升態勢。7月，佛山全市新建住宅成交7474套，環比下跌23.55%。時至8月，成交套數升至9449，環比增長26.42%，其中南海區和三水區環比增長幅度分別為43.46%和39.03%。
據佛山中原的統計數據顯示，截至8月底，佛山全市商品住宅庫存601萬平方米，按近1年的銷售速度，去化周期僅約4.5個月。
此外，在調控趨嚴的形勢下，眾多房企在佛山拿地的熱情亦無降溫跡象，多宗土地均拍出了高價。據佛山中原統計，上半年樓麵價TOP10在1.4~1.7萬元/平方米之間。
在接連不斷的土拍中，最為引人關注的，莫過於萬科以25億元拿下佛山首宗100%自持地塊，持有時間長達70 年。此外，2017年首入佛山的金輝、世貿、電建地產等“過江龍”也同樣來勢不小。
據記者不完全統計，金輝短短幾個月內就先後拿下4宗地塊，而世貿一個多月也連下兩子。在7月底，首入佛山的電建地產更是一日之內連奪兩地，樓麵價均為1.1萬元/平方米左右。進入9月，佛山土地市場依然維持火熱態勢。
值得一提的是，多家房企相關負責人此前接受記者采訪時一致表示，看好佛山市場前景，將繼續拿地深耕區域。
方圓地產首席分析師鄧浩誌告訴記者，房企在佛山等熱點城市積極拿地已是一種普遍情況，主要是在2016年以及2017年第一季度銷售旺盛以至庫存不足，房企現在有補貨的需要。
“佛山8月一手住宅環比大幅上漲，很大一部分原因是市場推出較多新貨，而且部分樓盤采取優惠促銷。”至於佛山樓市走勢，鄧浩誌分析，短期來看，市場將保持平穩，因為當下的樓市調控還是較為嚴厲。
(原標題：調控政策不斷加碼，打擊個別違規行為)
最後更新：2017-10-08 06:33:03